Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2021 г. N 09АП-72206/20 по делу N А40-80732/2019

г. Москва

15 января 2021 г.

Дело N А40-80732/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкина, А.И. Проценко

судей А.И. Проценко, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Д. Гапоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Транснефть-Технологии"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2020 года

по делу N А40-80732/19, принятое судьей Е.В. Коноваловой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Транснефть-Технологии"

(ОГРН: 1127746614566; 125252, г Москва, улица 3-Я Песчаная, дом 2а, Башня Юго-Восточная (Синяя) эт. 10 пом. 1005)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНА-ХХI"

(ОГРН: 1037739650519; 115093, г Москва, переулок 3-Й Павловский, дом 2, этаж 9 пом ХХХ комн 30)

о взыскании 15 685 010 рублей 48 копеек задолженности

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ИНА-ХХI"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Транснефть-Технологии"

о взыскании 3 035 106 рублей 39 копеек стоимости ремонта

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Морозова А.А. по доверенности от 07.09.2020, диплом ААН 1500907 от 30.06.2015; Сычева Л.Г. по доверенности от 27.12.2018, диплом ДВС 0586274 от 25.01.2001;

от ответчика: Минский М.А. - директор на основании решения N 20/01/17 от 20.01.2017, диплом ДВС 0292908 от 26.06.2000;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Транснефть-Технологии" (далее - ООО "Транснефть-Технологии", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании суммы основного долга (обеспечительного депозита) в размере 15 685 010 рублей 48 копеек и неустойки в размере 1 568 501 рублей 05 копеек с Общества с ограниченной ответственностью "ИНА-ХХI" (далее - ООО "ИНА-ХХI", ответчик по первоначальному иску).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) 24.07.2019 в суд поступило встречное исковое заявление.

Общество с ограниченной ответственностью "ИНА-ХХI" (далее - ООО "ИНА-ХХI", истец по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании стоимости ремонта в размере 3 035 106 рублей 39 копеек с Общества с ограниченной ответственностью "Транснефть-Технологии" (далее - ООО "Транснефть-Технологии", ответчик по встречному иску).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.10.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

Встречный иск удовлетворён частично, с ООО "Транснефть-Технологии" взыскано в пользу ООО "ИНА-ХХI" 2 463 943 рублей основного долга, 30 992 рублей расходов по уплате госпошлины и 75 000 рублей издержек по оплате экспертизы. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец по первоначальному иску обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на нарушение норм материального и процессуального права; неполное выяснение обстоятельств дела.

Суд не дал правовой оценки доводам истца о несоблюдении ответчиком согласованного в договоре порядка оценки состояния помещения после их возврата из аренды. Ответчик не доказал наличие убытков.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются надлежаще извещенными в суде апелляционной инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы жалобы, представитель ответчика по первоначальному иску возражал по доводам жалобы, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2020 по делу N А40-80732/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

В порядке статьи 262 АПК РФ ответчиком по первоначальному иску представлен отзыв с возражениями на апелляционную жалобу.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2020 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между истцом по первоначальному иску (арендатором) и ответчиком по первоначальному иску (арендодателем) был заключен договор аренды от 16.08.2016 N 3/16, по условиям которого ответчиком истцу в аренду передано 8 376,8 кв.м полезной площади помещений.

Для целей расчетов арендуемая площадь признана сторонами увеличенной на 6% (доля в общем имуществе) и составила 8879,41 кв.м.

Договор был заключен до 15.07.2017. Помещения частями передавались по актам в период с 01.09.2016 по 01.03.2017.

Соглашением от 05.10.2017 стороны расторгли договор, указав, что частично платежи (аванс за июль 2017 г.) засчитывается в арендную плату за период с 10.07.2017 по 31.07.2017 по договору аренды нежилых помещений от 15.06.2017 N 4/17. Указанным соглашением было установлено, что на момент его подписания в аренде находилось 8 894,99кв м., из которых 8391,5 кв.м. полезной площади.

Сторонами 09.07.2017 подписан акт возврата помещений указанной площадью.

Сумма обеспечительного платежа 16 278 918 рублей 33 копеек зачтена по условиям соглашения от 05.10.2017 сторонами в счет обеспечительного платежа по договору от 15.06.2017 г. N 4/17.

