Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 05АП-8176/20 по делу N А51-2826/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 апреля 2021 г. N Ф03-1523/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

25 января 2021 г.

Дело N А51-2826/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ",

апелляционное производство N 05АП-8176/2020,

на решение от 02.11.2020

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-2826/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ИНН 2506001789, ОГРН 1022500639963)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии: от истца: Стреха Л.А., по доверенности от 18.01.2021;

от ответчика: Хомова О.В., по доверенности от 25.12.2020;

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (далее - истец, ООО "Лев-Информ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (далее - ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества N 334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения, площадью 125,8 кв.м, этаж - мансарда, находящегося по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 5, пом. II, кадастровый номер 25:28:020019:172, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: "3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 8 981 000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС)".

Определением Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что положения статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) в редакции от 22.01.2015 не применяются к спорным отношениям, так как не имеют обратной силы. Полагает, что в момент заключения договора аренды спорного помещения N 01-02492-001-Н-АР-6789-00 истец приобрел преимущественное право его выкупа, в связи с чем к спорным отношениям должна применяться редакция статьи 29 Закон о приватизации, действующая на момент заключения договора аренды (03.09.2012). Отмечает, что обязанность Управления заключить договор купли-продажи с истцом установлена решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу N А51-12707/2017, вследствие чего порядок приватизации имущества, установленный Законом о приватизации, не распространяется на спорные правоотношения. Считает, что из буквального толкования статьи 29 Закона о приватизации в редакции от 22.01.2015 не следует, что данной статьей ограничено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества. Утверждает, что при разрешении коллизии между правовыми нормами равной юридической силы должна учитываться значимость этих норм для достижения целей правового регулирования, в связи с чем правовые нормы Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ являются специальными по отношению к правовым нормам Закона о приватизации.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.01.2021.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда 20.01.2021 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца поддержал доводы жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить, представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Лев-Информ" (арендатор) заключен договор аренды от 03.09.2012 N 01-02492-001-Н-АР-6789-00 недвижимого имущества (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 125,80 кв.м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12 (II); этаж мансардный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д. 5 (далее - спорное имущество), для использования в целях "организация мини-отеля (хостела), офис, оказание социально-бытовых услуг" (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды имущества определен сторонами с 03.09.2012 по 02.09.2017.

В период арендных отношений общество 10.03.2017 направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность.

Письмом от 24.03.2017 N 3023/20у Управление отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, в связи с имеющейся у заявителя перед управлением задолженностью по уплате арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу N А51-12707/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2018, признано незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в реализации преимущественного права ООО "Лев-Информ" на приобретение спорного имущества, оформленное письмом от 24.03.2017 N 3023/20у. Также суд обязал Управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества в отношении спорного помещения.

ООО "Лев-Информ" 22.11.2019 получен проект договора N 334-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1. которого цена продажи имущества определена в размере 11 008 333 рубля на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 06.11.2019 N 1246/28. Цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 26.08.2019 N 3878/19, составленного независимым оценщиком ООО "Аналитик-Центр".

Не согласившись с выкупной стоимостью спорного имущества, ООО "Лев-Информ" направило предложение заключить договор N 334-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке в редакции протокола разногласий от 20.12.2019, согласно которому цена продажи арендуемого имущества составила 8 981 000 рублей (пункт 3.1 договора).

ООО "Лев-Информ" 23.01.2020 получено письмо МКУ "АПМЗН" N 20/57 об отказе в подписании договора купли-продажи N 334-ППВ в редакции протокола разногласий от 20.12.2019, в связи с отсутствием у учреждения полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений. Также в письме учреждения указано, что ООО "Лев-Информ" пропущен 30-дневный срок на подписание договора купли-продажи, предусмотренный Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества в отношении спорного помещения.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются относительно цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Закон о приватизации регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (пункт 5 статьи 3 данного Закона).

В силу статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, регулируются Законом о приватизации (часть 3 статьи 1 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом о приватизации и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Таким образом, определенные Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства, не отменяют действия иных норм, предусмотренных Законом о приватизации.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение располагается в объекте культурного наследия регионального значения, принятого на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 N 314 под названием "Здание китайского театра" по улице Семёновская, дом 5, строение 1.

