Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 07АП-9542/20 по делу N А27-19273/2019

город Томск

18 января 2021 г.

Дело N А27-19273/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Киреевой О.Ю.,

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "АМК-Фарма" (07АП-9542/2020) на решение от 19.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-19273/2019, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тукмашовой Екатерины Евгеньевны (ОГРНИП 317420500077170, ИНН 421214450740, город Кемерово) к акционерному обществу "АМК-Фарма" (ОГРН 1037704019308, ИНН 7704260495, город Москва, пер. Милютинский, д.12, эт.2,каб.233) о взыскании 66 103 руб. 44 коп., о расторжении договора, о признании недействительным одностороннего отказа от исполнении договора аренды.

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тукмашова Екатерина Евгеньевна (далее - ИП Тукмашова Е.Е.) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к акционерному обществу "АМК-Фарма" (далее - ООО "АМК-Фарма") о расторжении договора аренды нежилого помещения N А-Км.1.2018/92 от 23.11.2018 и взыскании сумм обеспечительного платежа в размере 50 848 руб. 80 коп., части уплаченной арендной платы в размере 15 254 руб. 64 коп.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.11.2019 по ходатайству ответчика производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу N А27-25673/2019 по иску индивидуального предпринимателя Тукмашовой Екатерины Евгеньевны, город Кемерово (ОГРНИП 317420500077170, ИНН 421214450740) к акционерному обществу "АМК-Фарма", город Москва (ОГРН 1037704019308, ИНН 7704260495) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнении договора аренды нежилого помещения N А-Км.1.2018/92 от 23.11.2018.

Определением суда от 05.06.2020 дела N А27-19273/2019 и N А27-25673/2019 объединены в одно производство, для совместного рассмотрения с присвоением номера дела ранее принятого к производству - N А27-19273/2019.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.08.2020 иск удовлетворен в части. С ответчика в пользу истца взыскано 50 848 руб. 80 коп. обеспечительного платежа, 15 254 руб. 64 коп. уплаченной арендной платы, всего 66 103 руб. 44 коп., 2 644 руб. расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, АО "АМК-Фарма" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на то, что фактически договор не был расторгнут, а прекратил свое действие в связи с истечением срока; в связи с несвоевременным внесением арендной платы, истцу было направлено уведомление о расторжении договора от 23.09.2019, которое представлено в материалы дела, где основанием расторжения договора указаны пункты 7.1 и 7.2 договора, дата расторжения договора - 25.09.2019; договором аренды возврат обеспечительного платежа, в связи с досрочным расторжением договора по пункту 7.1, не предусмотрен; в материалы дела не представлено доказательств передачи арендуемого имущества ответчику до 25.09.2019; арендатор не мог пользоваться имуществом с 22.04.2019 по 30.04.2019, в связи с чем арендная плата подлежала перерасчету, при этом судом установлено, что с 20.08.2019 арендатор имел возможность использовать арендуемое имущество, таким образом, ответчик не чинил препятствий в пользовании арендованным имуществом в августе и сентябре 2019 года.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО "АМК-Фарма" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Тукмашовой Екатериной Евгеньевной (арендатором) заключен договор от 23.01.2019 N А-Км.1.2019/92 аренды части нежилого помещения, в соответствии с пунктом 2.1, 2.2 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения - часть комнаты N 77 площадью 2 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: город Кемерово, проспект Октябрьский, д. 34 (комната N 92) (пункт 2 договора, приложение N 1) (листы дела 13-29 том 1).

Арендованная площадь определена сторонами путем штриховки на поэтажном плане - т. 1 л. д. 25.

Срок договора установлен с даты подписания договора по 30.09.2019 (пункт 3 договора).

Условия и порядок платежей по договору согласованы сторонами в пункте 4 договора.

В пункте 6.2 договора стороны установили ответственность арендатора за нарушение срока уплаты стоимости аренды в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

В соответствие с пунктом 6.5 договора, если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность или нарушает часы работы, арендодатель имеет право на взыскание штрафа в размере 2 % от суммы постоянной составляющей и дополнительной составляющей арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

Из пункта 8.1 договора следует, что любые уведомления или сообщения, в связи с настоящим договором аренды, должны быть сделаны в письменной форме и должны быть доставлены заказным письмом с уведомлением о вручении или доставлены, курьерской почтой.

Имущество передано ответчику в арендное пользование по акту приёма-передачи от 07.12.2018 (т. 1 л. д. 29).

По платёжным поручениям от 28.11.2018 N 57, от 18.01.2019 N 9, от 28.11.2018 N 56, от 18.12.2018 N 2, от 18.01.2019 N 8, от 18.02.2019 N 15, от 19.03.2019 N 25 (т. 1 л. д. 48-54 истцом перечислены ответчику денежные средства, в виде обеспечительного платежа, арендной платы за декабрь 2018 года, январь, февраль, март и апрель 2019 года.