15.06.2017 г. сторонами подписан договор N 4/17, по условиям которого арендодатель (ответчик) передал истцу в аренду помещения полезной площадью 8 391,6 кв.м. расположенные на 1-8 этажах того же здания.

Принятие помещений оформлено актом от 10.07.2017.

Истцом произведена доплата обеспечительного платежа по платежным поручениям от 17.05.2018 и от 03.09.2018. Общая сумма обеспечительного платежа, находящегося в распоряжении арендодателя на момент прекращения договора (17 777 598 рублей 61 копейка) сторонами не оспаривается.

Требования основаны на том, что истцом (арендатором) ответчику (арендодателю) в соответствии с заключенными сторонами договорами аренды от 26.08.2016 N 3/16 и от 15.06.2017 N 4/17 был перечислен обеспечительный платеж в сумме 17 777 598 рублей 61 копейка; помещения были возвращены по акту от 30.11.2018 г., однако в нарушение пункта 4.10 договора арендодатель обеспечительный платеж арендатору не возвратил.

Истец также указывает в исковом заявлении, что сумма 2 092 588 рублей 13 копеек вычтена им из суммы требуемого обеспечительного платежа, как правомерно удерживаемая и не оспариваемая сторонами стоимость восстановительного ремонта. За просрочку возврата оставшейся части обеспечительного платежа истец требует взыскания неустойки.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании стоимости ущерба, не покрытого обеспечительным платежом, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ в сумме 3 035 106 рублей 39 копеек.

Поскольку в досудебном порядке стороны не урегулировали свои разногласия, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами и условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, и частично удовлетворяя встречные, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено статьёй 620 ГК РФ, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со статьями 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Пунктом 8.4.6 на арендатора возложена обязанность по мере необходимости за свой счет проводить текущий ремонт помещений в течение срока аренды.

В соответствии с пунктом 4.11 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, при условии предварительного письменного уведомления арендатора, удержать из обеспечительного платежа, в том числе сумму расходов, указанных в подпункте "г" данного пункта.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 4.11 договора по окончании действия договора стороны оценивают состояние помещений и в случае ухудшения состояния помещений в размере, большем, чем нормальный износ, определяют сумму расходов, которая складывается из расходов арендодателя по приведению помещения в надлежащее состояние. Данная сумма фиксируется в двустороннем соглашении между арендатором и арендодателем и должна быть возмещена арендатором арендодателю в согласованный сторонами срок. В случае отказа арендатора от подписания такого соглашения стороны привлекают независимого эксперта для оценки ущерба арендодателю. Результаты экспертизы являются окончательными. Расходы на экспертизу делятся поровну между сторонами.

Пунктом 11.8 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Срок предупреждения - за 6 месяцев.

Письмом от 28.04.2018 N 61 истец отказался от договора и просил считать дату окончания действия договора - 30.11.2018 г.

Сторонами 30.11.2018 подписан акт возврата помещений, в котором указано, что помещения частично имеют уровень износа свыше нормального, стороны не пришли к соглашению по перечню и объемам дефектов, возникших в результате недобросовестного использования и ненормальной эксплуатации. Каждой из сторон составлена дефектная ведомость (приложения 1,2 к акту).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что до подписания акта возврата помещений, арендодатель принял меры для оценки стоимости восстановительного ремонта в порядке, предусмотренном пп. "г" пунктом 4.11 заключенного сторонами договора.

Так, письмом от 24.07.2018 N 119 ответчик известил арендатора о том, что привлекает независимую организацию для оценки суммы расходов на приведение помещений в надлежащее состояние вследствие сверхнормативного износа, а также сообщил, что эксперт будет присутствовать при осмотре и указал стоимость данной экспертизы.

Арендатор возражений по кандидатуре экспертной организации не заявил, однако письмом от 27.07.2018 N ТТ-19-02/1695 ответил арендодателю о том, что готов приступить к осмотру помещений, но привлечение эксперта считает преждевременным и указал, что арендодатель может привлечь организацию за свой счет без возмещения расходов.

Письмом от 15.10.2018 N 159 арендодатель направил арендатору экспертное заключение с указанием на то, что осмотры проводились с 01.08.2018 по 20.08.2018 и после окончательного освобождения будет произведен дополнительный осмотр.

Письмом от 15.10.2018 N 159 арендатор заявил о завышенной стоимости, ссылаясь при этом исключительно на то, что помещения передавались с износом, в связи с чем для определения объемов дефектов сравнение необходимо проводить с тем состоянием, в котором помещения были переданы.