Согласно постановлению Администрации г. Владивостока Приморского края от 20.11.2001 N 1774 "Об упорядочивании адресной нумерации строений, объектов недвижимости г. Владивостока" адрес ул. Семеновская, 5, строение 1, изменен на ул. Семеновская, 5.

Дополнительным соглашением от 08.11.2012 к договору аренды N 01-024962-001-Н-АР-6789-00 от 03.09.2012 на основании охранного обязательства от 08.10.2013 N 287-12 в раздел 6 договора "Особые условия" дополнен пунктами об обеспечении режима памятника, о сроках действия охранного обязательства, условиях содержания памятника и территории, разрешительными и запретительными условиями и т.д.

Поскольку в данном случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, суд первой инстанции правомерно определил, что к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции пункта 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем, Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) в Закон о приватизации внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции Закона N 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

В соответствии со статьей 20 Закона о приватизации (в указанной редакции) договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона о приватизации в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Таким образом, в данном случае положения статьи 20, 29 Закона о приватизации являются специальной нормой по отношению к статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия, в связи с чем надлежащим способом приватизации спорного объекта, относящегося к объектам культурного наследия, является его продажа на конкурсе.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

На основании изложенного, довод заявителя апелляционной жалобы о приоритете Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества по отношению к Закону о приватизации не может быть принят во внимание как основанный на неверном толковании норм материального права.

Таким образом, установив, что арендованное истцом спорное имущество располагается в объекте культурного наследия регионального значения "Здание китайского театра", по улице Семёновская, дом 5, и на момент обращения обществом с заявлением о выкупе арендованного имущества (10.03.2017) статья 29 Закона о приватизации действовала в редакции Закона N 315-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал, что у Управления отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения по заявлению общества о реализации преимущественного права на приватизацию объекта культурного наследия.

Довод апеллянта о неприменимости к спорным правоотношениям положений статьи 29 Закона о приватизации в редакции Закона N 315-ФЗ, не действовавшей на дату заключения договора аренды (03.09.2012), также подлежит отклонению в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 43 Закона о приватизации установлено, что с даты вступления в силу настоящего Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Таким образом, по общему правилу вопрос о применимом праве подлежит разрешению исходя из даты реализации арендатором преимущественного права на приватизацию муниципального имущества, а не дата заключения договора аренды.

Апелляционным судом отмечается, что истец обратился за реализацией преимущественного права на приватизацию муниципального имущества 10.03.2017, то есть в период действия статьи 29 Закона о приватизации в редакции Закона N 315-ФЗ.

В этой связи, учитывая, что на дату обращения истца с соответствующим заявлением арендуемый объект являлся объектом культурного наследия, его приватизация может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации в редакции, действующей с 22.01.2015.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу N А51-12707/2017 как на исключающее распространение на спорные правоотношения порядка приватизации имущества, установленного Законом о приватизации в редакции Закона N 315-ФЗ, являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонена.

Так, из содержания указанного решения, а также и постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 и постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2018 по делу N А51-12707/2017 не следует, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия регионального значения исследовались судами при рассмотрении указанного спора.

Кроме того, решение суда по указанному дело адресовано Управлению, которое исполнило его в соответствии со статьей 16 АПК РФ.

Между тем, решение суда об урегулировании разногласий в отношении цены выкупаемого имущества является основанием для обязания арендодателя заключить такой договор на определенных в решении суда условиях.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, при наличии законодательно закрепленного правила о возможности приобретения арендатором объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, только на конкурсе, договор, заключенный без соблюдения указанного требования, ничтожен.

Поскольку разногласия возникли между сторонами по ничтожному договору, это исключает возможность их урегулирования, в связи с чем отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований ООО "Лев-Информ" является обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы иска, не содержат каких-либо обстоятельств не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, по своей сути сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Аналогичные выводы по рассматриваемым в настоящем деле вопросам были сделаны судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в рамках рассмотрения дела N А51-22245/2019.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2020 по делу N А51-2826/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов Е.Н. Шалаганова