Как следует из материалов дела, Администрация города Кемерово обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к АО "АМК-Фарма" с требованиями: запретить эксплуатацию нежилого здания - ТРЦ "Лапландия" по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр-кт Октябрьский, д. 34 площадью 68569,2 кв. м. (кадастровый номер 42:24:0501013:566) до устранения нарушений и приведения здания в состояние, соответствующее проектной документации, разработанной ОАО "Сибпромпроект", (шифр проекта 5006-АЛПИ-1); обязать ответчика, в течение шести месяцев, с момента вступления судебного акта в законную силу, осуществить за свой счет мероприятия по приведению нежилого здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, проспект Октябрьский, д. 34, в соответствие с проектной документацией, разработанной ОАО "Сибпромпроект", (шифр проекта 5006-АЛПИ-1).

На основании указанного заявления Арбитражным судом Кемеровской области было возбуждено производство по делу N А27-19700/2018.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 12.04.2019 по делу N

А27-19700/2018, по заявлению истца, судом были приняты обеспечительные меры по иску, в виде приостановления эксплуатации нежилого здания - торгового центра "Лапландия" по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, проспект Октябрьский, д. 34 площадью 68569,2 кв. м. (кадастровый номер 42:24:0501013:566), до вступления судебного акта в законную силу.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.07.2019 производство по делу N А27-19700/2018 прекращено, в связи с отказом истца от иска, на том основании, что проведенной по делу судебной экспертизой установлены обстоятельства устранения обнаруженных ранее, при проведении судебной экспертизы, дефектов здания торгового центра "Лапландия", установлено проведение собственником работ по устранению обнаруженных экспертами дефектов, влияющих на безопасность здания. Визуально и документально подтверждено качественное выполнение работ по устранению обнаруженных ранее дефектов, и, принимая во внимание устранение дефектов, в данный момент, здание, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Октябрьский, 34, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

Обеспечительные меры, принятые определением от 12.04.2019, сохранены до вступления в законную силу судебного акта и считаются отменёнными, с даты вступления решения в законную силу.

Принятые в рамках данного дела обеспечительные меры повлекли приостановление деятельности всего ТРЦ "Лапландия" и невозможность для ИП Тукмашовой Е. Е.. по настоящему делу, как для арендатора помещений в ТРЦ "Лапландия", пользоваться арендованным имуществом с 22.04.2019, когда всем арендаторам было предписано покинуть арендованные помещения, и до отмены обеспечительных мер 17.07.2019.

Постановление о прекращении исполнительного производства, которым были отменены все принятые ранее меры принудительного исполнения (обеспечительные меры по делу N А27-17900/2018), вынесено судебным приставом-исполнителем МОСП по особо важным исполнительным производствам 20.08.2019.

Таким образом ТРЦ Лапландия" не эксплуатировалось в период с 22.04.2019 по 20.08.2019.

Как следует из материалов дела, ИП Тукмашова Е.Е. 11.06.2019 вручила АО "АМК-Фарма" претензию с требованием о расторжении договора аренды, в связи с невозможностью осуществления коммерческой деятельности в арендуемом помещении, а также о возврате уплаченного ранее обеспечительного платежа в сумме 50 848 руб. 80 коп. и произвести перерасчет арендной платы за апрель 2019 года и вернуть излишне уплаченную сумму в размере 15 254 руб. 64 коп. (т. 2 л. д. 8-9).

Письмом от 26.06.2019 N 04/26.06.19 заявителю в досрочном расторжении договора аренды было отказано (т. 2 л. д. 10), предложено дождаться отмены обеспечительных мер и разъяснением о том, что в связи с приостановлением деятельности ТРЦ, арендная плата за период с 22.04.2019 начислению и оплате не подлежит, и сторонами будет подписано соглашение к договору о перерасчёте арендной платы с 22.04.2019 до даты ее возобновления.

02.07.2019 ИП Тукмашова Е.Е. повторно обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных в качестве обеспечительного платежа и частично платы за апрель, за период, с которого пользование арендованным помещением не осуществлялось (т. 2 л. д. 11-13).

Письмом от 25.09.2019 ответчик уведомил арендатора о том, что с 20.08.2019 деятельность ТРЦ возобновлена, однако ИП Тукмашова Е.Е. свою деятельность по аренде части помещения не возобновила, а также о наличии у нее задолженности по арендной плате за период с августа по сентябрь 2019 года, ссылаясь на пункт 7.1.1 договора ответчик уведомил арендатора о расторжении договора с 25.09.2019 (т. 1 л. д. 87).

Ссылаясь на то, что арендодателем передано истцу в арендное пользование имущество ненадлежащего качества, что повлекло приостановление эксплуатации ТРЦ "Лапландия" по вине собственника - ответчика по настоящему делу, и сделало невозможным использование его по назначению длительное время, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что арендные отношения прекращены, в связи с чем оснований для удовлетворения требования о расторжении договора на будущее время не имеется; поскольку со дня приостановления деятельности ТРЦ и вплоть до расторжения договора аренды арендатор не осуществлял коммерческую деятельность, уплаченный им обеспечительный платеж и излишне внесенная арендная плата подлежат возврату.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора правильными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества предусмотрена пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения сторонами указанного выше договора, передача имущества ответчику подтверждены материалами дела.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемой ситуации арендатор не имел возможности использовать арендованное помещение по не зависящим от него обстоятельствам и причинам в течение длительного времени. И эти обстоятельства сохранялись на момент обращения его к арендодателю с требованием расторгнуть договор.

