Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2021 г. N 17АП-16538/20 по делу N А50П-355/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19 мая 2021 г. N Ф09-2621/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

21 января 2021 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Ушаковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от заинтересованного лица - Евдокимова Ю.Р., паспорт, доверенность от 29.12.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

на решение Арбитражного суда Пермского края постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 09 ноября 2020 года по делу N А50П-355/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление" (ОГРН 1038102242969, ИНН 8107010408)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

о признании решения незаконным, обязании провести регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) от 30 декабря 2019 года N КУВД-001/2019-11643208/2, и обязании провести регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Пермского края постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 09 ноября 2020 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Пермскому краю, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в результате проведения правовой экспертизы было установлено, что на государственную регистрацию не было представлено заявление продавца о переходе права. Следовательно, отсутствие заявление продавца на переход права, иных необходимых документов, является основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права. Учитывая, что порядок государственной регистрации прав регламентирует Закон о регистрации, государственным регистратором в нарушение прямых требований закона не могла быть осуществлена регистрация перехода права собственности к покупателю в отсутствие необходимых для этого документов. При этом регистрирующий орган при вынесении обжалуемого решения не мог руководствоваться п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Совместное постановление), на который имеется ссылка в заявлении, поскольку судебная практика не относится к числу нормативно-правовых актов, составляющих правовую основу государственной регистрации прав (ст. 3 Закона о регистрации). Отмечает наличие обременения объекта арендной, запись об аренде является актуальной, в представленном договоре отсутствовали установленные ограничения прав. В связи с чем заинтересованное лицо считает, что обжалуемое решение об отказе в государственной регистрации прав было принято правомерно.

До начала судебного разбирательства от Общества поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому заявитель полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 2 октября 2019 года общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление" обратилось в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: здание магазина, расположенного по адресу Кудымкарский район, п. Велва-База, ул. Береговая, дом 5, общей площадью 140,3 кв.м., инв. номер 4-802, Лит. А, кадастровый (условный) номер 81-59- 19/002/2009-274.

30 декабря 2019 года Управлением Росреестра в регистрации права на указанный объект Обществу отказано в связи с отсутствием заявления продавца о регистрации перехода права собственности, указано на наличие обременения в виде договоров аренды. Отказ выражен в уведомлении N КУВД--001/2019-11643208/2.

Полагая отказ незаконным, поскольку на дату обращения с заявлением о регистрации перехода прав собственности в Управление Росреестра продавец (ООО "Волок") был исключен из реестра, а наличие обременения в виде аренды помещений в здании магазина не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности требований заявителя, наличия оснований полагать отказ незаконным, поскольку ликвидация стороны по сделке не может являться основанием для отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности лица, правомерного приобретшего спорное имущество, иных оснований для отказа в регистрации не имелось.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ст. 201 АПК РФ для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания незаконным решения государственного органа, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Пунктом 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрена возможность обжалования отказа в государственной регистрации прав заинтересованным лицом в суд.

В обоснование отказа в осуществлении государственной регистрации прав заявителя на объект недвижимости регистрирующий орган указал на отсутствие в представленном пакете документов заявления продавца на переход права собственности, а также на наличие обременения в виде договоров аренды, которое в договоре купли-продажи не отражено.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 данной статьи).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) относительно объекта - здание магазина смешанных товаров с кадастровым номером 81:06:0960001:337 (условный номер 81-59-19/002/2009-274), расположенного по адресу: Пермский край Кудымкарский район, п. Велва-База, ул. Береговая, дом 5, общей площадью 140,3 кв.м зарегистрировано право собственности ООО "Волок" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.01.2009 N 2.

К заявлению о регистрации перехода права собственности Обществом был приложен договор купли-продажи имущества от 28.04.2016. По условиям договора продавец - ООО "Волок" в лице конкурсного управляющего Уточкина М.В. продал покупателю - ООО "Строительное управление" два объекта недвижимого имущества: - здание магазина по адресу: Кудымкарский район, п. Велва-База, площадью 161,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 81-59-19/006/2008-305; - здание магазина по адресу: Кудымкарский район, п. Велва-База, ул. Береговая д.5, площадью 140,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 81-59- 19/002/2009-274. Пунктом 2.1 договора установлена цена имущества в размере 335712 рублей, которые должны быть уплачены не позднее 30 дней с момента заключения договора.

Передача недвижимости от продавца к покупателю подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2016, в подтверждение оплаты представлены платежные поручения N 43 от 12.04.2016 на сумму 67200 рублей и N 68 от 23.05.2016 на сумму 268512 рублей.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ 11.08.2016 внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ООО "Волок" (ИНН 8101004359, ОГРН 1025903381085) в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Установив факт приобретения заявителем недвижимого имущества у ООО "Волок" на торгах, проводимых в процедуре реализации имущества должника в ходе конкурсного производства, последующее исключение продавца из реестра юридических лиц в связи с завершением конкурсного производства по делу N А50П-381/2015, фактическое исполнение договора купли-продажи имущества от 28.04.2016 сторонами, о чем свидетельствует акт приема-передачи имущества, платежные документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для признания оспариваемого отказа несоответствующим требованиям законодательства, так как единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Отклоняя доводы Управления Росреестра о том, что в качестве основания для отказа в регистрации перехода права собственности послужило также наличие обременения в виде аренды, суд первой инстанции правомерно указал, что наличие договора аренды не препятствует собственнику в осуществлении его права на распоряжение имуществом, установленного ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Изложенные заинтересованным лицом в обоснование апелляционной жалобы доводы о невозможности руководствоваться п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отклоняются как не влекущие отмену судебного акта.

В отсутствие продавца имущества заявитель лишен иной возможности защиты нарушенного права, оспаривание отказа в регистрации перехода права собственности является самостоятельным, надлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем основания для отказа в удовлетворении требований заявителя у суда первой инстанции отсутствовали.

Поскольку продавец (ООО "Волок") на момент обращения ООО "Строительное управление" за регистрацией был исключен из реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, заявителем доказано исполнение сторонами договора купли-продажи как в части передачи недвижимого имущества, так и в части его оплаты, что требует пункт 62 Постановления N 10/22, выводы суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются верными.

Указание заинтересованного лица на отсутствие в договоре купли-продажи указания на наличие обременения в виде договоров аренды, не является значимым в данном случае, поскольку применительно к нормам ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о предмете в данном случае является согласованным, возможность внесения изменений в договор отсутствует. Ссылка заинтересованного лица на п. 1 ст. 460 ГК РФ в данном случае несостоятельна, поскольку указанная норма права регулирует правоотношения продавца и покупателя и представляет последнему право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи в случае нарушения продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. В связи с отсутствием продавца заявитель вправе самостоятельно урегулировать правоотношения с арендаторами имущества в учетом положений ст. 617 ГК РФ.

При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре от 09 ноября 2020 года по делу N А50П-355/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г.Кудымкаре.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин Э.А. Ушакова