Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2021 г. N 17АП-13953/20

г. Пермь

27 января 2021 г.

Дело N А60-29317/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Гуляевой Е.И., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сыровой О.С.,

при участии:

от истца: Ерохина Г.А., паспорт, доверенность от 20.01.2021, диплом;

от ответчика: Емалетдинов Ю.О., паспорт, доверенность от 15.12.2020, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Базис",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2020 года

по делу N А60-29317/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Базис" (ИНН 6670406430, ОГРН 1136670017065)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг "Север" (ИНН 6681009160, ОГРН 1176658094360)

о признании незаключенным договор купли-продажи недвижимого

имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее истец, ООО "Базис") обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг "Север" (далее ответчик, ООО "Агрохолдинг "Север") о признании договора купли продажи нежилых зданий от 03.08.2018 N 1/18 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец, общество с ограниченной ответственностью "Базис", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на неправильное применение судом ст.554 ГК РФ, поскольку в оспариваемом договоре не было определено расположение продаваемой части недвижимости в составе здания коровника, отсутствовал план этой части здания или её описание, позволяющее установить ту часть здания, которая подлежит передаче покупателю. Отмечает, что содержащееся в пункте 1.1.1 договора описание указано в соответствии с документами Росреестра, однако они не являются частью этого договора. Кроме этого, в пункте 1.1.1 договора указано, что общая площадь 2239,1 кв.м, что не соответствует данным, указанным в Выписке из ЕГРН. Указывает, что истцом неоднократно направлялось уведомление в адрес ответчика о необходимости появления на объектах недвижимости для передачи имущества и подписания акта приема-передачи, однако до настоящего времени акт приема -передачи по договору не подписан, что, по мнению апеллянта, дополнительно свидетельствует об отсутствии согласования предмета договора.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которым последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ООО "Базис" (продавец) и ООО "Агрохолдинг "Север" (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых зданий от 03.08.2018 N 1/18, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать покупателю:

- часть нежилого здания (помещения в нежилом здании): здание коровника на 200 голов (адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома N 1 по улице Иванова, кадастровый номер: 66:02:0000000:3286, общая площадь: 2239.1 кв.м, этажность: 1;

- здание сенного склада (адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома N 1 по улице Иванова, кадастровый номер: 66:02:0000000:3287, общая площадь: 1399.3 кв.м., этажность: 1;

- здание коровника-телятника (адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома N 1 по улице Иванова, кадастровый номер: 66:02:0000000:3285, общая площадь: 1048.8 кв.м, этажность: 1;

- здание телятника на 180 голов (адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, Артемовский район, поселок Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома N 1 по улице Иванова, кадастровый номер: 66:02:0000000:3287, общая площадь: 1222.8 кв.м, этажность: 1;

- земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1 общей площадью 65140+/-89 кв.м, на котором расположены указанные в п. 1.1. здания.

В соответствии с пунктом 3.2.1 Договора недвижимое имущество передается по акту приема передачи. Согласно пункту 3.3.1 Договора стороны обязуются подать в компетентный орган документы для государственной регистрации права собственности в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема -передачи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость имущества, определенного в пункте 1.1. договора составляет 750000 руб. 00 коп.

Платежным поручением N 7 от 21.08.2018 ООО "Агрохолдинг "Север" перечислило ООО "Базис" 750000 руб. 00 коп.

Ссылаясь на то, что в пункте 1.1.1 договора отсутствуют сведения, которые позволили бы определить часть недвижимости, подлежащей передаче покупателю, несмотря на неоднократные уведомления покупатель не явился в место нахождения имущества и не подписал акт приема -передачи имущества, не предпринял никаких действий в отношении имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания договора незаключенным, так как ответчик надлежащим образом исполнил обязательство по договору по оплате установленной договором денежной суммы, при этом исполнение принято истцом без каких-либо возражений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями п.п. 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела подтверждается и сторонами договора не оспаривается подписание договора договор купли-продажи от 03.08.2018 N 1/18, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать покупателю земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1 и расположенные на нем объекты недвижимости, включая часть нежилого здания коровника (кадастровый номер 66:02:0000000:3286), здание сенного склада (кадастровый номер 66:02:0000000:3287), здание коровника-телятника (кадастровый номер 66:02:0000000:3285), здание телятника на 180 голов (кадастровый номер 66:02:0000000:3287).

Требования истца о признании договора незаключенным мотивированы несением налоговых обязательств в отношении имущества, отсутствием подписанного сторонами акта приема-передачи имущества и данных о площади части помещения с кадастровым номером 66:02:0000000:3286, подлежащего передаче покупателю.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик представил доказательства оплаты имущества - платежное поручение от 21.08.2018 N 7 на сумму 750 000 руб., заключенный с энергосбытовой организацией 13.02.2019 договор энергоснабжения.

В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирован правовой подход, в силу которого при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Из разъяснений п.п 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Оснований полагать возможность согласования той части нежилого здания коровника с кадастровым номером 66:02:0000000:3286, которая подлежит передаче в собственность покупателя, исчерпанной, уклонения покупателя от урегулирования этого вопроса, материалы дела не содержат.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 статьи 551 ГК РФ, разъяснениями п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Доказательств реализации истцом мер, направленных на регистрацию перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 03.08.2018 N 1/18, и уклонения ответчика от совершения этих действий также не представлено.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ и разъяснениями п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Факт оплаты покупателем по договору купли продажи от 03.08.2018 N 1/18 подтвержден платежным поручением от 21.08.2018 N 7 на сумму 750 000 руб., что истцом не оспаривается.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие между сторонами разногласий касательно предмета договора купли-продажи либо доказательств невозможности урегулирования этого вопроса при оформлении акта приема-передачи, уклонения ответчика от принятия имущества, внесение покупателем денежных средств в счет оплаты имущества в установленном договором размере, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для признания договора незаключенным.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы о несогласии с оценкой судом обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствуют о нарушении судом норм материального либо процессуального права и не могут являться основанием для обжалуемого судебного акта.

Доводы апеллянта о направлении в адрес ответчика уведомлений о необходимости подписания акта приема-передачи отклоняются, поскольку уведомления N N 17 и 23 не могут быть признаны надлежащими, учитывая отсутствие доказательств их направления стороне по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо адресу, указанному в договоре (ст. 165.1 ГК РФ).

Полагая исполнение покупателем договора купли-продажи от 03.08.2018 N 1/18 ненадлежащим, истец вправе либо обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, либо о расторжении договора.

При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2020 года по делу N А60-29317/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева В.Ю. Дюкин