Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2024 г. N 21АП-5462/23 по делу N А83-26846/2022

06 февраля 2024 г.

Дело N А83-26846/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 06.02.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Машлахяном С.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ПК "Летний городок" - Сокол Ольга Викторовна, представитель по доверенности от 15.12.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

иные лица, участвующие в деле, не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПК "Летний городок" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.09.2023 по делу N А83-26846/2022 (судья Евдокимова Е.А.)

по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Летний городок"

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Летний городок" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 90:15:060401:218, площадью 78 305 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Алушта, с. Солнечногорское, заключенного 07.11.2017 между администрацией и обществом; обязании общество в течение 3 (трех) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности по договору аренды земельного участка в части освоения земельного участка, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.09.2023 по делу N А83-26846/2022 исковые требования удовлетворены.

Принимая решение о расторжении договора аренды от 07.11.2017, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком не представлено доказательств использования арендуемого участка в соответствии с его целевым назначением, доказательств в обоснование обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды земли от 20.10.2005, а также доказательств принятия им исчерпывающих мер, необходимых для освоения либо использования земельного участка.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указал, что ответчик, действуя добросовестно, предпринял все возможные и зависящие от него меры к осуществлению строительства объекта. При этом неосвоенние земельного участка арендатором вызвано наличием объективных и независящих от него причин. Кроме того, по мнению апеллянта, судом первой инстанции неправомерно применены положения статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 апелляционная жалоба общества принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению.

В судебное заседание 30.01.2024 явился представитель ответчика, который поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме. Истец явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы был извещен надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Повторно рассмотрев дело в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, проверив законность и обоснованность доводов лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 20.10.2005 между Малореченским сельским советом (арендодатель) и Производственным кооперативом "Летний городок" (арендатор) был заключен договор аренды земли (далее - договора от 2005 г.), по условиям которого арендатору предоставлен сроком на 49 лет земельный участок площадью 78 305 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с.Солнечногорское, для строительства и обслуживания базы отдыха.

Согласно пункту 6.4 указанного договора арендатор обязан, среди иных, приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора аренды.

В последующем, 07.11.2017 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор), в порядке переоформления права, заключен договор аренды земельного участка площадью 78 305 кв.м, кадастровый номер земельного участка 90:15:060401:218, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (далее - договор от 07.11.2017) (т. 1 л.д. 10-15).

В силу пункта 1.2. договора от 07.11.2017 объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности, на участке отсутствуют.

Договор заключен сроком до 21.10.2054. Срок начала действия договора определяется с момента его подписания сторонами (пункт 4.1. договора от 07.11.2017).

Пунктом 6.4 договора от 07.11.2017 предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять его условия.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена в установленном законом порядке 09.01.2018, регистрационная запись за N 90:15:060401:218- 90/090/2018-2.

Во исполнение условий договора, объект аренды был передан арендодателем по акту приема-передачи 07.11.2017 (т. 1 л.д. 16 оборотная сторона).

19.03.2021 Управлением муниципального контроля Администрации города Алушты был проведен осмотр, обследование земельного участка с кадастровым номером 90:15:060401:218, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, земельный участок по периметру ограждения не имеет, проход (проезд) общедоступный, территория признаков благоустройства не имеет.

Кроме того, как указал истец, заявлений от общества на проведение земляных работ, работ по планировке территории, сноса, подрезки зеленых насаждений в адрес администрации не поступало, разрешений не выдавалось.

На основании установленных в акте осмотра обстоятельств, 24.03.2021 администрация направила в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик в нарушение условий договора на протяжении длительного времени (17 лет) не приступил к использованию земельного участка, с целью, которой он был предоставлен - строительство и обслуживание базы отдыха, а также в связи с неурегулированные спора в досудебном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренными статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора (пункт 2 названной статьи).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, согласно данной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российский Федерации (далее - ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит наличие или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, заключенного между администрацией и обществом.

Обращаясь в суд с иском, администрация указала на существенное нарушение ответчиком договорных обязательств по договору аренды, которое выразилось в неиспользовании земельного участка с целью, для которой он был предоставлен.

Так, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду, сроком на 49 лет, Производственному кооперативу "Летний городок" в 2005 году, целевое использование земельного участка - для строительства и обслуживания базы отдыха. Договором предусмотрена обязанность арендатора приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора аренды (пункт 6.4 договора).

В дальнейшем, в порядке переоформления права на земельный участок, 07.11.2017 между администрацией и обществом заключен договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, сроком до 21.10.2054.

Как указывалось выше, в акте осмотра территории по адресу: Республика Крым, г.Алушта, с. Солнечногорское, в районе погранпоста установлено, что в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, земельный участок по периметру ограждения не имеет, проход и проезд являются общедоступными. Территория признаков благоустройства и прокладки инженерных сетей не имеет.

Кроме того, факт неиспользования по целевому назначению обществом земельного участка с кадастровым номером 90:15:060401:218, площадью 78 305 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, как верно указал суд первой инстанции, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.08.2022 по делу N А83-15651/2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.10.2022

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды, а установленный законом срок истек.

При этом ответчиками не представлено надлежащих доказательств того, что арендатор в установленном порядке приступил к освоению земельного участка.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком указанных требований, в материалы дела не представлены, на что правомерно указано судом первой инстанции.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что начиная с момента заключения договора аренды (в 2005 году) и по настоящий период, арендатор не принимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, а именно: не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке.

Более того, тот факт, что на спорном земельном участке какой-либо объект не возведен, ответчиком не оспаривается.

Доводы ответчика о том, что он осваивает земельный участок и использует его по целевому назначению, коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Так, ответчик в обоснование принятия мер по освоению земельного участка указывает на получение Градостроительного плана земельного участка N 02.16.2-10/278 от 29.06.2022, а также на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации от 2022 года.

Указанные доказательства свидетельствует о том, что ответчик после получения участка в аренду предпринял только несколько действий по подготовке арендованного земельного участка к строительству.

При этом, доказательств совершения иных действий, предусмотренных законом по подготовке арендованного земельного участка к строительству, а также строительства в установленный договором срок на арендованном земельном участке заявленного объекта недвижимости общество не представило.

Таким образом, совершение арендатором отдельных действий не свидетельствует о своевременном принятии арендатором исчерпывающих мер и достижения им необходимого результата по получению всей документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ответчик фактически пользуется земельным участком с 2005 года. С заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка ответчик обратился только в 2022 году, то есть спустя 17 лет после получения участка в аренду. Каких-либо иных доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству в период с 2005 года заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком не предоставлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, обществом не представлены доказательства осуществления строительства либо доказательств совершения действий по освоению арендованного земельного участка, в том числе не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, для строительства которых предоставлялся в аренду земельный участок.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором было допущено существенное нарушение условий договора, согласно которым ответчик был обязан начать освоение земельного участка и построить объект капитального строительства, ввести в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствовавших своевременному совершению указанных действий.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (строительство и обслуживание базы отдыха), как отмечалось ранее, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

Довод апеллянта о том, что договором аренды не предусмотрен срок освоения земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку срок для строительства на земельном участке, прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации, а именно: абзацем 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Более того, вопреки вышеуказанным доводам апеллянта, условиями пункта 6.4 договора аренды от 20.10.2005, сторонами установлена обязанность арендатора приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации договора аренды. Данный договор зарегистрирован 21.10.2005 за N 0405002020032.

Довод апеллянта о неправильном применении судом первой инстанции положений статьи 45 ЗК РФ не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку он не основан на правильном толковании указанных норм материального права.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.09.2023 по делу N А83-26846/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПК "Летний городок" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ю.В. Колупаева

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко