Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2021 г. N 04АП-4713/20 по делу N А58-5480/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 апреля 2021 г. N Ф02-914/21 настоящее постановление отменено

г. Чита

20 января 2021 г.

Дело N А58-5480/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 января 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Куклина О.А., Мациборы А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелкановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УКОМ" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 октября 2020 года по делу N А58-5480/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "УКОМ" (ИНН 1435332885, ОГРН 1181447007070) без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА" (ИНН 1435196181, ОГРН 1071435022120), обществу с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" (ИНН 1435223011, ОГРН 1091435011315) об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 3/1,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - Мун О.А., директор,

от ответчиков - Николаев А.В., доверенность от 01.10.2020 от ООО "Сигма", от 01.09.2020 от ООО ЧОП "Бурый медведь",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Уком" (далее - истец, ООО "Уком") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) 14.08.2020 с исковым заявлением без даты и номера к обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА" (далее - ответчик, ООО "Сигма"), обществу с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" (далее - ответчик, ООО ЧОП "Бурый медведь") об обязании не чинить препятствия во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 3/1.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт.

Указывает, что ответчики чинят препятствия в пользовании спорным зданием, тогда как договор аренды не расторгнут.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отказе в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения судом другого дела - о признании незаконным действия по погашению записей о регистрации договора аренды от 11.11.2019 (N А58-5057/2020).

Ответчик ООО "Сигма" в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить решение суда первой инстанции без изменений.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.11.2019 между ООО "Сигма" и истцом был заключен договор аренды N 5 недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование с целью его последующей сдачи в пользование или субаренду третьим лицам, а также использования в собственных целях, принадлежащий арендодателю на праве собственности комплекс помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 3/1, в том числе: административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение - нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189; номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318; номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317; номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903; номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906: номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521 от 13.03.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897; номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-880 от 17.01.2008;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898; номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885; номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010;

помещение, назначение - нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851; номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012.

Имущество сдано в аренду с 11.01.2020 по 01.02.2023 (включительно).

Право собственности на имущество подтверждено на момент заключения договора аренды выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N 14/001/087/2018-8243 от 19.03.2018.

Согласно пункту 1.3 договора имеет силу акта приема-передачи имущества.

16.12.2019 указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) N регистрации 14:36:105037:3318-14/115/2019-2.

31.03.2019 между ООО "Сигма" и истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 5 недвижимого имущества от 11.11.2019, пунктом 5 которого предусмотрен выкуп арендованного имущества.

Дополнительное соглашение зарегистрировано 14.04.2020 N регистрации 14:36:105037:189-14/115/2020-14.

ООО "Сигма" направило истцу заказным письмом уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 02.04.2020 с исх. N 1 с идентификационным номером для отслеживания 67701846002078 и получено обществом 21.04.2020.

16.04.2020 было направлено повторное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 16.04.2020 с исх. N 2 с идентификационным номером для отслеживания 67700046012214 и получено обществом 12.05.2020.

Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Саха (Якутия) с 06.07.2020 осуществило прекращение регистрации договора аренды имущества от 11.11.2019 N 5.

26.06.2020 собственник ООО "Сигма" уведомил всех субарендаторов помещений в здании 3/1 по проспекту Ленина, в городе Якутске о необходимости заключения с ним договора аренды недвижимого имущества (на условиях договора субаренды и на прежний срок).

16.07.2020 между ответчиками был заключен договор на оказание услуг по физической охране в отношении арендованного имущества.

17.09.2020 истец направил в адрес субарендаторов письмо о том что, начиная с 01.08.2020, доступ в здание работникам истца физически прекращен.

Истец обратился в суд с иском, полагая, что истец добросовестным образом исполняет обязательства по договору аренды N 5, ответчик ООО "Сигма" чинит истцу препятствия в пользовании арендованным имуществом, им предпринимаются действия по расторжению договоров субаренды, ранее заключенных истцом с третьими лицами в отношении помещений, расположенных в арендованном здании, перезаключению с этими лицами прямых договоров аренды с ООО "Сигма", что подтверждается заявлениями КУСП NN 2057 - 2059, обращениями ООО "Сигма" к субарендаторам истца, письмами субарендаторов в адрес истца, ответчик - ООО "Бурый медведь" - физически не допускает сотрудников истца в здание, что подтверждается заявлением КУСП N 14474 от 05.08.2020, протоколом осмотра места происшествия от 05.08.2020, заместитель директора ООО ЧОП "Бурый медведь" препятствует истцу использованием помещением, что подтверждается заявлением КУСП N 13586, протоколом N 0/2 289116/3142 от 07.08.2020, постановлением N 0/2 236333/3142 от 07.08.2020.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 304, 305, 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.1 договора аренды от 11.11.2019 N 5 стороны договорились, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

- по письменному соглашению сторон;

- по решению любой из сторон согласно пункту 3.4 настоящего договора;

при этом сторона, принявшая решение о расторжении договора, должна предупредить другую сторону за 3 месяца до этого расторжения,

- в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3.4 спорного договора арендная плата может пересматриваться сторонами один раз в год. Такой пересмотр проводится по требованию одной из сторон при соответствующем изменении средневзвешенной ставки арендной платы на рынке аренды офисной недвижимости г. Якутска относительно текущей ставки арендной платы по настоящему договору; при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до такого пересмотра. Изменение арендной платы оформляется отдельным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Дополнительным соглашением от 31.03.2020 стороны изменили раздел 5 спорного договора аренды от 11.11.2019 и изложили его в новой редакции, которым согласовали обязанность арендатора выкупить арендованное имущество, а арендодатель обязался продать в собственность арендованное имущество.

