Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2021 г. N 09АП-71623/20 по делу N А40-4132/2020

г. Москва

19 января 2021 г.

Дело N А40-4132/20

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей А.И. Проценко, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.Д. Гапоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2020 года

по делу N А40-4132/20, принятое судьей Д.Н. Федоровой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, дом. 21, стр. 1)

к Фирме "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А."

о взыскании 3 051 663 рублей 32 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Седов И.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом 1077040187626 от 03.12.2019;

от ответчика: Алферов И.А. по доверенности от 22.12.2020, удостоверение N 15291 от 11.05.2016;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к представительству Фирмы "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А." (далее - ответчик) о взыскании 2 352 404 рублей 49 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019, неустойки за период с 02.04.2019 по 30.09.2019 в размере 699 258 рублей 83 копеек по договору аренды земельного участка от 22.12.1997 N М-01-010541.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем Департаментом начислена неустойка.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.10.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также при неправильном применении норм материального и нарушении норм процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 13.01.2021 представитель истца требования жалобы поддержал по изложенным в ней доводам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Сторона представила отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2020 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 22.12.1997 между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателе) и Фирмой "Е+К Девелопмент энд Менеджмент С.А." (Е+К Development & Manadegment S.A., арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельных участков N М-01-010541 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2 126 кв.м. по Долгоруковской ул., вл. 7-9.

Согласно пункту 2.1 договор заключается на срок - 49 лет.

Стороны 06.06.2000 заключили дополнительное соглашение к договору, согласно пункту 2.1 которого арендная плата вносится арендатором поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца квартала, начиная с 01.07.2000.

В связи с вступлением в силу результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП, от 26.11.2013 N 751-ПП, от 21.11.2014 N 687-ПП 3 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", размер годовой арендной платы по договору составил с 01.01.2019 по 31.12.2020 - 3 429 490 рублей 78 копеек.

Уведомлением от 25.12.2018 N 33-6-286614/18-(0)- 2 Департамент известил арендатора об изменении размера годовой арендной платы.

Согласно пункту 3 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания ставка арендной платы установлена в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости.

Истец полагает, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата в размере 2 352 404 рублей 49 копеек за период с 01.01.2019 по 30.09.2019.

Также Департаментом начислена неустойка за период за период с 02.04.2019 по 30.09.2019 в размере 699 258 рублей 83 копейки.

Арендодатель направил в адрес арендатора досудебную претензию с требованием оплатить возникшую задолженность и пени.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендатором без исполнения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Оценив условия договора, руководствуясь статьями 422 ГК РФ ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) суд первой инстанции установил, что истцу как арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (допускается изменение только по соглашению сторон), а изменение размера арендной платы связано исключительно с изменением базовых ставок арендной платы, как одного из элементов для расчета размера арендной платы, при этом и в этом случае изменения в договор аренды вносятся по соглашению сторон с учетом положений пункта 2.10 договора.

Также судом учтено преюдициальное значение судебных актов, вынесенных в рамках дел N А40- 305457/18 и N А40-143930/19, согласно которым Департаменту было отказано во взыскании задолженности по арендной плате за предыдущие периоды по договору при аналогичных обстоятельствах.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Спорный договор является смешанным и содержит в себе как элементы договора аренды, так и договора оказания услуг.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2019 по делу N А40- 305457/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019, в удовлетворении исковых требований Департамента к представительству Фирмы "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А." о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 40 051 695 рублей 52 копейки по договору долгосрочной аренды земельных участков от 22.12.1997 N М-01-010541, отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по делу N А40-305457/18, суды исходили того, что произведенное истцом в одностороннем порядке увеличение ежегодного размера арендной платы по договору аренды в виде изменения истцом порядка (методики) расчета размера арендной платы является незаконным, поскольку противоречит действующим правовым нормам.

В рамках дела N А40-305457/18 судами установлено, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исключительно путем внесения в письменном виде соответствующих изменений в договор аренды, причем увеличение размера арендной платы не может быть более 3%, чем в предыдущем году.

Также, решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2019 по делу N А40-143930/19, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2020, в удовлетворении исковых требований Департамента к представительству Фирмы "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А." о взыскании задолженности за период с 1 квартала 2018 года по 31.12.2018 в размере 3 639 987 рублей 30 копеек, пени за период с 1 квартала 2018 года по 31.12.2018 в размере 1 636 910 рублей 10 копеек, отказано по тем же основаниям.

Доказательств внесения изменений в договор, предусматривающих право арендодателя в одностороннем порядке изменить условия договора, Департаментом в рамках настоящего спора также не представлено.

