Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2021 г. N 13АП-32540/20

г. Санкт-Петербург

27 января 2021 г.

Дело N А56-135188/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вардиковой А.А.,

при участии:

от истца: представитель Кудряшов А.А., на основании доверенности от 17.11.2020,

от ответчика: представитель Иванова С.В., на основании доверенности от 17.12.2020

от 3-го лица: представитель Петров А.Р., на основании доверенности от 28.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32540/2020) Федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2020 по делу N А56-135188/2019, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Нарвская ярмарка" (общество с ограниченной ответственностью "Мануфактура") (адрес: Россия, 199106, Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 34, литер А, офис 1113, ОГРН: 1037811010456, Дата присвоения ОГРН: 24.01.2003, ИНН: 7805114691)

ответчик: Федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности" (адрес: Россия, 191023, Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 34, литер А, ОГРН: 1037851047431, Дата присвоения ОГРН: 06.03.2003, ИНН: 5032034971)

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия, 191186, Санкт-Петербург, улица Гороховая, 2/6, лит. А, ОГРН: 1097847130886, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2009, ИНН: 7838426520)

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Нарвская ярмарка" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Федеральному государственному унитарному предприятию "Дирекция по инвестиционной деятельности" (далее - Дирекция) об обязании заключить договор аренды нежилых помещений: часть помещения 168-194, 196-210, 278-356 (1-Н), часть помещения 1 (15-Н), часть помещения 1 (16-Н), часть помещения 1 (17-Н), часть помещения 1, 2 (18-Н), общей площадью 5 197,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 34, лит. А, кадастровый номер 78:6:2122:6:44, сроком на десять лет, на условиях, согласованных в договоре аренды от 22.06.2010 N 4/ДА/2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление).

Решением от 20.09.2020 суд удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с указанным решением, Дирекция подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, считая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; нарушены нормы материального и процессуального права. Податель жалобы указывает, что на протяжении всего действия спорного договора аренды, Общество систематически нарушало обязательства по договору, в том числе сроки оплаты аренды более чем на 2 месяца, и, несмотря на то, что к моменту рассмотрения дела Общество погасило имеющуюся задолженность, за ним числится неустойка в размере 1 514 022 руб. 59 коп., которая до настоящего времени не погашена. По мнению подателя жалобы, в пункте 5.1 договора не определены конкретные сроки и порядок выставления неустойки за просрочку арендных платежей, кроме того, такие сроки не определены и действующим законодательством, из чего следует, что Дирекция вправе предъявить штрафные санкции в любые сроки, но до вынесения решения суда, в том числе непосредственно в судебном заседании. Кроме этого, поскольку истец представил в суд отчет о рыночной стоимости аренды, которая меньше стоимости аренды ранее действующего договора, во избежание выхода за пределы исковых требований и для всестороннего и полного рассмотрения спора суд должен был предложить сторонам провести судебную экспертизу на предмет стоимости аренды за спорный объект или самостоятельно назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости аренды, чего сделано не было.

В настоящем судебном заседании представители Дирекции и Управления поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель Общества просил в ее удовлетворении отказать.

Представитель Дирекции заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое было отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22.06.2010 по итогам аукциона от 11.06.2010 N 2/1106 между Дирекцией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 4/ДАУ2010 аренды нежилых помещений (часть здания) - часть помещения 168-194,196-210, 278-356 (1-Н), часть помещения 1 (15-Н), часть помещения 1 (16-Н), часть помещения 1 (17-Н), часть помещения 1,2 (18-Н), общей площадью 5 198,7 кв.м с кадастровым номером 78:6:2122:6:44, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, дом 34, лит. А.

Договор аренды N 4/ДА/2010 заключен на срок до 01.01.2020.

13.11.2019 Общество направило в Дирекцию заявление N 83 (вх. N 1962 от 13.11.2019), которым просило продлить действие договора N 4/ДА/2010 аренды федерального недвижимого имущества от 22.06.2010, заключенного между ответчиком и истцом, сроком на 10 лет.

Письмом от 11.12.2019 N АМ-1454 Дирекция отказала Обществу в заключении договора аренды на новый срок.

Полагая, что у Дирекции отсутствовали правовые основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, за исключением случаев, указанных в части 2 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством РФ;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ установлено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, Дирекция указала на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору, в частности указала, что в нарушение положений пунктов 3.4.2 и 3.3.7 договора Обществом не было получено согласие Дирекции на сдачу имущества в субаренду, а также сослалась на несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей.

Вместе с тем, судом установлено, что Обществом было получено согласие Дирекции на сдачу спорного имущества в субаренду, что подтверждается письмом Дирекции от 30.11.2010 N 810 (т. 1, л.д. 88).

Кроме того, суд первой инстанции справедливо отметил, что Дирекция обращалась в суд с требованием о взыскании штрафа за неисполнение обязательства по получению согласия арендодателя на сдачу спорного имущества в субаренду (дело N А56-12709/2020), однако от исковых требований отказалась с учетом вышеназванного письма от 30.11.2010 N 810.

Ссылки Дирекции на то, что Общество несвоевременно вносило арендную плату в период действия договора правомерно отклонены судом, поскольку как к моменту обращения в Дирекцию, так и на момент рассмотрения спора задолженности по уплате арендных платежей Общество не имело.

Довод представителя Дирекции о наличии у Общества задолженности по оплате неустойки также верно признан судом несостоятельным, поскольку исходя из положений пункта 5.1 договора обязательство по уплате неустойки (в связи с несвоевременным исполнением обязательств по оплате арендной плате) возникает у Общества лишь в случае предъявления Дирекцией письменного требования об уплате пеней.

Поскольку доказательств наличия иных обстоятельств, являющихся препятствием для заключения с Обществом договора аренды на новый срок, Дирекция не представила, требования истца об обязании заключить договор аренды спорного имущества, находящегося в федеральной собственности, на новый срок на прежних условиях, за исключением условий о сроке договора аренды и размера арендной платы, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Обществом заявлено требование о заключении договора аренды сроком на 10 лет, что не превышает установленного законом ограничения (пункт 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

Обществом представлен в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости арендной платы за спорные нежилые помещения от 28.07.2020 N 41/07-20, составленных ООО "Экспертное агентство "Объективная истина", согласно которому размер рыночной ставки арендной платы составляет 4 679 000 руб. в год (389 916 руб. 67 коп. в месяц).

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Дирекция не представила никаких доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной ставки арендной платы, определенной в указанном отчете. Доказательств несоответствия отчета Закону N 135-ФЗ Дирекция не привела, о проведении судебной экспертизы в целях установления рыночной ставки арендной платы не ходатайствовала.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал размер рыночной ставки арендной платы, установленный вышеназванным отчетом, достоверным.

При определении условий договора аренды в части установления размера арендной платы суд обоснованно исходил из того, что договором аренды, заключенным Обществом и Дирекцией, размер арендной платы установлен в большем размере (в частности, в 2019 году составил 445 084 руб. 75 коп.). В этой связи, приняв во внимание, что Общество в исковых требованиях просило заключить договор аренды на прежних условиях, т.е. с установлением размера арендной платы в большем размере, чем это определено отчетом об оценке, суд счел невозможным выйти за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем при определении условий нового договора в части арендной платы верно исходил из положений ранее действовавшего договора аренды от 22.06.2010 N 4/ДАУ2010, с учетом всех дополнительных соглашений к нему.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Несогласие ответчика с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2020 по делу N А56-135188/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина