Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2021 г. N 04АП-6584/20 по делу N А58-3863/2020

г. Чита

14 января 2021 г.

Дело N А58-3863/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2021 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Куклина О.А., судей Бушуевой Е.М., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарём Городецким Р.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Купершмидт Юлии Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 октября 2020 года по делу N А58-3863/2020 по иску индивидуального предпринимателя Купершмидт Юлии Николаевны (ИНН 650402896040, ОГРН 308143519700034) к индивидуальному предпринимателю Фёдорову Святославу Владимировичу (ИНН 143524040558, ОГРНИП 317144700015185) о признании договора аренды от 07.06.2019 N 155 недействительной сделкой, о взыскании 738 400 руб., в том числе 568 000 руб. входного (невозвратного) платежа и 170 400 руб. обеспечительного платежа,

и установил:

индивидуальный предприниматель Купершмидт Юлия Николаевна (далее - ИП Купершмидт Ю.Н., истица) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Фёдорову Святославу Владимировичу (далее - ИП Фёдоров С.В., ответчик) о признании договора аренды от 07.06.2019 N 155 недействительной сделкой, о взыскании 738 400 руб., в том числе 568 000 руб. входного (невозвратного) платежа и 170 400 руб. обеспечительного платежа.

Истица в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнила иск, просила признать договор аренды от 07.06.2019 N 155 недействительной сделкой, взыскать с ответчика 568 000 руб. входного (невозвратного) платежа, 24 305 руб. обеспечительного платежа.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.10.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истица обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Заявитель отмечает, что во исполнение Указа Президента Российской Федерации Главой Республики Саха (Якутия) был издан Указ "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", в соответствии с которым и с учётом санитарно-эпидемиологической обстановки в Республике Саха (Якутия) постановлено приостановить на территории Республики Саха (Якутия) с 15.04.2020 по 30.04.2020 (впоследствии до 11.06.2020, до особого распоряжения) деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, в том числе деятельность торговых центров.

Заявитель указывает, что в настоящее время действие договора прекращено, в связи с возвратом нежилого помещения арендодателю 25.04.2020. При этом заявитель отмечает, что с 28.03.2020 по 30.04.2020 приостановлена деятельность торгово-выставочного центра "Сахаэкспоцентр", следовательно, и торгового места в арендуемом помещении.

По мнению заявителя, приостановка предпринимательской деятельности вызвана императивными действиями государственных органов в целях предотвращения распространения пандемии коронавируса. В связи с чем неиспользование ИП Купершмидт Ю.Н. арендуемого помещения вызвано обстоятельствами чрезвычайного характера, непреодолимой силы, наступление которых объективно от неё не зависело.

Заявитель отмечает, что в силу пункта 3 статьи 401, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснений, изложенных в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2015 N Ф08-1226/2015 по делу N А77-525/2014, невозможность использования имущества в результате действий государственный органов и по причинам, не зависящим от арендатора, освобождает арендатора от арендных платежей.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 07.06.2019 между ответчиком (арендодателем) и истицей (арендатором) заключён договор аренды N 155, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору торговое место, находящееся в здании торгово-выставочного центра "Сахэкспоцентр", расположенном по адресу: г. Якутск, ул. Ярославского, 12/1, а арендатор обязался принять торговое место.

В пункте 1.1.2 договора указано, что торговое место находится на 5 этаже здания, имеет закрытый контур. Площадь торгового места составляет 28,4 кв.м.

Согласно пункту 1.1.4 договора торговое место сдается для размещения салона красоты "Sava".

Срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приёма-передачи торгового места и действует 36 месяцев (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1-3.4 договора арендная плата по договору складывается из базовой арендной платы (85 200 руб. за календарный месяц без НДС), коммунальных (дополнительных) платежей (платы за электроэнергию согласно предъявляемым счетам в течение 3 дней с даты выставления счёта), операционных (эксплуатационных) расходов (из расчёта 260 руб. за 1 кв.м от арендуемой площади) за календарный месяц без НДС. Стороны договорились, что арендатор вносит арендодателю сумму обеспечительного платежа в размере 170 400 руб., которая засчитывается за два последних месяца аренды, предоплату за первый месяц аренды в размере 85 200 руб., а также сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 руб.

Согласно пункту 3.5 договора арендатор оплачивает арендодателю маркетинговый платёж в размере 1% от базовой арендной платы в размере 852 руб. ежемесячно на основании выставляемых счетов.

07.06.2019 между сторонами договора без разногласий подписан акт приёма-передачи торгового места.

11.06.2019 и 24.06.2019 истица внесла в кассу ответчика сумму входного (невозвратного) платежа в размере 568 000 руб.

Обеспечительный платёж в размере 170 400 руб. был зачтён при заключении договора аренды N 155, что подтверждается актом сверки.

На основании заявления истицы уведомлением от 21.04.2020 N С-122 ответчик уведомил её о необходимости вывезти товар и имущество с ранее арендованного торгового места в полном объёме с 21 по 25 апреля 2020 года.

25.04.2020 между сторонами подписан акт приёма-передачи (возврата) помещения (торгового места), согласно которому арендатор передал (возвратил) арендодателю торговое место по спорному договору.

В порядке досудебного урегулирования спора истицей в адрес ответчика 24.04.2020 по почте направлено требование-претензия о возврате 170 400 руб. обеспечительного платежа и 568 000 руб. входного платежа в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Полагая, что договор аренды от 07.06.2019 N 155 не зарегистрирован в установленном порядке, а арендатор был лишён возможности пользоваться торговым местом по обстоятельствам, от него не зависящим, истица обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: требование о признании спорного договора недействительным заявлено истицей на том основании, что данный договор не имеет государственной регистрации.

Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В данном случае спорный договор аренды заключён на срок три года, но при этом не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из материалов дела судом установлено, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы, договор сторонами исполнялся: предмет аренды был передан истице по акту приёма-передачи от 07.06.2019 и принят ею без каких-либо замечаний. Истица вносила ответчику арендную плату.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным.

Исковые требования о взыскании с ответчика 568 000 руб. входного (невозвратного) платежа и 24 305 руб. обеспечительного платежа истица обосновала тем, что данные сумму уплачены ею по недействительной сделке, то есть приняты ответчиком при отсутствии на то законных оснований.

Однако, как отмечено выше, несмотря на отсутствие государственной регистрации, спорный договор до момента его расторжения регулировал правоотношения между сторонами и создавал для них гражданско-правовые права и обязательства.

Истица не отрицает, что указанные выше суммы она перечислила ответчику во исполнение требований договора аренды N 155. Следовательно, поскольку в тот момент договор имел статус действующего, ответчик имел все основания принять от истицы исполнение предусмотренного данным договором обязательства. Никакого неосновательного обогащения со стороны арендодателя при этом не имелось.

Соответственно, и для возврата правомерно уплаченных истицей сумм у ответчика никаких оснований не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции об отказе истице в иске является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19 октября 2020 года по делу N А58-3863/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Куклин

Судьи

Е.М. Бушуева А.Е. Мацибора