Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 15АП-16246/20 по делу N А32-10676/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2021 г. N Ф08-1902/21 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

18 января 2021 г.

дело N А32-10676/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Соловьев И.В., доверенность от 06.07.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу N А32-10676/2020

по иску индивидуального предпринимателя Сейтмамутова Р.Р.

к ответчику - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьего лица - Кириленко В.Н.

о признании недействительным договора аренды земельного участка в части

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сейтмамутов Руслан Раимович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании недействительными пунктов 8.5 и 8.6 договора аренды земельного участка от 19.11.2018 N 4000022683 (с учетом соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Кириленко В.Н. и Сейтмамутовым Р.Р.) и договора аренды земельного участка от 08.11.2018 N 4000022681, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Сейтмамутовым Р.Р.

Определением от 10.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Кириленко Владимир Николаевич (определение от 10.06.2020 - т. 2 л.д. 42).

Решением от 14.09.2020 иск удовлетворен, признаны недействительными пункты 8.5 и 8.6 договора аренды от 19.11.2018 N 4000022683 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, и пункты 8.5 и 8.6 договора аренды от 08.11.2018 N 4000022681 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:4, заключенных между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Сейтмамутовым Русланом Раимовичем.

Решение мотивировано тем, что пункты 8.5 и 8.6 оспариваемых договоров аренды, устанавливающие обязанность арендатора вносить арендную плату за оставшийся срок действия договоров при подаче заявления о выкупе земельных участков, на которых возведены объекты (жилые дома), принадлежащие предпринимателю на праве собственности, противоречат действующему законодательству, существу законодательного регулирования данного вида обязательств. Исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорные договоры заключены по результатам аукциона, договоры зарегистрирован в установленном порядке. Оспариваемые пункты относятся к существенным условиям договора. Изменение существенных условий договора является нарушением норм Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Проекты спорных договоров являлись приложением к аукционной документации. Принимая на себя обязанности по договорам аренды, Сейтмамутов Р.Р. согласился с оспариваемыми условиями договора.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что Управлением Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю ранее рассматривались жалобы на действия администрации о включении аналогичных услуг в договоры аренды. По мнению заявителя, условие о внесении арендной платы за весь период действия договора, в случае его досрочного расторжения не противоречит нормам пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку договор заключен на торгах, рассмотрение каких-либо разногласий по его условиям не допускается. В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, предусмотренные пунктом 8.5 спорных договоров, являются одним из способов обеспечения обязательств.

По ходатайству администрации муниципального образования город-курорт Геленджик судом апелляционной инстанции организовано проведение онлайн-заседание, представитель администрации к онлайн-заседанию не подключился.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица - Кириленко В.Н. в заседание не явился. Кириленко В.Н. о судебном заседании извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.11.2018 по результатам аукциона между сторонами заключен договор N 4000022681 (т. 1 л.д. 8-14), согласно которому администрация муниципального образовании г-к Геленджик (арендодатель) обязалась передать Сейтмамутову Р.Р. (арендатор) за плату во временное владение и пользование земельный участок по адресу: г. Геленджик, ул. Волнухина, площадью 590 кв.м, с кадастровым номером 23:40:0412065:4, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора). Срок действия договора - 20 лет с даты его заключения (пункт 7.2)

В пункте 8.5 договора определено, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора. Денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами (пункт 8.6 договора).

Между администрацией (арендодатель) и Кириленко В.Н. (арендатор) 19.11.2018 также по результатам аукциона заключен договор N 4000022683, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок по адресу: г. Геленджик, ул. Волнухина, с кадастровым номером 23:40:0412065:5 площадью 588 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 31-36).

Согласно пункту 7.2 срок действия договора 20 лет с даты его заключения.

В пункте 8.5 договора установлено, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора. Денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами (пункт 8.6 договора).

На основании соглашения о переуступке прав и обязанностей на право аренды земельного участка от 09.04.2019 права и обязанности Кириленко В.Н. на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412065:5 площадью 588 кв.м переданы Сейтмамутову Р.Р. (т. 1 л.д. 44-47).

Полагая, что пункты 8.5 и 8.6 названных договоров аренды земельных участков являются недействительными, индивидуальный предприниматель Сейтмамутов Р.Р. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 данного Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом, то есть законом предусмотрено ограничение оборота этого имущества в пользу продавца.

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) по договору купли-продажи от продавца переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное данным Кодексом не предусмотрено.

Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

Арендатором на арендованных земельных участках возведены объекты недвижимого имущества: жилой дом площадью 27,6 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0412065:4 (т. 1 л.д. 27-28), жилой дом площадью 27,7 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0412065:5 (т. 1 л.д. 53-54).

Сейтмамутов Р.Р. обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность арендуемых земельных участков.

В письме от 14.08.2019 N 110-15-12075/19-38.11 администрация отказала предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, сославшись на пункт 8.5 договора аренды от 19.11.2018 N 4000022683, указав, что при досрочном немотивированном (то есть при отсутствии вины арендодателя) расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, что предпринимателем не выполнено (т. 1 л.д. 56-57).

Арендатор обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 08.11.2018 N 4000022681 и от 19.11.2018 N 4000022683 путем исключения пунктов 8.5 и 8.6.

Письмом от 03.10.2019 N 110-15-14882/19-45-09 администрация отказала арендатору в изменении договоров, указав, что оспариваемые условия договоров аренды, согласованные сторонами, не противоречат положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 58-60).

