Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2021 г. N 15АП-20860/20 по делу N А53-13238/2020

город Ростов-на-Дону

22 января 2021 г.

дело N А53-13238/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшин Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: Намоян З.М. (лично);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Мирстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.11.2020 по делу N А53-13238/2020

по иску ИП Намояна Заара Маджитовича

к ответчику ООО "Мирстрой"

при участии третьего лица муниципального образования "Город Батайск" в лице администрации города Батайска

о взыскании арендной платы

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Намоян Заар Маджитович обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МирСтрой", третье лицо -Муниципальное образование "Город Батайск" в лице Администрации г. Батайска, о взыскании 141 746,35 руб. арендной платы за нежилое помещение за период с 15.02.2020 по 21.02.2020, арендной платы за открытую площадку за период с 01.09.2019 по 21.02.2020, за коммунальные платежи за период: декабрь 2019-февраль 2020; 250 000 руб. - убытки.

Решением суда от 02.11.2020 иск удовлетворен частично.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Ответчик в полном объеме выполнил свои обязательства по договору аренды. Помещение возвращено истцу 21.02.2020. Истец препятствовал возврату помещения ответчиком. Земельный участок находится в муниципальной собственности.

Истец в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 31.07.2018), согласно которому арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Воровского, 57, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение (далее - помещение).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав собственности.

Помещение предоставляется арендатору для хранения опалубки и другого строительного оборудования и материалов.

Общая площадь предоставляемого помещения:

офис 56 кв.м.;

отапливаемый склад 120 кв.м.;

открытая площадка на улице 500 кв.м. (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 договора, арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в помещении.

Арендодатель предоставляет арендатору право пользования юридическим адресом арендуемого помещения (п. 1.3).

Арендодатель после подписания данного договора передает арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями арендодателя и арендатора (п. 2.1).

Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит, установленное и находящее в нем, имущество (п. 2.2).

Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении N 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации (пригодном для немедленного использования по назначению -хранения опалубки и другого строительного оборудования и материалов) (п. 2.3).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется принять от арендодателя помещения в порядке, установленном в разделе 3 настоящего договора; своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи.

В соответствии с п. 4.1 договора, настоящий договор вступает в силу в день его подписания (01.07.2018) и действует до 01.06.2019. Срок аренды составляет 11 месяцев.

В случае, если после истечения срока настоящего договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, на срок 11 месяцев (п. 4.3).

Согласно п. 5.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение (офис 56 кв.м., склад 120 кв.м., открытая площадка на улице 500 кв.м.) 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Из иска следует, что в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, по акту сдачи-приемки нежилого помещения краткосрочное арендное пользование от 31.07.2018 истец ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Батайск, ул. Воровского 57. Площадь предоставляемого помещения составила:

офис 56 м2;

отапливаемый склад 120 м2;

открытая площадка на улице 500 м2.

Также, истцом было передано во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализация, телефонные линии и иное имущество, установленное в помещении.

В сентябре 2019 года арендатором была занята дополнительная площадь открытой площадки 1 000 кв.м., находящейся в собственности арендодателя.

При этом, как указывает истец, вопрос подписания дополнительного соглашения и оплаты стоимости аренды дополнительной площади ответчиком откладывался, несмотря на неоднократные обращения арендодателя.

Истцом неоднократно выставлялись арендатору счета на оплату с учетом стоимости дополнительно занятой площади, которые последним оплачены не были.

15.01.2020 в связи с отказом со стороны Арендатора подписывать дополнительное соглашение с увеличением, как арендуемой площади, так и стоимости аренды с учетом увеличения площади соответственно, истцом было вручено уведомление N 1 о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2018.

Из данного уведомления следует, что срок расторжения договора и передача

имущества - 01.02.2020.

03.02.2020 арендатором были получены счета на оплату электроэнергии за декабрь 2019, газоснабжение за декабрь 2019, аренду открытой площадки за период с 01.09.2019 по 01.02.2020, коммунальные услуги за январь, февраль 2020. Позже, в связи с освобождением спорного помещения 21.02.2020, истцом был выставлен счет на аренду нежилого помещения с 15.02.2020 по 21.02.2020 - общая сумма выставленных счетов составила 141 746,35 руб.

Данные счета ответчиком не оплачены.

Кроме этого, при передаче 21.02.2020 имущества был составлен акт сдачи-приемки, из которого следует, что арендатором имуществу причинен значительный ущерб:

полностью продавлено твердое покрытие на всей территории, в результате чего образуются большие лужи;

частично поврежден асфальт на площади 200 кв.м.;

оставлено много мусора, требующего вызова техники для вывоза;

на складе пол деформирован, местами продавлен от погрузчика;

стены побиты, счесаны;

опорная стойка побита и имеет значительную деформацию, что влияет на конструктивную нагрузку помещения;

нарушена работа ворот и т.д.

Все эти недостатки, а точнее ухудшение имущества (приведшие к невозможности его эксплуатации без ремонтных работ) нашли свое отражение в акте сдачи-приемке и зафиксировано на фото, видео.

Сумма ущерба, причиненного арендатором (восстановительного ремонта) составляет, по данным истца, 250 000 рублей.

27.02.2020 и 02.03.2020 истцом в адрес ответчика направлены претензии с просьбой в досудебном порядке произвести оплату по выставленным счетам, произвести своими силами восстановительный ремонт или оплатить его. О направлении претензии было сообщено письмом на электронную почту ООО "МирСтрой".

Претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемых исковых требований.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, к ним так же надлежит применить общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Нормы статьи 70 АПК РФ содержат положения, освобождающие сторон от доказывания признанных ими обстоятельств. Часть 3.1 статьи 70 АПК РФ закреплена с целью повышения дисциплины заинтересованных участников процесса в надлежащем использовании ими своих процессуальных прав и обязанностей. В связи с чем, участники процесса в силу статьи 9 АПК РФ должны нести риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела подтверждено исполнение арендатором обязательств по договору - передача имущества в пользование ответчику. Существование арендных отношений ответчиком не оспорено.

Размер арендной платы согласован сторонами в договоре.

За период: февраль 2020 ответчиком произведена оплата в сумме 25 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 28 от 12.02.2020.

Уведомлением N 1 от 15.01.2020 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.07.2019 и необходимости передачи имущества по акту приема-передачи арендодателю в срок до 01.02.2020.

Возврат нежилого помещения произведен ответчиком 21.02.2020, согласно акту сдачи-приемки офисного помещения, складного помещения и открытой площадки.

Материалами дела подтверждается и надлежащими допустимыми доказательствами (ст.ст. 65, 68 АПК РФ) не оспаривается правомерность исковых требований о взыскании суммы 9 999 руб. -задолженности по внесению арендной платы за период с 15.02.2020 по 21.02.2020; а также 33 388 руб. - коммунальных расходов за период с 01.12.2019 по 21.02.2020.

Расчет проверен, ответчиком надлежащими доказательствами не оспорен, признан арифметически и методологически верным.

Поскольку ответчиком доказательства исполнения обязательств не представлено, суд пришел к верному выводу о необходимости взыскания задолженности.

В остальной части в иске отказано.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку ответчик обжалует решение суда только в указанной в апелляционной жалобе части, а истец не возражал по проверке решения в соответствующей части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части удовлетворенных требований.

Доказательств воспрепятствования ответчику в возврате арендованного имущества в материалы дела не представлено.

Довод о том, что земельный участок является муниципальной собственностью, отклоняется.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы апелляционной инстанции основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права и противоречат представленным в дело доказательствам.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2020 по делу N А53-13238/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник