Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2021 г. N 17АП-14315/20 по делу N А60-66642/2019

г. Пермь

18 января 2021 г.

Дело N А60-66642/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Крымджановой Д.И., Лесковец О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от ответчика, Администрации городского округа Верхняя Пышма: Абдуллин Р.С., паспорт, доверенность от 29.12.2020;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 сентября 2020 года

по делу N А60-66642/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" (ОГРН 1148603002657, ИНН 8603207151)

к Администрации городского округа Верхняя Пышма, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма

о взыскании убытков по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с Администрации городского округа Верхняя Пышма (Администрация), Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма (Комитет) убытков в сумме 41 293 576 руб. 50 коп.

Решением от 22.09.2020 в удовлетворении иска отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Администрации в судебном заседании выразил возражения против удовлетворения апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска указано на то, что в соответствии с договором аренды земельного участка N 37/АР-17 от 30.08.2017 (договор аренды) обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" (арендатор) Администрацией (арендодатель) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:0101001:57 для строительства объекта: размещение базы для хранения и реализации строительных материалов (логистический центр).

Ранее права на земельный участок были приобретены обществом "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" (новый арендатор) в соответствии с условиями договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2017. С этой даты новый арендатор приступил к освоению земельного участка: изготовление проекта планировки объектов на участке, оформление разрешительной документации, строительные работы.

17.07.2017 обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" было выдано разрешение на строительство, согласно которому и в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации арендатору было предоставлено право застройки арендуемого им земельного участка.

В 2018 году арендодатель поставил в известность арендатора о возможности прокладки автодороги по ул. Зеленая через земельный участок, предоставленный обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" на праве аренды. К указанному моменту в рамках освоения земельного участка были выполнены работы по выносу линий электропередач, попадающих в границы застраиваемой территории, приобретено оборудование для строительства трансформаторной подстанции, проведены проектно-изыскательские работы, проведена подготовка строительной площадки для возведения объектов капитального строительства согласно эскизным проектам, скорректированным с учетом решений Генплана городского округа Верхняя Пышма в части строительства улицы Зеленая (осуществлена выемка грунта с последующей отсыпкой скальным грунтом, выполнено ограждение участка на свайном фундаменте для подготовки к строительству объекта).

Общество "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" затратило на освоение территории, предоставленной по договору аренды, финансовые ресурсы: в бюджет городского округа Верхняя Пышма, на проектирование, на геоизыскания, на строительно-монтажные и электромонтажные работы.

На территории земельного участка зарегистрирован объект незавершенного строительства площадью 197,1 кв. м - здание АБК. В результате выполнения строительно-монтажных работ должно было быть построено 5 объектов площадью 1 500 кв. м каждый и здание АБК площадью 350 кв. м.

07.06.2018 состоялось совещание в Управлении архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Верхняя Пышма по вопросу рассмотрения вариантов прохождения трассы автодороги по ул. Зеленая в г. Верхняя Пышма, в ходе которого был представлен на рассмотрение вариант прокладки дороги через земельный участок, предоставленный обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс". Результаты Совещания отражены в протоколе от 07.06.2018, согласно которому арендатору предложено самому продумать варианты изменения проектировочных, планировочных решений расположения объектов на земельном участке, а также рассмотреть вопрос о целесообразности сохранения в целом земельного участка.

Считая необходимым сохранение земельного участка, предоставленного обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс", в целостности и прокладку автодороги по иному маршруту, арендатор приступил к проработке вариантов: самостоятельно обращался в различные органы и организации в целях выяснения возможного расположения строительных объектов на земельном участке или изменения границ земельного участка с учетом соблюдения зон охраны и защитных зон (в частности, обращения в Газпром Трансгаз Екатеринбург, Росавтодор, СанГик).

В соответствии с Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма N 1019 от 24.06.2015 "Об утверждении схемы реконструкции и развития транспортной сети города Верхняя Пышма", а также в соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма, утвержденного Решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 58/1 от 29.05.2017 проектируемая улица Зеленая не проходит по территории земельного участка с КН 66:36:0101001:57. Внесение изменений в Генеральный план городского округа Верхняя Пышма в части строительства указанной улицы на момент заключения договора аренды земельного участка, выдачи разрешения на строительство, заключения договора аренды на земельный участок с обществом "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" произведено не было. Таким образом, как указывает истец, ему не было известно о наличии препятствий в использовании земельного участка на момент заключения договора аренды.

