Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2021 г. N 11АП-17744/20 по делу N А55-13115/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2021 г. N Ф06-3688/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

20 января 2021 г.

Дело N А55-13115/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Е.Н.,

судей Бажана П.В., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13.01.2021 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2020 по делу N А55-13115/2020 (судья Кулешова Л.В.),

возбужденному по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СВЕТОЛ" (ИНН 6324077678, ОГРН 1166313163785), г.Тольятти Самарской области,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Альфа и Омега" (ИНН 6324028222, ОГРН 1126324003871), г.Тольятти Самарской области, Хмельницкая Ольга Сергеевна, г.Ростов-на-Дону,

об оспаривании отказа в государственной регистрации,

в судебном заседании приняли участие:

от ООО "СВЕТОЛ" - Орешникова Л.В. (доверенность от 20.05.2020),

от Управления Росреестра по Самарской области - не явился, извещено,

от ООО "Альфа и Омега" - не явился, извещено,

Хмельницкая О.С. - не явилась, извещена,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СВЕТОЛ" (далее - ООО "СВЕТОЛ", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения предмета требования) о признании незаконным изложенного в сообщении от 11.03.2020 N 63/009/320/2019-5980 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (здания) - Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ с кадастровым номером 63:09:0101180:8153 и об обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "СВЕТОЛ" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО "Альфа и Омега" к ООО "СВЕТОЛ" на указанный объект незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альфа и Омега", Хмельницкая Ольга Сергеевна.

Решением от 08.10.2020 по делу N А55-13115/2020 Арбитражный суд Самарской области заявленные требования удовлетворил.

Регистрирующий орган в апелляционной жалобе просил отменить решение суда первой инстанции.

ООО "СВЕТОЛ" апелляционную жалобу отклонило по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

В судебном заседании представитель ООО "СВЕТОЛ" апелляционную жалобу отклонил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

На основании ст.ст.156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве, заслушав представителя общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, 05.06.2019 ООО "СВЕТОЛ" совместно с ООО "Альфа и Омега" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (здания) - Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ, с кадастровым номером 63:09:0101180:8153 (далее - объект).

Регистрирующий орган уведомлением от 11.03.2020 N 63/009/320/2019-5980 отказал в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права и права собственности на объект в связи с неустранением причин, препятствовавших осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации прав.

ООО "СВЕТОЛ", посчитав, что указанное уведомление нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта обоснованно исходил из следующего.

Ч.1 ст.198 АПК РФ предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (ст.65, ч.5 ст.200 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что в обоснование отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект регистрирующий орган в оспариваемом уведомлении указал на то, что согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0101180:8153 находится в залоге в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и в нарушение ч.4 ст.18.1, ст.138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона N 127-ФЗ) согласие указанных участников на распоряжение предметом залога в регистрирующий орган не представлено, равно как не представлено сведений об определении конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в лице участников долевого строительства, начальной продажной цены предмета залога, порядка и условий проведения торгов, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога. Кроме того, согласно протоколу от 30.04.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 и сообщению о результатах проведения торгов от 03.05.2019, размещенному в сети "Интернет", победителем торгов в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника (ООО "Альфа и Омега") признана Хмельницкая О.С., и представленный агентский договор от 05.04.2019 прав ООО "СВЕТОЛ" на заключение договора с должником не порождает. Также заявителем не представлены доказательства оплаты по договору купли-продажи от 06.05.2019, так как в представленном в материалы регистрационного дела платежном поручении от 24.05.2019 N 43 в назначении платежа указано - оплата по договору от 30.04.2019.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН, реестр) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в реестр. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке.

Согласно ч.4 ст.18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу ч.5 ст.18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

П.3 ч.1 ст.29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст.27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст.26 Закона N 218-ФЗ.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2018 по делу N А55-26683/2016 ООО "Альфа и Омега" (ИНН 6324028222) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден Добычин Максим Алексеевич.

Конкурсный управляющий Добычин М.А. провел инвентаризацию имущества должника.

19.12.2018 конкурсный управляющий утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Альфа и Омега".

В газете "Коммерсантъ" и на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о продаже объекта незавершенного строительства (здания) - Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ, с кадастровым номером 63:09:0101180:8153.

Первые торги по продаже имущества должника в форме аукциона с отрытой формой подачи заявок на участие назначены к проведению на электронной торговой площадке "Межрегиональная электронная торговая система" по адресу в сети "Интернет": http://m-ets.ru; дата и время начала и окончания представления заявок на участие в торгах - 09.01.2019 с 3:00 по 10:00 12.02.2019; дата проведения торгов и начала предоставления предложений о цене имущества от участников торгов - 13.02.2019 с 11:00.