При этом согласно статье 1 ЗК РФ акты земельного законодательства Российской Федерации основываются, в том числе, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" закреплен порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Следовательно, стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться (если иное не установлено федеральными законами) одним из указанных в пункте 2 Правил определения размера арендной палаты, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды" ( далее- Постановление N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным, имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим, договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу п. 19 вышеуказанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 1 статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу статьи 443 ГК РФ, ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК при несоблюдении требований о государственной регистрации изменений в договор, соответствующее соглашение не может быть признано заключенным.

На основании пункта 14 Постановления N 73 по вопросу исполнения арендатором новых условий зарегистрированного договора аренды в отсутствии регистрации вводящего их дополнительного соглашения, если дополнительное соглашение не было зарегистрировано, но фактически исполнялось, то арендатор не вправе впоследствии отказаться от исполнения введенных этим соглашением условий, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации.

В пункте 2.5 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении 1 к настоящему договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 2.6 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 4 установлен срок уплаты арендной платы по договору аренды: ежеквартально равными частями не позднее 5-го числа первого месяца квартала. В соответствии с пунктами 6.2 договора на арендатора возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 года осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае договор аренды не предусматривает какого-либо иного способа изменения его условий (в том числе, об арендной плате), кроме как по соглашению сторон.

Согласно пункту 2.10 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в течение года. Письменное соглашение сторон об изменении размера арендной платы между сторонами отсутствует.

Ни одним из заключенных дополнительных соглашений к договору аренды его условие об изменении размера арендной платы только по соглашению сторон (пункт 2.10 договора) сторонами не изменялось, право арендодателю. Следовательно, условия договора аренды о порядке расчета арендной платы не могли быть изменены истцом в одностороннем порядке, регулируемая ставка арендной платы не подлежит применению к отношениям сторон по договору аренды, а арендная плата по договору аренды не может быть рассчитана исходя из процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, из представленной в дело переписке сторон следует, что истец желая внести какие-либо изменения в договор аренды, в том числе, в отношении изменения размера и (или) методики исчисления арендной платы каждый раз обращался к ответчику с предложением о заключении нового дополнительного соглашения к договору аренды, что подтверждает 8 (восемь) подписанных дополнительных соглашений к договору аренды.

Такое поведение подтверждает, что истец на протяжении длительных арендных отношений соблюдал условия спорного договора аренды.

При этом, доказательств, что ответчик уклонялся от изменения условий договора суду не представлено.

Напротив, начиная с 3-го квартала 2007 г. ответчик по своей инициативе стал уплачивать арендную плату по договору аренды в увеличенном на 3% размере (в рамках допустимого ежегодного увеличения арендной платы по договору аренды в соответствии с пунктом 2.10 договора), о чем указано в дополнительном соглашении N 8.

В связи с таким увеличением, ответчик неоднократно предлагал истцу внести соответствующие изменения в договор аренды.

Однако, истец дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с ответчиком не подписал.

Начиная с 01 января 2003 года, арендная плата по оговору уплачивалась ответчиком своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями об уплате арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2017.

Истец необоснованно без внесения соответствующих изменений в Договор аренды, без ссылок на какие-либо нормы закона, изменил методику расчета арендной платы с 01 января 2019 года и осуществил расчет арендной платы за 2019 год, исходя из ставки арендной платы в размере процента (1,5%) от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с договором истец не вправе в одностороннем порядке каким-либо образом изменять порядок расчета арендной платы и её размер.

Пунктом 2.10. Договора аренды установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в течение года. Она может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из Сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующим законодательством и нормативными актами. Стороны соглашаются, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 %) по отношению к предыдущему году.

Согласно п.6.6.2. Договора истец имеет право вносить по взаимному согласованию с арендатором изменения в Договор, в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты.

При этом, указанным пунктом Договора аренды также предусмотрено, что положения Статей 2.10 и 2.12 не подлежат никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений.

Пунктом 11.1. Договора предусмотрено, что любые изменения, дополнения или поправки к условиям Договора могут быть сделаны Сторонами по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения или поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны в двух экземплярах - по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Таким образом, Договором установлено, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исключительно путем внесения в письменном виде соответствующих изменений в Договор аренды, причем увеличение размера арендной платы не может быть более 3% чем в предыдущем году.

При отсутствии указанного согласия, Департамент вправе требовать в судебном порядке увеличения арендной платы путем внесения изменений в Договор аренды, но в любом случае не более, чем на 3%.

При этом, арендная плата за период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2019 года внесена ответчиком в полном объеме, у арендатора отсутствует какая-либо задолженность по уплате арендной платы по Договору в связи с чем, суд правомерно в удовлетворении иска о взыскании долга отказал.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено, и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2020 года по делу N А40-4132/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.И. Проценко В.В. Валюшкина