Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2021 г. N 17АП-14866/20 по делу N А50-5742/2019

г. Пермь

12 января 2021 г.

Дело N А50-5742/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии представителей:

от истца - Пашиева А.А., по доверенности от 21.12.2018, паспорт;

от ответчика - Жуковой А.А., по доверенности от 18.12.2020, служебное удостоверение;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" на решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2020 по делу N А50-5742/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" (ОГРН 1135904017798, ИНН 5904296086)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми

третье лицо: союз "Пермская торгово-промышленная палата" (ОГРН 1025900002886, ИНН 5902702328),

об установлении выкупной стоимости помещения и возложении обязанности заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи муниципального имущества - встроенных помещений, назначение: нежилое, площадью 181,4 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410046:1130, этаж N 1, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул.Советская/пер.Тополевый, д. 63/6, по рыночной стоимости в размере 9070000 руб. и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 4476 000 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий (на условиях п. 2.1 и приложения N 2 к договору в редакции истца - по итоговой продажной цене в размере 4 594 000 руб.).

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен союз "Пермская торгово-промышленная палата".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2020 исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества относительно цены выкупаемого имущества, рыночная стоимость объекта определена в размере 8 800 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений в размере 2 225 890 руб. 77 коп.

Не согласившись с принятым судом решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит изменить принятое судом решение, полагает, что судом первой инстанции неверно определена стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, засчитываемая при определении выкупной стоимости помещения. По мнению истца, улучшения помещения, являющиеся неотделимыми, и их стоимость определены посредством проведения экспертизы, обоснованность экспертного заключения не вызывает сомнений, ввиду чего суд первой инстанции безосновательно исключил из стоимости таких улучшений устройство отделки фасада, входные двери, монтаж системы отопления, устройство водоснабжения и канализации, монтаж системы вентиляции, монтаж автоматической пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения. По мнению истца стоимость устройства отделки фасада не подлежала исключению из стоимости улучшений помещения, так как относилась к обустройству крыльца и входа в помещение. Истец привел доводы о том, что ввиду осуществления истцом деятельности в сфере оказания медицинских услуг и с учетом назначения помещения, предъявления требований о высоком качестве помещений, в которых осуществляется оказание данных услуг, арендованное помещение подлежало ремонту и улучшению путем устройства отделки фасада, входных дверей, монтажа системы отопления, устройства водоснабжения и канализации, монтажа системы вентиляции, монтажа автоматической пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения. Как полагает истец, стоимость неотделимых улучшений необоснованно учтена судом первой инстанции с учетом износа, поскольку такой износ не имел места. Также истец указывает на наличие описок, опечаток и арифметических ошибок в обжалуемом решении, в том числе в стоимости ремонта фасада (указание 792570 руб. вместо 79257 руб. 75 коп.), стоимости монтажа водоснабжения и канализации (дважды указано 226375 руб. 26 коп. вместо единожды 226375 руб. 26 коп.), необоснованное исключение суммы 136440 руб. 70 коп. как стоимости монтажа системы видеонаблюдения, в то время как данная сумма включает и стоимости монтажа системы пожаротушения.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 11.01.2021.

Ответчиком до начала судебного разбирательства представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которой ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции полагает законным и обоснованным.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласилась, поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично, отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило, что в силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества от 11.03.2014 N 2077-14Л, заключенного истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), истец на праве аренды пользовался нежилыми помещениями на 1 этаже 2-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул.Советская/Тополевый переулок, д.63/6, в Ленинском районе, общей площадью 181,4 кв.м, цель использования - оказание медицинских услуг. Договор заключен на срок до 11.03.2019 (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора - т. 1 л.д. 88).

Имущество передано истцу по акту от 11.03.2014 (т. 1 л.д. 102).

08.05.2015 договор изложен сторонами в новой редакции (т. 1 л.д. 35).

27.08.2018 в адрес ответчика от истца поступила заявка на выкуп арендованного имущества (т. 1 л.д. 203).

Комиссией по приватизации 13.09.2018 принято решение о предоставлении истцу преимущественного права выкупа помещения, 28.11.2018 определена цена продажи - 10 994 000 руб., условия продажи - с рассрочкой оплаты на 5 лет (т. 1 л.д. 86, 87).