Для дальнейшей разработки предложений по проектированию автодороги ул. Зеленая по территории земельного участка арендатор обратился за предоставлением исходных данных в Администрацию городского округа Верхняя Пышма (письмо исх. N 481 от 10.07.2018). В указанном письме отражены сведения о затраченных арендатором денежных средствах на освоение земельного участка.

Ответ на данное письмо истцом получен не был; исходные данные не предоставлены.

Обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" отказано в выдаче разрешения на строительство объектов на земельном участке (письма исх. N 692 и 693 от 10.08.2018). В данных письмах содержится указание проектируемую по земельному участку автодорогу.

11.09.2018 в Администрации городского округа Верхняя Пышма были проведены публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории "Дорожно-транспортная инфраструктура г. Верхняя Пышма. Автодорога по ул. Зеленая". В ходе слушаний от представителя общества "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" поступили предложения и замечания относительно проекта, которые комиссией по проведению публичных слушаний не приняты; в то же время зафиксирована необходимость предоставления обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" нового земельного участка взамен подлежащего изъятию.

Общество "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" обратилось в Администрацию городского округа Верхней Пышмы о предоставлении нового земельного участка (письмо исх. N 28 от 17.09.2018).

В ответ на это письмо земельный участок не предоставлен, поэтому арендатор был вынужден продолжить поиски вариантов изменения схем планировки границ земельного участка с целью его сохранения и дальнейшего использования в соответствии с разрешенным использованием (письмо исх. N 82 от 09.10.2018).

В письме исх. N 01-01-23/10571 от 04.12.2018 арендодатель вновь отказал в согласовании схемы изменения границ земельного участка и вновь "пообещал" предоставление иного земельного участка.

16.11.2018 арендатор обратился с письмом о возможности рассмотреть вопрос о приостановке начисления арендных платежей до урегулирования вариантов использования земельного участка.

Администрация городского округа Верхняя Пышма в запросе отказала (исх. N 1786 от 05.12.2018).

Арендодатель направил отказ в осуществлении мены земельного участка в связи с имеющейся задолженностью по арендным платежам (письмо исх. N 31 от 25.02.2019).

Как считает истец, ему неправомерно было отказано в использовании предоставленного земельного участка в соответствии с его назначением, другой равноценный земельный участок не предоставлен, равно как и не выданы документы об изъятии земельного участка из использования арендатора для государственных или муниципальных нужд либо документы об ограничении его использования.

Истец ссылается на то, что он поставлен в неопределенное положение, при котором он вложил значительные ресурсы в освоение земельного участка, которым пользоваться фактически не может, и обязан продолжать перечислять арендные платежи в бюджет городского округа Верхняя Пышма.

Тем не менее, 09.07.2019 Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" задолженности по арендной плате.

Кроме того, в обоснование иска указано на то, что истец в свою очередь письмом исх. N 32 от 06.09.2019 уведомил ответчика о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка N 37/АР-17 от 30.08.2017 в соответствии с положениями ст. ст. 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложил путем переговоров решить вопрос о расторжении договора аренды, о порядке возмещения понесенных на освоение земельного участка затрат (письмо получено ответчиком 09.09.2019).

Ответ на указанное письмо истец не получил.

В обоснование необходимости расторжения договора истец указал на следующее.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка.

В акте приема-передачи земельного участка, подписанном сторонами (приложение N 1 к договору аренды), о недостатках участка не указано. Более того, действия арендодателя свидетельствовали о том, что препятствий к использованию земельного участка по его назначению не имеется - заключение договора аренды земельного участка сроком на три года, выдача разрешения на строительство, согласование проектов и прочее.

Позднее от ответчика поступило Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 18.09.2019 по соглашению сторон, при этом во втором пункте данного соглашения ответчик указал на то, что расторжение договора устанавливается со дня полного исполнения арендатором всех обязательств по договору, в том числе, оплаты арендной платы в полном объеме.

Таким образом, ответчик считает правомерным взимание с истца платы за аренду земельного участка, которым последний пользоваться не может, до настоящего времени. Истец же полагает, что действия ответчика привели к невозможности использования предоставленного земельного участка по причинам, не зависящим от общества "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс", и что имеются основания для обращения за защитой его нарушенных прав в суд.