Первые торги по продаже имущества ООО "Альфа и Омега" признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

02.04.2019 в 11:00 на электронной площадке ООО "МЭТС" состоялись повторные торги по продаже имущества ООО "Альфа и Омега", которые также признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Для проведения торгов посредством публичного предложения конкурсный управляющий Добычин М.А. (доверитель) заключил с ООО "Право-Торг" (поверенный) договор поручения от 25.03.2019 N 25/03/2019, по которому поверенный обязался за плату выполнить поручение по проведению открытых торгов (публичное предложение) на электронной площадке ООО "ТендерСтандарт" (п.1.1, 1.2 договора).

В качестве организатора торгов ООО "Право-Торг" были проведены торги посредством публичного предложения, цена продажи имущества - 5 756 670 руб.

На электронной площадке ООО "ТендерСтандарт" завершены торги N 5556 по продаже имущества ООО "Альфа и Омега", победителем торгов признана Хмельницкая О.С., действовавшая от имени ООО "СВЕТОЛ" на основании агентского договора.

Информация о результатах торгов размещена в ЕФРСБ (сообщение от 03.05.2019 N 3731395).

По результатам торгов 06.05.2019 ООО "СВЕТОЛ" и ООО "Альфа и Омега" заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (здание) - Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ, площадь застройки 5 011,8 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 8, ул.Спортивная, кадастровый номер 63:09:0101180:8153; стоимость - 5 756 670 руб.

05.06.2019 ООО "СВЕТОЛ" и ООО "Альфа и Омега" обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении указанного объекта.

Уведомлениями от 13.06.2019, от 08.07.2019 и от 10.09.2019 осуществление государственной регистрации приостанавливалось в связи с тем, что по результатам торгов победителем признана Хмельницая О.С., отсутствует согласие залоговых кредиторов, наличие обременений, не представлены доказательства оплаты имущества.

В целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, ООО "СВЕТОЛ" представило судебные акты по делу N А55-26683/2016 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Альфа и Омега", реестры требований кредиторов.

Регистрирующий орган в уведомлении от 11.03.2020 N 63/009/320/2019-5980 отказал в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права и права собственности на объект в связи с не устранением причин, препятствовавших осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Как указал регистрирующий орган, ООО "СВЕТОЛ" к заявлению о государственной регистрации не представило согласие участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на распоряжение предметом залога, равно как не представило сведений об определении конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в лице участников долевого строительства, начальной продажной цены предмета залога, порядка и условий проведения торгов, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Суд первой инстанции данные доводы регистрирующего органа признал несостоятельными в связи со следующим.

В силу п.1 ст.126 Закона N 127-ФЗ последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII Закона N 127-ФЗ, регламентирующей процедуру конкурсного производства.

Согласно п.4 ст.18.1 Закона N 127-ФЗ должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

В соответствии с п.6 ст.18.1 Закона N 127-ФЗ продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст.138 данного закона.

Исходя из положений главы VII Закона N 127-ФЗ, продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (ст.131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (п.3 ст.138 Закона N 127-ФЗ).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Данный вывод суда согласуется с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в п.15 Постановления Пленума от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", о том, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

В силу п.4 ст.138 Закона N 127-ФЗ начальная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в ЕФРСБ не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В рассматриваемом случае отдельного согласия от каждого участника долевого строительства на распоряжение должником имуществом не требовалось, поскольку кредиторами были определены начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога при утверждении собранием кредиторов 19.12.2018 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Альфа и Омега", которое было опубликовано в установленном законом порядке, что установлено определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2020 по делу N А55-26683/2016 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Альфа и Омега".

Кроме того, в ответ на уведомление от 08.07.2020 об отказе в снятии приостановления осуществления государственной регистрации ООО "СВЕТОЛ" с заявлением от 22.07.2020 представило в регистрирующий орган копии определений суда по делу N А55-26683/2016 об удовлетворении требований участников долевого строительства о включении их в реестр требований кредиторов должника с денежными требованиями в связи с односторонним отказом дольщиков от исполнения договоров долевого участия в строительстве.

Таким образом, в реестре требований кредиторов ООО "Альфа и Омега" отсутствуют требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залом имущества, либо о залоговых обязательствах, обеспечивающих требования кредитора. Данный реестр имеется в материалах регистрационного дела.

Также, как верно указал суд первой инстанции, регистрирующим органом не учтено, что в соответствии с п.13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" по смыслу абз.9 п.1 ст.126 Закона N 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом N 127-ФЗ.

При применении данной нормы следует учитывать, что в силу п.1 ст.129 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, установленных Законом N 127-ФЗ.

Закон N 127-ФЗ содержит специальные правила о порядке и условиях реализации имущества должника, которые носят приоритетный характер перед положениями Закона N 218-ФЗ.