Цена выкупа определена на основании оценочного отчета N 1340-11/18 от 08.11.2018, подготовленного союзом "Пермская торгово-промышленная палата" по состоянию 27.08.2018 (т. 2 л.д. 21).

03.09.2018 ответчиком истцу направлен проект договора купли - продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 15, 17).

24.12.2018 истец направил ответчику договор, подписанный с протоколом разногласий, указав рыночную стоимость помещения 9 070 000 руб., а также заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 4 476 000 руб. (т. 1 л.д. 16), на основании ценовой справки от 19.12.2018 N 06/2018, составленной обществом "Абсолют" (т. 1 л.д. 27, 42).

Письмом от 20.02.2019 ответчик выразил несогласие с предложенными покупателем условиями.

Принимая во внимание, что ответчик не согласился с размером выкупной цены, истец обратился в суд с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения дела, с учетом предмета и оснований иска, возражений ответчика, судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта Патрушева А.В. (ООО "Проспект") от 12.09.2019 N 5/19, с учетом уточнений на основании возражений ответчика и третьего лица (т. 5 л.д. 2), рыночная стоимость объекта определена в размере 7 276 000 руб., стоимость неотделимых улучшений - 3 593 000 руб. (т. 4 л.д.2, т. 5 л.д. 40).

Также по делу проведена повторная комплексная судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО "Центр независимых экспертиз "ТЕХЭКО" Нелюбину И.П., Ивановой И.П., Шипковой Э.В.. Согласно выводам экспертов Шипковой Э.В., Ивановой И.П., отраженным в заключении N 1011-1/2019, рыночная стоимость объекта составляет 8 800 000 руб., стоимость неотделимых улучшений 4 400 000 руб. с учетом корректировки ( т. 8 л.д. 70 -264, т. 9 л.д. 32101).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему:

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям ст. 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Положениями абзаца первого ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно ч.1, 5 ст.268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как следует из апелляционной жалобы, объяснений истца в судебном заседании, истец обжалует принятое по делу решение лишь в части определения стоимости неотделимых улучшений выкупаемого нежилого помещения, засчитываемой в счет оплаты помещения. В остальной части, в том числе в части определения рыночной стоимости помещения, решение предметом обжалования не является. Ответчик с апелляционной жалобой на решение не обратился, возражений относительно рассмотрения жалобы на часть решения не привел.

При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции проверена законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч.5 ст.268 АПК РФ).

Материалами дела, имеющимися в деле экспертными заключениями подтверждается, что в период использования арендованных помещений истец с согласия ответчика осуществил улучшения помещений, в том числе неотделимые.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, при реализации права, предусмотренного пунктом 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на величину стоимости неотделимых улучшений, а не на величину расходов по ремонту. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Так, согласно выводам экспертов Шипковой Э.В., Ивановой И.П. (ООО "Центр независимых экспертиз "ТЕХЭКО"), отраженным в заключении N 1011-1/2019, с неотделимыми улучшениями помещений связаны демонтажные работы (168736 руб. 83 коп.), устройство полов (936925 руб. 30 коп.), устройство перегородок (145201 руб. 16 коп.), устройство потолка (423949 руб. 74 коп.), устройство оконных блоков (244136 руб. 20 коп.), устройство кровли (304478 руб. 89 коп.), устройство внутренней отделки (564356 руб. 50 коп.), устройство отделки фасада (79257 руб. 75 коп.), входные двери (19067 руб. 77 коп.), монтаж системы отопления (206908 руб. 59 коп.), устройство водоснабжения и канализации 9226375 руб. 26 коп.), монтаж системы вентиляции (549219 руб. 50 коп.), электромонтажные работы (393869 руб. 25 коп.), монтаж автоматической пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения (136440 руб. 70 коп.). Общая стоимость неотделимых улучшений 4 400 000 руб.