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что сохранение обязанности арендатора по исполнению пунктов 8.5, 8.6 после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи земельного участка, противоречит действующему законодательству, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Указанные выводы суд первой инстанции мотивировал также ссылкой на проставление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11 по делу N А40-70298/10-135-265.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного сторонами договора аренды, сохранится, но лишь до государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Указанная правовая позиция относится к требованиям о взыскании арендной платы по договорам за период после государственной регистрации права собственности на земельный участок за бывшим арендатором при приватизации участка.

В соответствии со статьями 1 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора, либо иной сделки, хотя и не предусмотренной законом, но не противоречащей ему.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу приведенных норм права свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Правоотношения по аренде земельных участков возникли из заключенных договоров и регулируются общими положениями Гражданского кодекса российской Федерации об обязательствах и договоре, специальными нормами главы 34 Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. Арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Предусмотренное названным Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 Кодекса).

Договором могут быть предусмотрены иные последствия такого одностороннего отказа.

В пунктах 8.5 спорных договоров предусмотрено прекращение отношений по аренде земельных участков в результате волеизъявления арендатора на приобретение участков в собственность в порядке приватизации.

Данное право реализуется без проведения торгов, по цене, установленной постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.07.2015 N 2171 "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории муниципального образования город-курорт Геленджик", в размере % 5 от кадастровой стоимости земельных участков.

Так, стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:04120656:4 составит 159505 рублей, земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5 - 157118 рублей.

Общими положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора - в статье 620 Кодекса.

Обе специальные нормы (статьи 619, 620 ГК РФ) предусматривают правило о том, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также положения статей 619, 620 Кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Поскольку право на приватизацию земельного участка предоставлено собственнику объектов недвижимости, расположенных на арендуемых земельных участках, прекращение договоров аренды в случае, предусмотренном в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, производится также по волеизъявлению арендатора, то есть производится в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

При этом администрация не вправе отказать в передаче участка в собственность собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Например, статья 475 ГК РФ о последствиях передачи покупателю товара ненадлежащего качества не исключает право сторон своим соглашением предусмотреть иные последствия названного нарушения (в том числе по-иному определить критерии существенности недостатков товара или дополнить те права, которые предоставляются данной статьей покупателю).

Положения статьи 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне).

Нормы статьи 410 ГК РФ, устанавливающие предпосылки прекращения обязательства односторонним заявлением о зачете, не означают запрета соглашения договаривающихся сторон о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.

Таким образом, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства, что не противоречит диспозитивному характеру метода гражданско-правового регулирования и закрепленному в законе принципу свободы договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т. 1 л.д. 61-66) основной вид деятельности Сейтмамутова Р.Р. - деятельность агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, а также строительство жилых и нежилых зданий.

Таким образом, спорные договоры заключены Сейтмамутовым Р.Р. в целях осуществления своей предпринимательской деятельности, что также подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции 13.01.2021 представитель предпринимателя.

Учитывая императивные нормы статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора, и основания расторжения договора, указанные в договоре, следует, что по всем иным основаниям, не предусмотренным в указанных нормах и договоре, как арендатор, так и арендодатель вправе инициировать расторжение договора.

При этом в случае реализации арендатором права на приватизацию земельного участка в договоре предусмотрена выплата арендодателю компенсации, в связи с досрочным прекращением арендных отношений.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В пунктах 8.5 спорных договоров предусмотрено, что при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оспариваемые условия договоров содержатся в разделе договоров о порядке прекращения действия договора и предусматривают выплату определенной договором суммы при прекращении отношений сторон по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, указанная в пункте 8.5 договора денежная сумма не является арендной платой за период после передачи земельного участка в собственность арендатору, а является суммой компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

В данном случае земельные участки предоставлялись для строительства жилых домов, следовательно, при определении условий договоров сторонами обоснованно предусмотрен порядок прекращения отношений в случае, предусмотренном в пункте 1 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации и выплаты соответствующей компенсации.

Законодательством не запрещено согласование подобных условий сторонами договора.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с позицией заявителя жалобы о том, что денежная сумма, предусмотренная в спорных условиях договорах, является одним из видов обеспечения исполнения обязательства.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу названной нормы применение предусмотренных Кодексом и других способов обеспечения направлено на надлежащее исполнение обязательств и применяется в случаях нарушения принятых на себя обязательств одной из сторон.

В данном случае спорная денежная сумма уплачивается со соглашению сторон не в связи с нарушением арендатором принятых на себя обязательств, а как компенсация того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договоров.

Предусмотренная в пункте 8.5 денежная сумма, не относится к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств, а определена по воле сторон в качестве компенсации, связанной с рисками арендодателя, обусловленными досрочным прекращением договора (возможные убытки), на что указано в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

Заключая договор и устанавливая срок его действия, арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, а в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

При этом выплата такой компенсации не обусловлена обязанностью арендодателя обосновать свои имущественные потери.

Договор аренды подписан сторонами без замечаний и возражений. Все условия этого договора, включая условие о возможности одностороннего, досрочного расторжения по инициативе арендатора и уплаты при этом другой стороне определенной компенсации, не противоречат императивным нормам, установлены по соглашению сторон.

Сейтмамутовым Р.Р. не приведено оснований, свидетельствующих о необходимости его судебной защиты от несправедливых договорных условий, о неравных переговорных возможностях сторон при согласовании условий договора.

Спорные договоры заключены по результатам аукционов, однако, с учетом спецификации отношений по аренде земельных участков, цели предоставления их для строительства объектов недвижимости, с учетом права собственника объектов недвижимости на приватизацию земельных участков на которых они расположены, данные условия договоров не могут быть признаны несправедливыми.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорных условий недействительными, иск удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу N А32-10676/2020 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.