Кроме того, оценка рассматриваемой сделки дана в определении Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2020 по делу N А55-26683/2016 об отказе в удовлетворении заявления кредитора Мухиной Н.Н. о признании неправомерными действий/бездействия конкурсного управляющего ООО "Альфа и Омега" Добычина М.А., выразившихся в опубликовании в ЕФРСБ отчета об оценке имущества без подписи оценщика; не опубликовании в ЕФРСБ сообщения о результатах проведения собрания кредиторов, состоявшегося 19.12.2018; поручении ООО "Право-Торг" провести за плату (за счет имущества должника) открытые торги посредством публичного предложения имущества - объекта незавершенного строительства (здание площадью застройки 5 011,8 кв.м, кадастровый номер 63:09:0101180:8153); заключении договора продажи имущества должника с ООО "СВЕТОЛ", не являющимся победителем торгов; не направлении оператору электронной площадки сведений о заключении договора купли-продажи.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 по делу N А55-26683/2016 указанное определение суда оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении заявления кредитора Мухиной Н.Н., суды указали, что продажа имущества должника осуществлена конкурсным управляющим в соответствии с утвержденным положением.

Регистрирующий орган участвовал в рассмотрении указанного заявления Мухиной Н.Н.

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы регистрирующего органа о необходимости представления в регистрирующий орган согласия участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на распоряжение предметом залога, определения конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, а также об отсутствии сведений об определении конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в лице участников долевого строительства, начальной продажной цены предмета залога, порядка и условий проведения торгов, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Также в качестве основания для отказа в осуществлении регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующий орган указывает, что из протокола от 30.04.2019 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 и сообщения о результатах проведения торгов от 03.05.2019, размещенного в сети "Интернет", следует, что победителем торгов в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника признана Хмельницкая О.С., и представленный агентский договор от 05.04.2019 прав ООО "СВЕТОЛ" на заключения договора с должником не порождает.

Как верно указал суд первой инстанции, данный довод регистрирующего органа не основан на фактических обстоятельствах и не соответствует требованиям законодательства.

ООО "СВЕТОЛ" (принципал) и Хмельницкая О.С. (агент) заключили агентский договор от 05.04.2019, по которому агент от своего имени и за счет принципала обязался оказать принципалу юридические и иные действия, направленные на приобретение на электронных торгах в форме публичного предложения имущества, принадлежавшего ООО "Альфа и Омега", опубликованных организатором торгов ООО "Право-Торг" на электронной площадке "ТендерСтандарт", в собственность, входящего в состав лота N 1 (объект незавершенного строительства).

Согласно п.1.5 агентского договора права и обязанности по сделке, совершенной агентом во исполнение договора возникают непосредственно у принципала.

Из п.1.1-1.4 агентского договора следует, что действия агента ограничены подачей организатору торгов заявки на участие в торгах по продаже имущества ООО "Альфа и Омега". Поручение считается исполненным в момент заключения договора купли-продажи принципала с конкурсным управляющим ООО "Альфа и Омега". Полномочия агента ограничены подачей Хмельницкой О.С. (агентом) заявки на участие в торгах и не связаны с заключением агентом договора купли-продажи имущества ООО "Альфа и Омега" по результатам торгов, а направлены на приобретение данного имущества именно принципалом (т.1, л.д.29-30).

Согласно ст.1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила о договоре поручения или договоре комиссии в зависимости от того, действует агент по условиям агентского договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 ГК РФ об агентировании или существу агентского договора.

Как верно указал суд первой инстанции, содержание агентского договора от 05.04.2019 свидетельствует о том, что он заключен по модели договора комиссии.

К отношениям, вытекающим из договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Согласно п.23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" (далее - Обзор) особенность договора комиссии в отношении недвижимого определяется спецификой правового режима такого имущества.

Поэтому общие положения гражданского законодательства об агентских договорах, в частности, ст.1005 ГК РФ, в рассматриваемом случае при оценке характера правоотношений, возникающих из агентского договора между ООО "СВЕТОЛ" (комитент, принципал) и Хмельницкой О.С. (комиссионер), должны применяться исходя из особенностей договора комиссии, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимости.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости. Таким образом, поскольку на основании п.1 ст.996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Как верно указал суд первой инстанции, исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре, с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в данном случае вправе обратиться ООО "СВЕТОЛ", а не Хмельницкая О.С., действовавшая в его интересах.

Принимая во внимание, что предмет агентского договора, в котором агент действует от своего имени, связан с приобретением объекта недвижимости в интересах принципала, то в процедуре государственной регистрации перехода прав на такое имущество и сделок с ним может участвовать либо сам принципал, либо агент, действующий на основании выданной принципалом нотариальной доверенности.

Данный вывод суда первой инстанции подтверждается арбитражной судебной практикой (в частности, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2018 по делу N А57-21826/2017).