В то же время экспертное заключение является одним из доказательств по делу и подлежит оценке судом в совокупности и во взаимосвязи с иными имеющимися в деле доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статей 65 и 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение по результатам повторной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что осуществленные истцом работы по устройству отделки фасада, входных дверей, монтажу системы отопления, водоснабжения и канализации, вентиляции, видеонаблюдения не являются неотделимыми улучшениями арендованного помещения, стоимость которых засчитывается в счет оплаты помещения. При этом суд верно посчитал, что переданное истцу в пользование помещение могло быть использовано по назначению, в том числе имело входные двери, системы отопления, водоснабжения и канализации, вентиляции, а монтаж системы видеонаблюдения не свидетельствует о том, что помещение приобрело неотделимые улучшения. То обстоятельство, что приведенные работы признаны экспертами связанными с улучшениями помещения, носящими неотделимый характер, значения для правильного рассмотрения дела не имеет, так как суд вправе дать оценку как заключению экспертов в целом, так и в части отдельных выводов.

Доводы истца о том, что положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрена возможность исключения из стоимости неотделимых улучшений, засчитываемой в счет оплаты выкупной стоимости арендованного имущества отдельных составляющих, судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны основанными на неверном понимании положений закона.

Иные приведенные истцом доводы, в том числе о том, что ввиду осуществления истцом деятельности в сфере оказания медицинских услуг и с учетом назначения помещения, предъявления требований о высоком качестве помещений, в которых осуществляется оказание данных услуг, арендованное помещение подлежало ремонту и улучшению путем в том числе устройства отделки фасада, входных дверей, монтажа системы отопления, устройства водоснабжения и канализации, монтажа системы вентиляции, монтажа автоматической пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения, и о том, что стоимость устройства отделки фасада не подлежала исключению из стоимости улучшений помещения, так как относилась к обустройству крыльца и входа в помещение, судом апелляционной инстанции также рассмотрены и отклонены с учетом изложенного выше.

Судом апелляционной инстанции также рассмотрены и отклонены как не подтвержденные доказательствами приведенные истцом доводы о том, что на дату судебного разбирательства фактическое состояние помещений, с учетом их бережной и надлежащей эксплуатации, не имеет износа и повреждений, а стоимость улучшений не подлежала уменьшению на 5 %.

Вместе с тем, доводы истца о том, что в обжалуемом решении неверно указана стоимость ремонта фасада (792570 руб. вместо 79257 руб. 75 коп.), стоимость монтажа водоснабжения и канализации (дважды указано 226375 руб. 26 коп. вместо единожды 226375 руб. 26 коп.), исключена сумма 136440 руб. 70 коп. как стоимость монтажа системы видеонаблюдения, в то время как данная сумма включает и стоимость монтажа системы пожаротушения, являются обоснованными, соответствующими содержанию экспертного заключения и локального сметного расчета, положенного в основу заключения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции на обсуждение сторон был вынесен вопрос о том, носят ли данные указания характер описок, опечаток, арифметических ошибок, подлежащих исправлению в порядке, предусмотренном ст.179 АПК РФ.

Учитывая, что истец полагает невозможным подать заявление об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок в суд первой инстанции, и принимая во внимание, что вопрос определения стоимости работ по монтажу системы видеонаблюдения судом первой инстанции при рассмотрении дела не разрешен, судом апелляционной инстанции отложение судебного разбирательства с целью подачи сторонами соответствующего заявления признано нецелесообразным.

Так как доводы истца об ошибочном указании в обжалуемом решении стоимости ремонта фасада, монтажа водоснабжения и канализации, исключении суммы 136440 руб. 70 коп. как стоимость монтажа системы видеонаблюдения, в то время как данная сумма включает и стоимость монтажа системы пожаротушения, признаны судом апелляционной инстанции обоснованными, решение в данной части подлежит изменению согласно верному расчету, приведенному истцом в апелляционной жалобе.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в силу требований п. 3 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2020 по делу N А50-5742/2019 изменить, изложить в редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" и Департаментом имущественных отношений администрации города Перми при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - встроенных помещений, назначение - нежилое, площадью 181,4 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410046:1130. этаж N 1, расположенных по адресу: Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, ул.Советская/пер.Тополевый, д.63/6, относительно цены выкупаемого имущества, определив рыночную стоимость объекта в размере 8 800 000 руб., а также подлежащую вычету при определении цены выкупа рыночную стоимость неотделимых улучшений в размере 3 102 492 руб. 24 коп.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" сумму 3000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми сумму 22500 руб. в порядке возмещения судебных издержек, понесенных в связи с оплатой судебной экспертизы".

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр Флеболог" расходы на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов