Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2021 г. N 05АП-8200/20 по делу N А51-3488/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 апреля 2021 г. N Ф03-1604/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

26 января 2021 г.

Дело N А51-3488/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эврика",

апелляционное производство N 05АП-8200/2020,

на решение от 12.11.2020 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-3488/2020 Арбитражного суда Приморского края,

по иску Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

(ИНН 2505000366, ОГРН 1022500615268)

к обществу с ограниченной ответственностью "Эврика"

(ИНН 2505010773, ОГРН 1062505012415),

о расторжении договора, обязании передать имущество,

при участии:

от истца: Алексеев М.В., по доверенности от 20.01.2021;

от ответчика: Петряев В.В., по доверенности от 19.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эврика" (далее - ответчик, ООО "Эврика") о расторжении договора аренды N 388 от 01.04.2014, обязании ответчика передать по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества, а именно: здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул. Адрес (местонахождение) имущества: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здания (научно-экспедиционная станция "Смычка"), расположенного по адресу: г. Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а, взыскании задолженность по договору аренды N 388 от 01.04.2014 в сумме 336 591 рубль 16 копеек, в том числе, 244 675 рублей 93 копейки основного долга и 91 915 рублей 23 копейки пени.

В судебном заседании 14.10.2020 истец заявил ходатайство об отказе от иска в части взыскания суммы основного долга и пени, в связи с добровольной оплатой.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.11.2020 производство по делу в части требований о взыскании прекращено, также суд расторг договор аренды N 388 недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью от 01.04.2014, обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества, здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул: одноэтажное нежилое здание площадью 123,6 кв.м, нежилое здание АБК площадью 390,7 кв.м, нежилое здание (общежитие N 3) площадью 728,7 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 29,6 кв.м, нежилое здание (уборная) площадью 22 кв.м, сооружение (министадион) площадью 547,3 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 13,5 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 74,4 кв.м, двухэтажное нежилое здание 47,2 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 493,1 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 229,8 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 232,9 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 230,1 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 15,1 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 24,1 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 40,8 кв.м, нежилое здание (общежитие N 2) площадью 728, 4 кв.м, нежилое здание (общежитие N 1) площадью 729,3 кв.м, сооружение (крытая площадка для проведения массовых мероприятий) площадью 462,8 кв.м, здание жилой дом площадью 60,7 кв.м, одноэтажное нежилое здание площадью 112 кв.м, расположенные по адресу: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание (научно-экспедиционная станция "Смычка"), расположенного по адресу: г. Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Отмечает, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме, а частичное разрушение спорного объекта произошло вследствие действия тайфуна, что подтверждается актом обследования от 16.09.2016. По мнению ответчика, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) несоразмерна степени допущенных ответчиком нарушений (несвоевременная оплата задолженности) и нарушает баланс интересов сторон.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.01.2021.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить, представитель истца против доводов апелляционной жалобы возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно материалов дела, между Управлением муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа (арендодатель) и ООО "Эврика" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2014, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, N 388 (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование объекты муниципального недвижимого имущества, далее имущество - здания, сооружения, предназначенные для организации отдыха детей на время каникул согласно перечню (Приложение N 1 к акту приема-передачи муниципального имущества). Адрес (местонахождение) имущества: Приморский край, примерно на расстоянии 1300 м по направлению на юго-запад от ориентира - здание (научно-экспедиционная станция "Смычка"), расположенного по адресу: г.Дальнегорск, с. Рудная Пристань (Смычка), ул. Совхозная, д. 1а (далее - спорное имущество) для организации отдыха детей на время каникул.

Срок действия договора аренды установлен с 30.05.2014 на 10 лет (пункт 1.2. договора).

Согласно пункта 2.2.2. договора арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и в соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора (пункт 2.2.4.).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. указанного договора, размер арендной платы, установленный по итогам проведения аукциона составляет 131 225 рублей 77 копеек без учета НДС в год, которую оплата которой производится ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

На основании пункта 5.4. договора аренды он может быть расторгнут досрочно арбитражным судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества; если арендатор допустил нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором более чем на два месяца; если арендатор более двух раз подряд в течение года допустил просрочку внесения арендной платы против сроков, установленных настоящим договором; если арендатор не проводит ремонтов, определенных договором аренды.

