Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 06АП-6474/20 по делу N А16-1787/2020

г. Хабаровск

18 января 2021 г.

А16-1787/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Брагиной Т.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Еврейский аграрий": Зубок Михаил Евгеньевич, по доверенности от 01.06.2020

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

на решение от 15.10.2020

по делу N А16-1787/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Еврейский аграрий" ((ОГРН 1137901002106, ИНН 7901542964)

к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 1027900513398, ИНН 7900000302)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной отнесенностью "Еврейский аграрий" (далее -ООО "Еврейский аграрий", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее -Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 19.12.2019 N 53, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

- "Цена продажи участков, указанных в подпункте 1.1 пункта 1 настоящего договора установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ и составляет: 1 146 666 рублей 61 копейки за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:508; 707 550 рублей 96 копеек за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:510; 541 355 рублей 77 копеек за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:511; 3 196 035 рублей 95 копеек за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:512; 1 131 164 рубля 44 копеек за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:513".

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 15.10.2020 спорное условие договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 N 53 принято в редакции истца.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой, полагая судебный акт незаконным и необоснованным, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что сведения о кадастровой стоимости используются для предусмотренных законодательством целей только с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, а сведения о кадастровой стоимости земельных участков, на которую ссылается ООО "Еврейский аграрий", отсутствуют в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 18.11.2019 (дату обращения) и на 30.03.2020 (на дату последнего протокола разногласий).

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 апелляционная жалоба истца принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 14.01.2021 в 11 часов 20 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Комитет явку представителей в судебном заседании суда апелляционной инстанции не обеспечил.

Представитель ООО "Еврейский аграрий" в судебном выступлении возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Еврейский аграрий" на основании договора аренды земельных участков от 01.10.2013 N 65 является арендатором следующих земельных участков:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции (пашня), площадь 3 158 399 кв.м., адрес объекта: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Степное, 5200 м на юго-запад от д. 25 по ул. Центральная, кадастровый номер 79:03:0700001:508;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции (пашня), площадь 1 948 891 кв.м., адрес объекта: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Степное, 7600 м. на юго-запад от д. 25 по ул. Центральная, кадастровый номер 79:03:0700001:510;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции (пашня), площадь 1 491 988 кв.м., адрес объекта: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с Степное, 830 м на запад от д. 25 по ул. Центральная, кадастровый номер 79:03:0700001:511;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции (пашня), площадь 8 808 343 кв.м., адрес объекта: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Степное, 4300 м на юго-запад от д. 25 по ул. Центральная, кадастровый номер 79:03:0700001:512;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции (пашня), площадь 3 153 401 кв.м., адрес объекта: Еврейская автономная область, р-н Ленинский, с. Степное, 2400 м на северо-запад от д. 25 по ул. Центральная, кадастровый номер 79:03:0700001:513.

21.11.2019 ООО "Еврейский аграрий" обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельных участков.

Комитет подготовил и направил 23.12.2019 проект договора купли-продажи земельных участков от 19.12.2019 N 53, по условиям которого цена продажи участка составила: 1 146 666,61 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:508; 707 550,96 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:510; 541 355,77 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:511; 3 196 035,95 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:512; 1 131 164,44 руб. за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0700001:513.

По условиям проекта договора покупатель обязан произвести оплату стоимости участков, указанных в подпункте 1.1 пункта 1 настоящего договора, единовременно в течение 10 рабочих дней с даты подписания сторонами договора купли-продажи путем перевода денежных средств получателю (пункт 2.2 проекта договора).

Полная оплата цены участков должна быть произведена до регистрации права собственности на участки (пункт 2.3 проекта договора).

20.01.2020 ООО "Еврейский аграрий" направило в адрес Комитета протокол согласования разногласий по договору купли-продажи земельных участков, в котором выразило несогласие с порядком оплаты выкупной цены, просило включить в текст договора купли-продажи от 19.12.2019 N 53 пункт 2.2.1 следующего содержания: "В счет оплаты выкупной стоимости земельных участков, указанной в пункте 2.1, подлежит зачету сумма денежных средств, излишне уплаченных ООО "Еврейский аграрий" по договору аренды земельного участка от 01.10.2013 N 65".

Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 1 закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-ОЗ ответчик уведомил истца о невозможности уменьшения выкупной цены за земельный участок в каких-либо случаях. В целях возврата излишне уплаченной арендной платы, ответчик предложил истцу обратиться в администрацию Ленинского муниципального района Еврейской автономной области.

25.03.2020 общество сообщило Комитету о согласовании не включения в текст договора пункта 2.2.1 в редакции представленной обществом.

02.04.2020 Комитет направил в адрес общества протокол разногласий N 2 со следующей редакцией пункта 2.1 договора N 53 от 19.12.2019 "Цена продажи участков, указанных в подпункте 1.1 пункта 1 настоящего договора установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-03 и составляет:

- 14 884 052,72 рубля за земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0700001:513;

- 41 575 378, 96 рублей за земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0700001:512;

- 7 042 183,36 рубля за земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0700001:511;

- 9 198 765,52 рублей земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0700001:510;

- 14 907 643,28 рубля за земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0700001:508".

Поскольку в досудебном порядке разногласия по выкупной цене между сторонами не урегулированы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 424 Кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона ЕАО от 18.03.2015 N 667-ОЗ "О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области" арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Разъясняя применение пятого пункта статьи 24.20 названного закона Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указал, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно решению Суда Еврейской автономной области от 15.05.2019 по делу N 3а-7/2019 кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- с кадастровым номером 79:03:0700001:508, площадью 3 158 399 кв.м, местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, село Степное, примерно в 5 200 м по направлению на юго-запад от дома 25 по ул. Центральная, по состоянию на 01.07.2013 в размере 1 146 666, 61 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0700001:510, площадью 1 948 891 кв.м, местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, село Степное, примерно в 7 600 м по направлению на юго-запад от дома 25 по ул. Центральная, по состоянию на 01.07.2013 в размере 707 550, 96 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0700001:511, площадью 1 491 988 кв.м, местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, село Степное, примерно в 830 м по направлению на запад от дома 25 по ул. Центральная, по состоянию на 04.07.2013 в размере 541 355, 77 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0700001:512, площадью 8 808 343 кв.м, местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, село Степное, примерно в 4 300 м по направлению на юго-запад от дома 25 по ул. Центральная, по состоянию на 04.07.2013 в размере 3 196 035, 95 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0700001:513, площадью 3 153 401 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 2 400 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Еврейская автономная область, Ленинский район, село Степное, ул. Центральная, д. 25, по состоянию на 05.07.2013 в размере 1 131 164, 44 руб.

Как следует из указанного судебного акта, установленная им кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных действующим законодательством с 01.01.2019.

Общество обратилось с заявлением о выкупе земельных участков 21.11.2019.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, выкупная цена земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением Суда Еврейской автономной области от 15.05.2019 по делу N 3а7/2019, подлежит применению с 01.01.2019, она является действующей на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, составляет: для земельного участка с кадастровым номером 79:03:0700001:508 в размере 1 146 666, 61 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 79:03:0700001:510 в размере 707 550, 96 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 79:03:0700001:511 в размере 541 355, 77 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 79:03:0700001:512 в размере 3 196 035, 95 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 79:03:0700001:513 в размере 1 131 164, 44 руб., в связи с чем, обоснованно применена судом.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств и основаны на ошибочном толковании норм права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.10.2020 по делу N А16-1787/2020 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

Т.Г. Брагина Ж.В. Жолондзь