В связи с изложенным выводы регистрирующего органа о возникновении прав на предмет публичных торгов в рамках дела о банкротстве у Хмельницкой О.С. сделаны без учета специфики правового режима недвижимого имущества, являющегося предметом торгов.

Кроме того, в п.44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п.1 ст.449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Вследствие чего, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке. Доказательств признания торгов недействительными суду не представлено.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Регистрирующим органом таких доказательств суду не представлено.

До признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке регистрирующий орган не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку в установленном порядке торги и заключенная по их итогам сделка не оспорены и недействительными не признаны, а регистрирующий орган не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, то причины, по которым регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права, не основаны на законе.

Кроме того, оценка данной сделки дана во вступившем в законную силу определении Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2020 по делу N А55-26683/2016, принятом по результатам рассмотрения заявления кредитора Мухиной Н.Н.

Суд установил, что в газете "Коммерсантъ" и в ЕФРСБ опубликованы сообщения о порядке продажи имущества ООО "Альфа и Омега" в соответствие с утвержденным положением. Победителем торгов признана Хмельницкая О.С., действовавшая от имени ООО "СВЕТОЛ" на основании агентского договора; с победителем торгов (ООО "СВЕТОЛ") заключен договор купли-продажи имущества на сумму 5 756 670 руб.

Учитывая, что регистрирующий орган участвовал при рассмотрении указанного заявления Мухиной Н.Н., суд первой инстанции правильно признал несостоятельными ссылки регистрирующего органа на отсутствие оснований признания установленными обстоятельств, связанных с оценкой законности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - здание (торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ, площадью застройки 5 011,8 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 8, ул.Спортивная, кадастровый номер 63:09:0101180:8153) от 06.05.2019, заключенного по результатам торгов между ООО "СВЕТОЛ" и ООО "Альфа и Омега".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что представленный в материалы судебного дела и регистрационного дела агентский договор от 05.04.2019 устраняет противоречия относительно победителя торгов, а также подтверждает, что победителем торгов, с которым должен быть заключен договор купли-продажи объекта недвижимости по результатам торгов по продаже имущества ООО "Альфа и Омега", является именно ООО "СВЕТОЛ".

Следовательно, оспариваемый отказ регистрирующего органа в данной части является необоснованным.

Кроме того, регистрирующий орган ссылается на то, что к заявлению не приложены доказательства оплаты по договору купли-продажи от 06.05.2019, так как в представленном в материалы регистрационного дела платежном поручении от 24.05.2019 N 43 в назначении платежа указано - оплата по договору от 30.04.2019.

Между тем, как видно из материалов дела, ООО "СВЕТОЛ" в полном объеме исполнило обязательства по оплате имущества, а именно, внесло задаток в сумме 2 878 335 руб. (платежное поручение от 23.04.2019 N 36), что также подтверждается п.3.2 договора, а оставшиеся денежные средства в сумме 2 878 335 руб. перечислило на расчетный счет ООО "Альфа и Омега" платежным поручением от 24.05.2019 N 43 в соответствии с п.3.3 договора.

Из пояснений ООО "СВЕТОЛ" следует, что в платежном поручении от 24.05.2019 N 43 в назначении платежа ошибочно указана дата договора - 30.04.2019, в связи с чем в тот же день общество направило в банк и ООО "Альфа и Омега" письмо с уточнением назначения платежа.

При этом в соответствии с п.4.2 договора купли-продажи от 06.05.2019 передача имущества должна быть осуществлена в течение 3 дней с даты оплаты имущества в полном объеме.

03.06.2019 между ООО "Альфа и Омега" и ООО "СВЕТОЛ" был подписан акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи от 06.05.2019, в соответствии с которым ООО "Альфа и Омега" передало ООО "СВЕТОЛ" объект незавершенного строительства (здания) - Торгово-офисный комплекс с подземной автостоянкой боксового типа поз.17-Б-МАГ, с кадастровым номером 63:09:0101180:8153.

Согласно указанному акту он вступает в силу в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, определением Арбитражного суда Самарской области от 26.02.2020 по делу N А55-26683/2016 установлено, что денежные средства по договору купли-продажи имущества поступили на расчетный счет должника.

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что представленные на государственную регистрацию документы подтверждают исполнение ООО "СВЕТОЛ" обязательств по оплате, установленные договором купли-продажи от 06.05.2019.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО "СВЕТОЛ" совместно с ООО "Альфа и Омега" представили в регистрирующий орган полный пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта, а оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует Закону N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы ООО "СВЕТОЛ" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.2 ст.201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

На основании вышеизложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом положений ст.71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования ООО "СВЕТОЛ".

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу ст.333.37 НК РФ регистрирующий орган освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 08 октября 2020 года по делу N А55-13115/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Некрасова

Судьи

П.В. Бажан А.Б. Корнилов