Предоставляя арендатору в аренду помещения в здании, деятельность которого в последствие была приостановлена по причинам, которые не зависят от арендатора, арендодатель не может быть признан исполнившим надлежащим образом обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апеллянта о том, что фактически арендатор не передал ему арендованное имущество, в связи с чем на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации он должен оплатить аренду за период действия договора аренды - то есть по сентябрь 2019 года включительно, исходя из согласованного сторонами срока действия договора аренды.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что 22.04.2019 доступ арендатора к арендованному помещению был запрещен. Сторонами не оспаривается, что 22.04.2019 всем арендаторам здания ТРЦ "Лапландия" со стороны арендодателя предписано покинуть торговый центр в связи с его закрытием, то есть помещения выбыли из владения арендатора.

При этом из материалов дела не следует, что после возобновления деятельности ТРЦ "Лапландия" ранее арендованное по договору аренды помещение использовалось предпринимателем. Доказательств их передачи арендатору после возобновления работы торгового центра не представлено, напротив, из уведомления ответчика, направленного арендатору 23.09.2019 следует, что ТП Тукмашова Е.Е. свою деятельность в арендованном помещении так и не возобновила.

Кроме того, в период действия обеспечительных мер арендатором неоднократно было заявлено требование к арендатору о расторжении договора, что явно свидетельствовало о волеизъявлении истца о прекращении арендных отношений в связи с неисполнением арендатором обязанности по предоставлению помещения в аренду. Однако при этом ответчик не предпринял мер к извещению арендатора о возобновлении деятельности ТРЦ, не выяснил волю арендатора на продолжение арендных отношений, обратного из материалов дела не усматривается. Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истец не обладал информацией о том, когда деятельность торгового центра будет возобновлена, соответственно, не мог предвидеть, когда он сможет возобновить свою коммерческую деятельность.

Таким образом, все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что после возобновления деятельности торгового центра ответчик не уведомил истца о возможности использования арендованного имущества и не предоставил часть помещения в аренду после отпадения обстоятельств, при которых арендатор утратил владение и пользование арендованным имуществом.

Поскольку в период с августа по сентябрь 2019 года арендованные помещения арендатору во владение и пользование не передавались, фактически пользование помещениями арендатором не осуществлялось, оснований для начисления арендной платы за указанный период у арендатора не имелось, а арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за тот период, когда пользование не осуществлялось по независящим от него причинам.

При заключении договора индивидуальным предпринимателем ИП Тукмашовой Е.Е. перечислены арендодателю денежные средства в размере 50 849 руб. 80 коп. по платёжным поручениям от 28.11.2018 N 57, от 18.01.2019 N 9, в виде обеспечительного платежа и в размере 50 849 руб. 80 коп. платёжным поручением от 19.03.2019 N 25, в виде арендного платежа за апрель 2019 года.

Арендодателем не представлено документального подтверждения наличия у арендатора задолженности по арендным платежам на дату приостановления деятельности торгового центра 22.04.2019, равно, как и не представлены доказательства уведомления арендатора о времени возникновения возможности использования спорного помещения после возобновления работы торгового центра способом, согласованным в пункте 10.1 договора, документальное подтверждение возобновления коммерческой деятельности арендатора после отмены запрета эксплуатации торгового центра, также в материалах дела отсутствуют.

Исходя из изложенного, требование о взыскании обеспечительного платежа и части уплаченной арендной платы за апрель месяц 2019 года, в период времени, когда арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество по назначению, в связи с виновными действиями арендодателя, подлежит удовлетворению.

Доводы апеллянта со ссылкой на пункты 7.1-7.3 договора аренды, предоставляющие арендодателю право заявить об одностороннем отказе от договора аренды в связи с невнесением арендной платы в течение 15 календарных дней и более с момента, когда платеж должен был быть произведен, при этом письменного предупреждения о необходимости оплаты не требуется, подлежат отклонению, поскольку, как установлено выше, ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по предоставлению арендатору арендованного имущества, так как право на начисление арендной платы за период с августа по сентябрь 2019 года арендодателем не подтверждено, основания для заявления об одностороннем отказе от договора по основаниям, предусмотренным в пунктах 7.1-7.3 договора аренды у него также отсутствовали.

Соответственно, основанный на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации довод апеллянта об обязанности арендатора оплатить арендную плату за весь период пользования до момента возврата арендованного имущества, при том, что факт предоставления арендатору арендованного помещения после возобновления деятельности ТРЦ материалами дела не подтвержден, а факт использования арендатором имущества в спорный период времени опровергнут, подлежит отклонению, как несостоятельный.

Требование о расторжении договора аренды обоснованно оставлено судом без удовлетворения, поскольку срок действия договора аренды истек, тогда как расторжение договора аренды предполагается на будущее время.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 19.08.2020 по делу N А27-19273/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков