Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2021 г. N 07АП-10381/20 по делу N А67-5918/2020

город Томск

22 января 2021 г.

Дело N А67-5918/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Стасюк Т.Е.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройГрупп" (N 07АП-10381/2020) на решение от 21.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-5918/2020 (судья Р.А. Ваганова) по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройГрупп" (ИНН 7017336636, ОГРН 1137017017015) к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) об уменьшении размера арендной платы

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Фролов И.Н., по доверенности от 15.05.2020, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтройГрупп" (далее - ООО "СтройГрупп", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - Департамент недвижимости, ответчик), в котором просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.03.2018 N ТО-21-22065, за период с 15.05.2019 г. до момента снятия обременений на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:700, находящийся по адресу: г. Томск, пер. Нижний, 51, в Едином государственном реестре прав, путем освобождения ООО "СтройГрупп" (ИНН 7017336636, ОГРН 1137017017015) от ее уплаты в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Томской области от 21.09.2020 (резолютивная часть объявлена 15.09.2020) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "СтройГрупп" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования ООО "СтройГрупп" в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что судом не были исследованы договор аренды земельного участка от 14.02.2007 N ТО-21-16593, дополнительное соглашение к нему от 13.09.2011, договор субаренды от 01.06.2013 на предмет наличия в них указаний на какие-либо обременения, указанные договоры в материалах дела отсутствуют. В деле N А67-1084/2018 обстоятельства, связанные с наличием обременений на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200007:700 также не исследовались; истец, заключая Договор аренды и намереваясь продолжать строительство объекта с кадастровым номером 70:21:0200007:1577, рассчитывал на погашение ответчиком прежних обременений в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку указанные обременения юридически были прекращены, оставались лишь записи в реестре; в договоре аренды Ответчик также не сообщил Истцу о наличии обременений; наличие записей в ЕГРН не позволило Истцу привлечь инвестиции для продолжения строительства жилого дома, что влечет для Истца постоянные убытки.

От Департамента недвижимости в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании предстатель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.03.2018 г. между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента недвижимости (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройГрупп" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-22065 (далее - договор), согласно которому в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 07.04.2014 N 70-70-01/318/2013-206), на основании обращений от 01.11.2016, вх. N 14427, от 28.02.2018 вх. N 2281 арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование, из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, 51 с кадастровым номером 70:21:0200007:700 общей площадью 5 882 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора кадастровая стоимость земельного участка: 15 645 531 руб.

Земельный участок предоставляется: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: многоквартирные многоэтажные жилые дома 5-10 этажей.

Арендная плата за землю взимается с 01.01.2018 г. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.5 договора арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы Города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет: - ставка арендной платы -4 % кадастровой стоимости участка; - коэффициент к ставке арендной платы - 1.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае изменения в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка исчисление арендной платы за его пользование производится исходя из новой кадастровой стоимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 3.8 договора плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Срок действия настоящего договора устанавливается на 3 (три) года с даты подписания настоящего договора, то есть с 14.03.2018 г. по 13.03.2021 г. (пункт 2.1 договора).

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.03.2018 г. (л.д. 13).

Истец, обращаясь с иском указал на то, что ООО "СтройГрупп" получено уведомление от 15.05.2019 г. N 12-0432/19 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, которым регистрирующий орган известил истца об исправлении технической ошибки и переносе зарегистрированных на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200007:700 ограничений в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 70:21:0200007:1577.

Арендатор обратился в Департамент недвижимости с требованием от 19.03.2020 г. исх.N 05/03-2020, в котором сослался на то, что в процессе пользования земельным участком Управлением Росреестра по Томской области было зарегистрировано обременение на него в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в 2007, 2009 и в 2011 годах. Указанное обременение отсутствовало на момент заключения договора аренды, сведения о том, что какие-либо обременения на земельный участок будут зарегистрированы в дальнейшем у ООО "СтройГрупп" также не имелись. Заключая договор аренды земельного участка ООО "СтройГрупп" рассчитывало на то, что будет осуществлять строительство принадлежащего ему незавершенного объекта, с привлечением инвесторов, а из привлеченных денежных средств планировал производить оплату арендных платежей. Однако, регистрация обременений в виде ипотеки в настоящее время не позволяет привлечь инвесторов ввиду объективных обстоятельств. Таким образом, ООО "СтройГрупп" не может в полном объеме пользоваться правами арендатора земельного участка, поскольку в связи с правовой неопределенностью обременения в течение длительного времени у арендатора отсутствовала возможность выполнять строительные работы, привлечь подрядчиков, инвесторов, использовать земельный участок по назначению и распоряжаться им в соответствии со своими правомочиями и как следствие извлекать прибыль. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец потребовал уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка от 14.03.2018 г. N ТО-21-22065, с 15.05.2019 г. путем освобождения ООО "СтройГрупп" от ее уплаты в полном объеме.

В ответе от 08.05.2020 г. N 4858 на требование истца Департамент недвижимости отказал в его удовлетворении, изложив следующие обстоятельства. Между муниципальным образованием "Город Томск" и ООО "Строительная компания "Демос" был заключен договор аренды N ТО-21-16593 от 14.02.2007 в редакции дополнительных соглашений в отношении земельного участка по адресу: г. Томск, пер. Нижний, 51 с кадастровым номером 70:21:0200007:700 площадью 5882 кв.м. Пунктом 5 дополнительного соглашения от 13.09.2011 г. к договору аренды стороны оговорили условие, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится в залоге в силу закона. Впоследствии между ООО "Строительная компания "Демос" и ООО "СтройГрупп" был заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка от 01.06.2013 г., на основании которого ООО "СтройГрупп" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке (запись регистрации N 70-70- 01/318/2013-206 от 07.04.2014 г.). С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ООО "СтройГрупп" приобрело право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка, ранее заключенному с ООО "СК "Демос", что подтверждается решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-1084/2018 от 06.08.2018 г. Таким образом, ООО "СтройГрупп" изначально стало стороной договора аренды с обременениями в силу закона. При этом наличие обременения не влияет на факт использования земельного участка.

