Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2021 г. N 18АП-15474/20 по делу N А47-9149/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2021 г. N Ф09-2619/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

20 января 2021 г.

Дело N А47-9149/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Томилиной В.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкина Максима Александровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2020 по делу N А47-9149/2020.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Наседкина Максима Александровича - Зарудько Т.Б. (доверенность от 10.09.2019 сроком действия 1 год, диплом, паспорт).

Администрация муниципального образования Новоорский район Оренбургской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Наседкину Максиму Александровичу (далее - ответчик, ИП Наседкин М.А.) о взыскании 174 193 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 N 58/14 за период с 14.07.2017 по 27.08.2019 (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 63).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2020 (резолютивная часть решения объявлена 14.10.2020) исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 225 руб. 80 коп. государственной пошлины по иску (л.д. 89-92).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Наседкин М.А. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указал, что условиями договора предусмотрено, что срок аренды начинает исчисляться только с момента государственной регистрации договора. Соответственно, обязанность по внесению арендной платы также возникает с указанного момента. Поскольку договор аренды зарегистрирован не был, обязанность по внесению арендной платы у ответчика не возникла. Кроме того, по мнению подателя апелляционной жалобы, обязательным условием пользования земельным участком являлся перенос существующих инженерных сетей и коммуникаций за пределы земельного участка. При этом согласно пункту 2.1 договора аренда осуществляется в течение 60 месяцев со дня регистрации, но поскольку договор не был зарегистрирован, у ответчика не возникло право на перенос коммуникаций, что исключало возможность пользования земельным участком.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

До начала судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела судом апелляционной инстанции отказано в связи с непредставлением доказательств направления отзыва ответчику (части 1 и 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования Новоорский район Оренбургской области от 14.05.2014 N 707-П в аренду Наседкину Максиму Александровичу предоставлен в аренду земельный участок с предварительным согласованием места расположения объекта, кадастровый номер 56:18:0901003:1389, площадью 1311 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Новоорский район, поселок Энергетик, дом 201, на срок 60 месяцев со дня регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для проектирования и строительства магазина по продаже товаров первой необходимости (л.д. 14-15).

Между администрацией муниципального образования Новоорский район Оренбургской области (арендодатель) и Наседкиным М.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.05.2014 N 58/14, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:18:0901003:1389, площадью 1311 кв. м, из земель населенных пунктов, местонахождение: Оренбургская область, Новоорский район, поселок Энергетик, дом 201, разрешенное использование - для проектирования и строительства магазина по продажи товаров первой необходимости (л.д. 12-13).

Согласно пункту 2.1 договора аренда участка осуществляется в течение 60 месяцев со дня регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за участок составляет 81 933 руб. 57 коп. за один год аренды. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды, не позднее десятого числа текущего месяца по указанным реквизитам.

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 8.2 договора).

Дополнительным соглашением к спорному договору от 27.08.2019 стороны расторгли договор (л.д. 23).

При этом в соглашении отдельно указано, что взаимные обязательства сторон по договору прекращаются с 27.08.2019.

Истец ссылается на то, что ответчик не надлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем имеется задолженность в размере 174 193 руб.22 коп. за период с 14.07.2017 по 27.08.2019.

Истец направлял ответчику претензию от 02.08.2019 N 01/01-2512 с требованием о погашении задолженности (л.д. 19).

В ответе на претензию ответчик сообщил, что земельный участок им не использовался, проектирование и строительство магазина не осуществлялось; договор аренды не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Истец полагая, что в данном случае договор аренды заключен, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на его действительность, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендной платы, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором от 14.05.2014 N 58/14, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает, что государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации является результатом его недобросовестного поведения (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать.

Более того, представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснил, что договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области по обстоятельствам, зависящим от арендатора (ответчика).

Из материалов дела следует, что 14.05.2014 между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка N 58/14, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 56:18:0901003:1389, площадью 1311 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская область, Новоорский район, поселок Энергетик, дом 201 (л.д. 12-13).

Срок договора в соответствии с пунктом 2.1 установлен в течение 60 месяцев со дня регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Объект аренды, поименованный в договоре от 14.05.2014, передан ответчику по акту приема-передачи (с учетом пункта 8.2 договора).

При этом договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Вместе с тем, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что основания считать спорный договор аренды незаключенным отсутствуют.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в материалы дела документы (постановление администрации муниципального образования Новоорский район Оренбургской области от 14.05.2014 N 707-П "О передаче земельного участка в аренду", постановление Администрации муниципального образования Новоорский район Оренбургской области от 10.12.2013 N 1942-П "Об утверждении акта выбора земельного участка"), обоснованно указал, что передача имущества по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 N58/14, являющемуся одновременно актом приема-передачи, не носит формальный характер.

Администрация передала ответчику земельный участок в пользование, а ответчик принял его без каких-либо замечаний.

Из материалов дела видно, что дополнительным соглашением от 27.08.2019 стороны расторгли договор по заявлению арендатора от 22.08.2019 (л.д. 22-23).

Каких-либо документов о том, что ответчик ранее обращался к арендодателю с заявлением о неиспользовании земельного участка, невозможности использования земельного участка, либо о расторжении договора аренды, в материалы дела не представлены.

Таким образом, принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.

Доводы подателя жалобы об обратном отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие обстоятельствам дела.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства погашения спорной задолженности.

Судом первой инстанции расчет истца, согласно которому сумма долга составляет 174 193 руб. 22 коп. за период с 14.07.2017 по 27.08.2019, проверен и признан верным.

Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, документально не опровергнута (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку в деле отсутствуют доказательства принятия ответчиком мер, направленных на возврат земельного участка истца до момента подачи заявления от 22.08.2019.

При этом отдельно в дополнительном соглашении к спорному договору от 27.08.2019 стороны указали, что их взаимные обязательства по договору прекращаются с 27.08.2019.

Наличие на земельном участке инженерных сетей не влияет на исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Из имеющихся в деле доказательств, в том числе пояснений ответчика в отзыве и дополнениях к нему, прямо следует, что он не мог не знать о наличии на земельном участке сетей инженерно-технического снабжения.

Подписывая договор аренды с условием о внесении арендной платы независимо от факта размещения сетей на земельном участке, без установления момента переноса таких сетей, ответчик принял на себя риски, связанные с размещением указанных сетей на передаваемом в аренду земельном участке, вина администрации в сокрытии какой-либо информации относительно качественных характеристик передаваемого в аренду земельного участка отсутствует (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2020 N 309-ЭС19-24455).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, материалами дела, в том числе актом выбора земельного участка (л.д 80-81), подтверждается, что перенос сетей должен был осуществить арендатор.

Неисполнение соответствующей обязанности арендатором, его незаинтересованность в строительстве магазина на предоставленном в аренду земельном участке, незаинтересованность арендатора в фактическом использовании земельного участка в отсутствие действий, направленных на возврат земельного участка арендодателю в спорный период, не являются основаниями для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от 23.11.2020 (операция 4991).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2020 по делу N А47-9149/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкина Максима Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

В.А. Томилина М.И. Карпачева