|
25 января 2021 г.
|
Дело N А84-3200/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2021.
В полном объёме постановление изготовлено 25.01.2021.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Вейс" - Бурчуладзе Т.А., представитель на основании доверенности от 20.02.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации и представлено адвокатское удостоверение,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 сентября 2020 года по делу N А84-3200/2019
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вейс"
(ИНН 9203003042, ОГРН 1149204021724)
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
(ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Правительства Севастополя
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения; о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта приватизации и урегулирования разногласий,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Вейс" (далее - истец, Общество, ООО "Вейс") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент, ДИЗО) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения - здания магазина общей площадью 187,1 кв.м., кадастровый номер: 91:04:003006:429, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гвардейская, 2, стоимостью 4 313 654,14 рубля.
Определением суда первой инстанции от 01.07.2019 года заявление принято к производству.
В дальнейшем, ООО "Вейс" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с требованиями к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью 187,1 кв.м., кадастровый номер 91:04:003006:427, расположенного на земельном участке площадью 354,0 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:182 по ул. Гвардейская, 2 в городе Севастополе, в размере 6 731 586 рублей (без учета НДС), в том числе рыночную стоимость нежилого здания 5 391 696 рулей (без учета НДС) и рыночную стоимость земельного участка 1 339 890 рублей, согласно отчёту об оценке от 02.07.2019 года N Н-92\36-ГК18\19062439-19, выполненному ООО "НКЦ "Эталонъ" - недостоверной.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2019 года, исковое заявление принято к производству, возбуждено дело N А84-4781/2019.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 17.10.2019 года, дела N А84-3200/2019 и N А84-4781/2019, были объединены в одно производство.
Исковые требования обоснованы тем, что ООО "Вейс" обладает преимущественным правом на выкуп по рыночной стоимости арендуемого им объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью 187,1 кв. м, кадастровый номер 91:04:003006:427, расположенного на земельном участке площадью 354,0 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:182 по ул. Гвардейская, 2 в городе Севастополе, на основании положений частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 года по делу N А84-3200/2019, исковые требования ООО "Вейс" удовлетворены в полном объёме, суд понудил Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить с обществом договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - здания магазина общей площадью 187,1 кв. м, кадастровый номер 91:04:003006:427, расположенного на земельном участке площадью 354,0 кв.м., кадастровый номер 91:04:003002:182 по ул. Гвардейская, 2 в городе Севастополе.
Не согласившись с решением суда первой инстанции ДИЗО города Севастополя обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Вейс" отказать в полном объёме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Так податель апелляционной жалобы считает, что заключение эксперта N 266/3-3 от 15.05.2020 года, было выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности, в частности требований ФЗ-N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации".
ООО "Вейс" представило отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по тем основаниям, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя фактически уклонился от исполнения обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи здания магазина, чем нарушил права истца на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные положениями Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, доводы апелляционной жалобы относительно заключения судебной оценочной экспертизы и квалификации эксперта, ответчик считает необоснованными, поскольку эксперт Иванчеглова Л.В., проводившая судебную оценочную экспертизу по данному делу, имеет дополнительное профессиональное образование, квалификацию инженера-строителя, экспертную специальность 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости" и 27.1 "Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности", имеет стаж экспертной работы с 2010 года, обладает правом самостоятельного проведения экспертиз, которое подтверждено ЭКК в 2019 году, являясь государственным судебным экспертом, прошла аттестацию, необходимую для самостоятельного производства судебных экспертиз, по специальности 16.1.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в суд апелляционной инстанции не явился, направил ходатайство о проведении по данному делу повторной судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель ООО "Вейс" против удовлетворения данного ходатайства возражал, поскольку, по его мнению, оно направлено на затягивание судебного процесса, по поставленным на разрешение эксперта вопросам, судом первой инстанции уже была проведена судебная экспертизы, о чём в материалах дела имеется соответствующее заключение.
Кроме того, ДИЗО города Севастополя не представило доказательств внесения денежных средств за проведение повторной экспертизы на депозитный счёт суда апелляционной инстанции.
Рассмотрев ходатайство ДИЗО о проведении повторной строительно-технической экспертизы, судебная коллегия считает его не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Правомочие суда назначить повторную экспертизу, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения, как особый способ его проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При этом, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учётом всех обстоятельств дела, суд придёт к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.
Таких обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено, представленное при рассмотрении данного дела в суде первой инстанции заключение эксперта, содержит ясные и однозначные ответы на поставленные вопросы, сомнений в правильности сделанных экспертом выводов в указанном заключении у суда первой и апелляционной инстанций не возникло.
Судебный эксперт ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Иванчеглова Л.В., проводившая судебную экспертизу при рассмотрении дела в суде первой инстанции, имеет дополнительное профессиональное образование, квалификацию инженера-строителя, экспертную специальность 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости" и 27.1 "Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности", имеет стаж экспертной работы с 2010 года, обладает правом самостоятельного проведения экспертиз, которое подтверждено ЭКК в 2019 году, являясь государственным судебным экспертом, прошла аттестацию, необходимую для самостоятельного производства судебных экспертиз, по специальности 16.1.
Несогласие Департамента с выводами эксперта не может являться основанием для назначения повторной экспертизы, в связи с чем, экспертное заключение, имеющееся в материалах дела, признано судебной коллегией относимым и допустимым доказательством по данному делу, оснований назначения повторной экспертизы, не имеется.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "Вейс" является арендатором нежилого помещения магазина лит. "А", имеющего дополнительную пристройку лит. "а", пристройку лит. "а1", навес лит. "а2", два крыльца, рампу, козырек, общей площадью 187,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гвардейская, 2, на основании договора аренды от 21.12.2012 года N 251-06.
16.11.2017 года ООО "Вейс" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением (вх. N 40883/05-05-07/17 от 17.11.2017) о намерении реализовать своё преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательству акты Российской Федерации".
23.05.2019 года ДИЗО направил в адрес ООО "Вейс" ответ о том, что данный вопрос будет разрешён после проведения оценки имущества.
В связи с не проведением оценочных мероприятий в установленный законом срок ООО "Вейс" обратилось с иском в Арбитражный суд города Севастополя.
22.08.2019 года в адрес ООО "Вейс" от ДИЗО поступило письмо N 11313/01-10-04-14/02/19, а также распоряжение ДИЗО N 6155-РДИ от 08.07.2019 года, об условиях приватизации.
04.09.2019 года ООО "Вейс" направило в адрес ДИЗО письмо о несогласии с оценкой рыночной стоимости объекта.
05.09.2019 года ООО "Вейс" направило в адрес ДИЗО протокол разногласий к договору купли-продажи с приложением акта экспертного исследования N 191/3-7 от 12.03.2019 года в обоснование возражений о рыночной стоимости объекта.
В связи с неурегулированием сторонами вопроса о стоимости спорного имущества ООО "Вейс" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском об оспаривании отчёта от 02.07.2019 года N Н-92/36-ГК18/19062439-19 об оценке, выполненной по заданию ДИЗО.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционных жалобах, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Преимущественное право на приобретение имущества, имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным выше критериям.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором, установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009 года.
Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу приведенных выше норм права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа, является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
В соответствии с положениями статьи 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, в связи с чем, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
Сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора (постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 года N 11657/11 по делу N А76-15904/2010).
При разрешении разногласий по существенному условию договора, суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 134, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ООО "Вейс" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.
Кроме того, поскольку применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика, судом по хода