Ответчик (ООО "Сигма"), полагая, что у него есть право на одностороннее расторжение договора, направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды от 02.04.2020 с исх. N 1 с идентификационным номером для отслеживания 67701846002078, которое было получено и истцом 21.04.2020.

16.04.2020 было направлено повторное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 16.04.2020 с исх. N 2 с идентификационным номером для отслеживания 67700046012214, которое получено истцом 12.05.2020.

Ответчик ООО "Сигма" и привлеченное для охраны лицо - ООО ЧОП "Бурый медведь", считая договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке, стало чинить препятствия в пользовании истцом арендованным имуществом, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: заявлениями в правоохранительные органы, объяснениями, протоколом осмотра места происшествия, протоколом об административном правонарушении, постановлением об административном правонарушении.

16 июля 2020 года между ООО "Сигма" и ООО ЧОП "Бурый медведь" был заключён договор на оказание услуг по физической охране в отношении арендованного имущества.

Истец указал, что 31.07.2020 охранники ООО ЧОП "Бурый медведь", действуя согласно распоряжению N 2 ответчика (арендодателя), подписанного директором ООО "Сигма" Сусловым В.А., физически не допускают сотрудников истца в здание, в котором находится арендуемое помещение, что подтверждается заявлением КУСП N 14474 от 05.08.2020, протоколом осмотра места происшествия от 05.08.2020.

Кроме того, 20.07.2020 заместитель директора ООО ЧОП "Бурый медведь" Урсаки А.И., препятствуя истцу в пользовании помещением, будучи в кабинете, находящегося на шестом этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 3/1, занимаемом Истцом, совершил правонарушение, заключающееся в угрозах убийством и причинением тяжкого вреда здоровью, оскорблениях, а также повреждением имущества ООО "Уком", что подтверждается заявлением КУСП N 13586, за совершенное административное правонарушение Урсаки А.И. был привлечён к ответственности по ст. 20.1 КоАП РФ Мелкое хулиганство, что подтверждается протоколом N 0/2 289116/3142 от 07.08.2020 и постановлением N 0/2 236333/3142 от 07.08.2020.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия пункта 5.1 договора аренды в его взаимосвязи с пунктом 3.4 договора аренды, а также условия дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.2020 приходит к выводу о том, что у арендодателя - ООО "Сигма" отсутствует право на одностороннее расторжение договора аренды, более того, более того, дополнительным соглашением стороны договорились о выкупе арендатором арендованного имущества, а пункт 7.4. договора аренды был изложен в новой редакции, согласно которой договор может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При этом гражданским законодательством на сегодняшний день право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды не установлено (вне судебного порядка), более того, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 309 и пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

С учетом изложенного следует признать, что ООО "Сигма" нарушило условия договора аренды, стало препятствовать арендатору - истцу в пользовании арендованным имуществом, в связи с чем, исковые требования об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом подлежат удовлетворению, поскольку ООО "Сигма" как сторона договора аренды должна действовать добросовестно, в соответствии с условиями заключенного договора, ограничение арендодателем арендатора в пользовании арендованным имуществом недопустимо.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации в спорным отношениям ООО "Уком" и ООО "Сигма" не применяются, поскольку между сторонами заключен договор аренды, их отношения регулируются договором аренды, общими Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и договорах и положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иск арендатора следует квалифицировать как требование кредитора, вытекающее из ненадлежащего исполнения договора.

При этом, по смыслу пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации квалификация спорного отношения возлагается на суд, а ссылка на не подлежащие применению статьи законов не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Указанная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Выводы суда первой инстанции о прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, в том числе, в связи с прекращением государственной регистрации договора аренды, являются ошибочными, поскольку в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации момент государственной регистрации договора имеет значение для третьих лиц, тогда как для отношения сторон факт наличия или отсутствия государственной регистрации договора не имеет значения (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

При этом, в отношении требований истца к ООО ЧОП "Бурый медведь" об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом подлежат применению положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец владеет спорным имуществом на основании заключенного договора аренды, между истцом и ООО ЧОП "Бурый медведь" отсутствуют обязательственные правоотношения, материалами дела подтвержден факт того, что последнее чинит препятствия в законном пользовании истцом своим имуществом, что подтвердил в судебном заседании представитель ООО ЧОП "Бурый медведь", который указал на то, что охранное предприятие не допускает истца к своим помещениям, тогда как законных оснований для этого у ООО ЧОП "Бурый медведь" не имеется, в связи с чем, требования истца об устранении препятствии в пользовании спорным имущество подлежит удовлетворению и в отношении ООО ЧОП "Бурый медведь".

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) подлежит отмене как принятое при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального права или норм процессуального права (пункты 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что решение суда отменено, иск удовлетворен, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за рассмотрение дела в суде первой инстанции и апелляционной инстанции в размере 9000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 октября 2020 года по делу N А58-5480/2020 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ответчиков: общество с ограниченной ответственностью "Сигма" и общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" не чинить препятствия истцу во владении и пользовании комплексом нежилых помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 3/1, в том числе: административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение - нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189, номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318; номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317; номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07.2015; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903; номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906: номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521 от 13.03.2008; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897; номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-880 от 17.01.2008; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898; номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885; номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010; помещение, назначение - нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851; номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (ИНН 1435196181, ОГРН 1071435022120) и общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Бурый медведь" (ИНН 1435332885, ОГРН 1181447007070) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уком" (ИНН 1435332885, ОГРН 1181447007070) судебные расходы в размере 9 000 (девять тысяч) рублей солидарно.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Бушуева

Судьи

А.Е. Мацибора О.А. Куклин