Ответчиком истцу не были направлены какие-либо документы о предстоящем изъятии земельного участка из пользования для государственных или муниципальных нужд, не предпринято действия к информированию истца о резервировании земельного участка под нужды согласно нормативно-правовому акту (Приказ N 1646 от 28.06.2019).

Действия ответчика, как считает истец, привели к фактическому изъятию из пользования арендатора земельного участка.

Обстоятельства невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и разрешенным использованием, по мнению истца, являются очевидными и доказанными. Истцом предприняты все зависящие от него меры по урегулированию вопроса использования земельного участка, а также компенсации понесенных им расходов на освоение участка, в то время как ответчик регулярно отказывал в изменении границ земельного участка, замене участка на иной, компенсации убытков.

Истец ссылается на то, что расходы, понесенные арендатором (с момента приобретения прав на земельный участок и до момента уведомления о намерении расторгнуть договор и обратиться в суд) на использование и освоение земельного участка, являются его убытками по смыслу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расходы состоят из стоимости выполненных работ, оказанных услуг, поставленных материалов сторонними организациями, арендных платежей и составляют:

- 4 807 769 руб. 50 коп. - сумма арендных платежей, включая задолженность иных арендаторов;

- 1 000 000 руб. - сумма, уплаченная Мажарову И.В. за приобретение прав аренды на земельный участок;

- 6 788 392 руб. 50 коп. - сумма, уплаченная Мажарову И.В. по договору на выполнение функций тех.заказчика;

- 396 000 руб. - сумма, уплаченная ООО "Строительный технологии" по договору подряда;

- 1 300 000 руб. - сумма, уплаченная ООО "Истэйт" по договору на выполнение функций тех.заказчика;

- 27 001 414 руб. 50 коп. - сумма, уплаченная ООО "НГМА" по договору подряда. Общая сумма убытков составляет 41 293 576 руб. 50 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Администрация пояснила, что между Администрацией и обществом "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" был заключен договор аренды N 37/АР-17 от 30.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:57, площадью 27 714 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Верхняя Пышма, в районе ул. Балтымская, сроком - на 3 года. 17.07.2017 обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" было выдано разрешение на строительство административно-офисного корпуса (I этап) N RU66364000-129/2017.

31.07.2017 общество "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" обратилось в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешений на строительство административного здания (первый этап строительства) и склада N 1 (второй этап строительства). Письмами от 10.08.2018 N 692 и N 693 Администраций было отказано обществу "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" в выдаче разрешений на строительство, поскольку материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствовали требованиям градостроительного плана земельного участка N RU66364000-089, и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, разделы проектной документации первого этапа строительства объекта "База для хранения и реализации строительных материалов" не соответствовали разделам проектной документации второго этапа строительства. Сведения, содержащиеся в п. 3 данных отказов, о разработке проекта планировки и проекта межевания территории объекта "Дорожно-транспортная инфраструктура городского округа Верхняя Пышма. Автодорога по ул. Зеленая", носили исключительно информационный характер и основанием для отказа не являлись.

11.09.2018 Администрацией были проведены публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории "Дорожно - транспортная инфраструктура г. Верхняя Пышма. Автодорога по ул. Зеленая" с участием, в том числе и представителя истца. Согласно заключению комиссии по проведению публичных слушаний, Администрацией было предложено рассмотреть возможность, предоставления нового земельного участка с разрешенным использованием, соответствующим деятельности предприятия.

25.02.2018 общество "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" обратилось в Администрацию с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании мены земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:57.

В ответ Администрация информировала о том, что по договору аренды N 37/АР-17 имеется задолженность по уплате арендных платежей, после ее полного погашения и после проведения оценки рыночной стоимости земельных участков, договор мены и отчет об оценке будут направлены в адрес истца. Однако, задолженность по арендным платежам обществом "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" не погашена.

11.07.2019 в связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору N 37/АР-17 от 30.08.2017, Администрация была вынуждена обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании задолженности по арендным платежам с общества "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс". В ходе рассмотрения дела N А60-40766/2019 представитель общества "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" не отрицал факт наличия задолженности, соответственно и не отрицал факт использования вышеуказанного земельного участка.