Истец 12.11.2018 сообщил о том, что приступил к освобождению помещений.

Из указанных документов следует, что арендодатель за три месяца до освобождения произвел осмотр помещения, за месяц до начала освобождения направил экспертную оценку стоимости восстановительного ремонта арендатору.

Письмом от 28.11.2018 N ТТ-19-02/2744 истец направил ответчику сравнительную таблицу, в которой указал свою стоимость работ.

В указанном письме и приложениях нет конкретных возражений по поводу работ, учтенных независимым экспертом, привлеченным ответчиком, возражения не имеют конкретных обоснований.

Договором предусмотрена независимая экспертиза, которую ответчик произвел за свой счет с согласия истца, истец же уклонился от выбора совместной экспертной организации, от участия в расходах на экспертизу.

Несогласие с такой экспертизой и заявления о наличии другой стоимости расходов не опровергает выводы эксперта, услугами которого воспользовался ответчик, и не свидетельствуют о нарушении ответчиком установленного договором порядка определения стоимости расходов, подлежащих возмещению вследствие сверхнормативного износа помещений.

Из указанных документов также следует, что арендодатель за четыре месяца до освобождения помещений ответчиком известил арендатора о привлечении экспертной организации, осмотры экспертом были произведены с 01.08.2018 по 20.08.2018.

Ответчик до освобождения помещений не принял мер к восстановлению помещений, не произвел текущего ремонта, как то предусмотрено пунктом 8.4.6 договора при повторном обследовании помещений после их возврата арендодателю по состоянию на 30.11.2018.

Общая стоимость устранения повреждений рассчитана в размере 22 820 067 рублей 80 копеек.

Помимо повреждений отделки стен, потолка, полов, кабель-каналов, установления перегородки, экспертом также было установлено, что произведены модификации на части металлических дверей в конструкциях дверных рам для установки СКУД, отличающейся от установленной в здании системы, в дверях смонтированы запирающие устройства, в изначальное состояние приведены не были, что нарушает эксплуатационные свойства дверей, т.к. в ряде случаев установленные замки с электрооткрыванием без работавшей на них СКУД не могут функционировать, в конструкциях дверей остаются технологические отверстия.

В связи с наличием возражений арендатора по экспертному заключению, составленному арендодателем в соответствии с условиями пункта 4.11 договора, судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Судебным экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

На перечисленные вопросы судебным экспертом даны ответы, о том, что определить на момент проведения экспертизы наличие дефектов. Существовавших на 30.11.2018 возможно; экспертом определен процент износа помещений на момент принятия арендатором в пользование по актам (5%), за исключением принятых по акту от 26.01.2017 N 5, в которых процент износа пола определен экспертом в 40%. В отношении уровня износа на моменты 09.07.2017, 10.07.2017, 30.11.2018 эксперт сделал вывод о невозможности его определить.

Эксперт сделал вывод о том, что степень фактического износа за период с 01.06.2016 по 30.11.2018 превышает естественный износ. Стоимость работ по устранению возникших по вине арендатора дефектов помещений, объем которых превышает естественный износ, составила, по заключению эксперта, 20 812 705 рублей.

С учетом данного вывода, ответчиком было заявлено об уточнении требований встречного иска до разницы между данной стоимостью и суммой удерживаемого обеспечительного платежа.

Исходя из пояснений эксперта, которые он дал в суде первой инстанции дефектная ведомость арендатора рассчитана по объему работ, включающих только устранение повреждений в помещении, в то время как для приведения в надлежащее состояние требуется ремонт всего помещения, поскольку невозможно устранить сверхнормативный износ (например, повреждения в покраске стены) путем окрашивания только поврежденных мест, что существенно нарушит эстетическое состояние помещения. Те же доводы привел эксперт и в отношении устранений повреждений потолков и напольных покрытий.

Пояснения эксперта достаточно определенно объясняют сделанные выводы, в связи с чем суд не усмотрел оснований назначения повторной экспертизы.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности доводов истца о том, что помещения должны были быть приведены к состоянию первоначального износа, с учетом вышеизложенных пояснений эксперта, доводы жалобы истца отклоняются судом.