Ссылаясь на то, что требование от 19.03.2020 г. осталось без удовлетворения, отказ в освобождении от уплаты арендной платы не обоснован, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отклоняя доводы о том, что в договоре аренды Ответчик также не сообщил Истцу о наличии обременений, апелляционный суд исходит из следующего.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в подтверждение своих доводов о том, что о наличии обременений в виде ипотеки арендатору стало известно только после получения уведомления Управления Росреестра по Томской области от 15.05.2019 г. N 12-0432/19, истцом каких-либо документов не представлено, как не представлено доказательств того, что истец не мог использовать земельный участок и не использовал его.

При этом судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 06.08.2018 г. по делу N А67-1084/2018, на основании постановления Мэра г. Томска от 08.02.2007 N 204-з обществу с ограниченной ответственностью "Демос" был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Томск, пер. Нижний (кадастровый номер 70:21:0200007:0586) для строительства жилого комплекса с объектами торгово-бытового назначения.

Во исполнение названного постановления 14.02.2007 г. между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО "Демос" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16593, по условиям которого ответчику передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 28 645,95 кв.м с кадастровым номером 70:21:0200007:0586, по адресу: г. Томск, пер. Нижний; зона градостроительной ценности участка - 18 (пункты 1.1, 1.2 договора); вид разрешенного использования - для строительства жилого комплекса с объектами торгово-бытового назначения (пункт 1.3 договора).

На основании постановления администрации города Томска от 17.08.2009 г. N 1961-з (л.д. 18), указанный участок разделен на семь земельных участков, в связи с чем в договор аренды внесены изменения: согласно дополнительному соглашению от 05.05.2010 г. N 2 к договору аренды арендатору во временное возмездное владение и пользование переданы участки из земель населенных пунктов по адресу г. Томск, пер. Нижний: площадью 5882 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0700; площадью 6267 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0701; площадью 6458 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0702; площадью 6541 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0703; площадью 3161,95 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0704; площадью 168 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0705; площадью 168 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0706.

13.09.2011 г. между ООО "Демос", ООО "СК "Демос" и Департаментом недвижимости заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому ООО "Демос" передало, а ООО "СК "Демос" приняло права и обязанности по договору в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором, в отношении земельного участка площадью 5882 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0200007:0700.

01.06.2013 г. между ООО "СК "Демос" (арендатором) и ООО "СтройГрупп" (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому предметом настоящего договора субаренды является предоставление арендатором за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование (субаренду) субарендатора земельного участка. Согласно пункту 1.2 договора субаренды объектом субаренды по договору является земельный участок, площадью 5882 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0200007:0700, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний.

07.04.2014 г. ООО "СтройГрупп" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки 1929,9 кв. м.; степень готовности 10,5%, адрес (местонахождение) объекта: Томская область, г. Томск, Нижний переулок, д. 51, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, на спорном участке возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200007:1577, собственником которого является ООО "СтройГрупп". Именно для завершения строительства данного объекта Департаментом недвижимости предоставлен земельный участок истцу по спорному договору.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2019 г. N 99/2019/263362028 усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200007:700, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, 51, общей площадью 5 882 кв.м. имеет следующие ограничения: N 70-70-01/219/2009-065 от 22.08.2011 (Залог в силу закона); N 70-70-01/187/2007-962 от 22.08.2011 (Ипотека); N 70-70-01/083/2011-174 от 22.08.2011 (Ипотека).

Оценив указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на дату заключения договора аренды (14.03.2018 г.) земельный участок уже имел ограничения, зарегистрированные в 2011 году. ООО "СтройГрупп" изначально стало стороной договора аренды земельного участка N ТО-21-22065 с обременениями в силу закона, о чем должно было знать, учитывая то, что до момента заключения договора аренды земельного участка от 14.03.2018 г. N ТО-21-22065 являлось субарендатором данного земельного участка.

Доказательства, свидетельствующие об ином, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, истец не обосновал наличие оснований для освобождения его от уплаты арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, доводы о том, что судом не были исследованы договор аренды земельного участка от 14.02.2007 N ТО-21-16593, дополнительное соглашение к нему от 13.09.2011, договор субаренды от 01.06.2013 на предмет наличия в них указаний на какие-либо обременения, указанные договоры в материалах дела отсутствуют. В деле N А67-1084/2018 обстоятельства, связанные с наличием обременений на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200007:700 также не исследовались, подлежат отклонению как несостоятельные.

Истец указанные обстоятельства не оспорил (ч.3.1 ст.70 АПК РФ), доказательств иного не представил ни суду первой, ни апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие записей в ЕГРН не позволило Истцу привлечь инвестиции для продолжения строительства жилого дома, что влечет для Истца постоянные убытки, подлежат отклонению как неподтвержденные материалами дела.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

При этом апелляционный суд отмечает, что истец не доказал обоснованность заявленных им требований, что обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование иска являются основанием для освобождения его от арендной платы. Из материалов дела не усматривается, что наличие каких-либо обременений является основанием и ведет к тем последствиям на которые ссылается истец, не позволяет ему использовать земельный участок, а следовательно, имеются основания для освобождения его от уплаты арендной платы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.09.2020 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-5918/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Т.Е. Стасюк М.А. Фертиков