По акту приема-передачи спорное имущество 01.04.2014 передано в пользование арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями от 07.07.2015 N 1 и от 15.03.2018 N 4 в спорный договор вносились изменения в части размера арендной платы.

Претензией от 22.07.2016 N 1881 истец сообщил ответчику о наличии на его стороне заложенности по договору аренды, потребовал оплатить ее, а также выразил намерение в случае ее неоплаты расторгнуть указанный договор.

Согласно акту от 16.09.2016 обследования поврежденного объекта в результате чрезвычайной ситуации, вызванной сильными ливневыми дождями, прошедшими на территории Приморского края в августе-сентябре 2016 года во время чрезвычайной ситуации в результате ливневых дождей и сильного ветра снесло крышу на общежитие N 1, разрушены кровли общежитий N 2 и N 3. В результате разрушения кровель затоплены здания общежитий N 2 и N 3, вода попала во внутренние помещения зданий, стены и пол отсырели. Разбухли и деформировались двери во всех зданиях общежитий и в здании бани. Из-за сильного шквального ветра частично выбиты стекла в 13 окнах во всех зданиях общежитий. Повреждена кровля на 3 спальных корпусах, клубе, на 3 вспомогательных корпусах и на трёх навесах над умывальниками. Разрушен склад. Повалено 441-м забора вокруг лагеря и ворота в количестве 2 штук. Из-за большого потока воды произошло подтопление прогулочных участков детского лагеря. На территорию нанесен мусор, ветки, иловые массы, грязь, песок, повалено 43 дерева.

Предупреждением от 21.01.2020 N 130 о расторжении спорного договора истец сообщил ответчику о наличии на его стороне заложенности по договору аренды, потребовал оплатить ее, а также выразил намерение в случае ее неоплаты в установленный срок расторгнуть указанный договор по соглашению сторон.

Поскольку ответчик задолженность по договору аренды не погасил, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении спорного договора аренды, суд первой инстанции верно учел положения пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которых при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Материалами дела подтверждается, ответчиком не оспаривается, что в периоды с 06.11.2018 по 10.01.2020 и с 07.04.2015 по 06.10.2018 им не оплачивалась арендная плата по договору, и, как следствие, нарушалась периодичности внесения арендных платежей, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ и пункта 5.4.4 договора является самостоятельным и достаточным основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Довод ответчика о том, что в связи с погашением ответчиком суммы задолженности спорный договор не подлежит расторжению, поскольку такая мера ответственности несоразмерна степени допущенных ответчиком нарушений, подвергался оценке судом первой инстанции и был правомерно отклонен в силу следующего.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из материалов дела следует, что арендатор оплатил взыскиваемую сумму задолженности лишь после обращения истца в суд с настоящим иском, в связи с чем Управление обратилось с требованием о расторжении договора в разумный срок после направления претензии, при наличии достаточных оснований для заявления настоящего иска.

Более того, нарушение ответчиком порядка оплаты арендных платежей имеет систематический характер, арендная плата не уплачивалась последним длительные периоды с 07.04.2015 по 06.10.2018 и с 06.11.2018 по 10.01.2020, что является недобросовестным поведением стороны и злостным уклонением от исполнения своих обязательств.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора соответствует объему нарушенных ответчиком обязательств, несмотря на погашение ответчиком образовавшейся задолженности в период рассмотрения настоящего дела.

Материалами дела подтверждается, что 23.01.2020 ответчиком получено предупреждение от 21.01.2020 N 130 с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, которая оставлена ответчиком без ответа. Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования о расторжении спорного договора аренды признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требований о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем требования истца передать по акту приема-передачи спорное сооружение также подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.11.2020 по делу N А51-3488/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов Е.Н. Шалаганова