Истец не исполнил свою обязанность по договору по текущему ремонту помещений (пункт 8.4.6) и при этом не доказал факт злоупотребления со стороны ответчика путем включения в сметы стоимости материалов заведомо более высокого качества, чем были изначально использованы при отделке сдаваемых в аренду помещений. Кроме того, из буквального толкования условий подпункта "г" пункта 4.11 договора следует, что в случае ухудшения состояний помещения в размере большем, чем нормальный износ, сумма возмещаемых арендатором расходов складывается из расходов арендодателя на приведение помещения в надлежащее состояние.

Таким образом, договором в порядке статьи 622 ГК РФ было обусловлено состояние возвращаемого помещения.

Судом исследованы представленные истцом пояснения по возможным завышениям арендодателем объемов работ, которые по существу сводятся к невозможности определения объема работ, а также к недостаточной обоснованности причин дефектов.

При составлении дефектных ведомостей к акту осмотра истец не был лишен возможности делать конкретные замечания по причинам тех или иных дефектов.

Изложенные в письме от 15.10.2018 возражения истца о том, что в стоимость работ включена стоимость устранения протечек кровли и ливневых стоков, отклоняется судом, поскольку доказательств обращения к арендодателю в период аренды по поводу повреждений помещений вследствие ненадлежащего состояния общих конструкций здания, истцом не представлено, равно как и доказательств наличия таких повреждений в помещениях. Указанные вопросы при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции истцом не ставились.

Суд не усматривает оснований не доверять экспертному заключению, выводы эксперта последовательны и мотивированы, в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие пояснения, в том числе об отличиях "дефектов" и нормального "физического износа".

Вместе с тем при исследовании экспертного заключения и заслушивании объяснений эксперта было установлено, что в состав помещений, в которых требуются работы по устранению дефектов экспертом были ошибочно включены помещения, которые были сданы арендатором арендодателю и приняты без замечаний (помещения 1, 3, 4, 5, 6, 7 на первом этаже). Суд апелляционной инстанции повторно проверив выводы экспертного заключения, полагает их достоверными и основанными на материалах дела и нормах права.

Довод ответчика о том, что данные помещения относятся к общему имуществу (лифтовые холлы) и фактически использовались только истцом, отклоняются судом, поскольку помещения приняты без замечаний, в отношении них сверхнормативный износ не был зафиксирован.

Стоимость таких работ по расчету эксперта составила 571 163 рублей.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что данная сумма не подлежит включению в состав расходов, подлежащих компенсации арендодателю.

Поскольку арендатор до наступления сроков возврата помещений уклонился от заключения соглашения о размере расходов, а также в нарушение условий договора не производил текущего ремонта, обеспечивающего поддержание состояния помещений с нормальным износом, доводы арендатора о том, что после освобождения помещений последние были сданы другому лицу и в них начат ремонт, отклоняются судом.

Бездоказательные изречения в силу статей 9, 65 АПК РФ не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.

Собственник вправе был распорядиться помещениями по своему усмотрению.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления, изложенные выше, признанные судами необоснованными, истцом не доказано необоснованность удержания обеспечительного платежа ответчиком, в связи с чем первоначальный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд принимает во внимание, что ответчик предлагал оценить состояние помещений до их возврата, в то время как истец письмом от 05.12.2018 предлагал обеспечить доступ для совместной экспертизы в период с 06 по 10 декабря 2018 года.

При этом истцом арендодателю не указывались объективные причины невозможности совместной экспертизы и оценки состояния помещений до их возврата.

Апелляционный суд полагает, что арендатор был обязан учитывать право арендодателя распорядиться помещениями по своему усмотрению после их освобождения арендатором. Арендодатель, в свою очередь, вправе был избегать упущенной выгоды и не допускать простоя помещений в период, пока другая стороны (истец, бывший арендатор) остается несогласной с размером возмещения.

Также, истцом не доказано, что удерживаемая ответчиком сумма обеспечительного платежа превышает сумму расходов, предусмотренных условиями подпункта "г" пункта 4.11 договора.

По результатам произведенной ответчиком независимой экспертизы и по результатам судебной экспертизы размер расходов для приведения помещений в надлежащее состояние, превышающий сумму обеспечительного платежа, подтвержден. Разница превышения составила 2 463 943 рублей и правомерно взыскана в рамках встречного требования с истца в пользу ответчика

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы относятся на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2020 года по делу N А40-80732/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.В. Валюшкина А.И. Проценко