Как указывает ответчик, 22.04.2019 Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма утвержден проект планировки и межевания территории "Дорожно-транспортная инфраструктура г. Верхняя Пышма. Автодорога по ул. Зеленая". В соответствии с п. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Администрацией не принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:57, площадью 27 714 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Верхняя Пышма, в районе ул. Балтымская.

На основании вышеизложенного, ответчик считает, что общество "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" могло использовать предоставленный земельный участок, в соответствии с его целевым назначением до момента принятия решения об изъятии земельного участка либо окончания срока действия договора аренды.

06.09.2019 истец обратился в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 37/АР-17 от 30.08.2017.

Ответчик считает, что препятствия отсутствовали как для использования, так и для строительства запланированного объекта на земельном участке.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 15, 124, 393, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 11, 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд по соглашению с ответчиком расторг договор аренды земельного участка; истцом не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и разрешенным использованием; не доказано причинение убытков со стороны ответчика, а также неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства ответчиком, наличие препятствий в использовании земельного участка до принятия решения об изъятии земельного участка (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд первой инстанции исходил и из того, что истец в случае продолжения арендных отношений с ответчиком мог рассчитывать на возмещение расходов и выплату денежных средств в связи с изъятием земельного участка; вопрос о судьбе объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, возможно разрешить при процедуре изъятия земельного участка.

Установленные в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Именно с учетом положений данной нормы оцениваются арбитражным судом апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы, которые заключаются в указании на то, что, как считает истец, суд первой инстанции в ходе рассмотрения настоящего дела выяснил не все обстоятельства, подлежащие рассмотрению, а именно, целесообразность расторжения договора аренды и реальность убытков на стороне истца; обстоятельства невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и разрешенным использованием, по мнению истца, являются очевидными и доказанными; то, что в случае продолжения арендных отношений с ответчиком истец возможно мог бы рассчитывать на возмещение расходов и выплату денежных средств в связи с изъятием земельного участка, как полагает истец, не может рассматриваться как обоснование правильности вынесенного решения, поскольку суд при аргументации своей позиции должен ссылаться лишь на нормы материального и процессуального права, а не на обстоятельства, о наступлении которых неизвестно.

Другие доводы апелляционной жалобы также не влекут ее удовлетворение, поскольку заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано.

Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание в апелляционной жалобе на то, что в 2019 году арендодателем было принято решение о прокладке автодороги по ул. Зеленая через земельный участок, предоставленный ООО "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" на праве аренды, однако предоставлять земельный участок взамен арендованного Администрация города отказалась, ссылаясь на имеющуюся задолженность по арендным платежам; действительно, у истца на момент рассмотрения вопроса о предоставлении нового земельного участка имелась задолженность перед арендодателем; арендатор при принятии решения ответчиком был поставлен в неопределенное положение, при котором он вложил значительные ресурсы в освоение земельного участка, которым пользоваться фактически не может, и обязан продолжать перечислять арендные платежи в бюджет городского округа Верхняя Пышма; именно с целью предотвращения увеличения задолженности, а также при отсутствии возможности дальнейшего использования объекта аренды ООО "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" приняло решение о расторжении договора аренды; в соответствии с п. 4.3 договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка; в акте приема-передачи земельного участка, подписанном сторонами (приложение N 1 к договору аренды), о недостатках участка не указано, а напротив все действия арендодателя свидетельствовали о том, что препятствий к использованию земельного участка по его назначению не имеется - заключение договора аренды земельного участка сроком на три года, выдача разрешения на строительство, согласование проектов и проч.; ответчиком истцу не были направлены документы о предстоящем изъятии земельного участка использования для государственных или муниципальных нужд, не предпринято действий об информировании ООО "Нефтегазмонтажавтоматика-имущественный комплекс" о резервировании земельного участка под нужды согласно положениям законодательства Российской Федерации; арендатор на земельном участке осуществлял строительство объектов, которые в будущем планировал использовать для собственных целей, в случае дальнейшего действия договора аренды истец соорудил бы дополнительно объекты недвижимости, которые в последующем, в результате принятия решения Администрации г. Верхней Пышмы не мог бы использовать и тем самым увеличил свои расходы в несколько раз.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2020 года по делу N А60-66642/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Д.И. Крымджанова О.В. Лесковец