Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2021 г. N 10АП-19926/20

г. Москва

26 января 2021 г.

Дело N А41-22770/20

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Управления земельных отношений Раменского городского округа (ОГРН: 1155040002622, ИНН: 5040087166) - Куприченкова А.И., представитель по доверенности от 11.01.2021;

от ООО "ПРОМСОЮЗ" (ОГРН: 1164350071390, ИНН: 4345451636))- представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПРОМСОЮЗ" (ОГРН: 1164350071390 ИНН: 4345451636) на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года по делу N А41-22770/20,

по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа к ООО "ПРОМСОЮЗ", о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского городского округа (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОМСОЮЗ" (далее - ООО "ПРОМСОЮЗ") о взыскании по договору аренды от 02.10.2007 N 1899 задолженности в размере 1957897,96 руб. за период с 3 по 4 квартал 2019 года, неустойки в сумме 1336740,34 руб. за период с 02.07.2019 по 28.01.2020, о расторжении договора аренды от 02.10.2007 N 1899. (л.д. 3-7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года по делу N А41-22770/20 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 92-96).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ПРОМСОЮЗ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как указал истец, между КУИ Раменского муниципального района и ООО "Инвестиционная компания "Гарантия-Строй" заключен договор аренды от 02.10.2007 N 1899 земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110147:0064.

Договором уступки прав аренды земельного участка от 18.08.2008 ООО "Инвестиционная компания "Гарантия-Строй" передало, а ООО "Мосфундаментстрой N 7" приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 02.10.2007 N 1899.

Дополнительным соглашением от 24.10.2013 N 3 к договору аренды земельного участка от 02.10.2007 N 1899 внесены изменения в п. 1.1 договора аренды - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:011014:613, 50:23:0110147:614..

Управление земельных отношений Раменского муниципального района посредством МАУ "МФЦ Раменского района Московской области" обратилось с заявлением о прекращении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по результатам рассмотрения которого 23.08.2019 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена государственная регистрация прекращения (обременения) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110147:613.

На земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110147:614 расположен объект недвижимого имущества - нежилое здание, общей площадью 13 706 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0110147:655, принадлежавшее ООО "Мосфундаментстрой N 7" на праве собственности.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, с 18 августа 2016 года осуществлён переход права на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:23:0110147:655 Обществу с ограниченной ответственностью "СКЛАДМАСТЕР", с 05 сентября 2016 года - Обществу с ограниченной ответственностью "ПРОМСОЮЗ".

Согласно п. 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок за фактическое использование и на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 3 (Расчет арендной платы), которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендная плата перечисляется ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной сумма за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента государственной регистрации договора.

Претензией от 29.01.2020 N 226 Управление земельных отношений Раменского городского округа уведомило ООО "ПРОМСОЮЗ" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 02.10.2007 N 1899.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена ООО "ПРОМСОЮЗ" в добровольном порядке истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в соответствии с п. 5 договора из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки,

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Претензией от 29.01.2020 N 226 Управление земельных отношений Раменского городского округа уведомило ООО "ПРОМСОЮЗ" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 02.10.2007 N 1899.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; 6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; 7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. По состоянию на 28.01.2020 общая сумма задолженности по арендной плате составляет 13612749,80 руб. за период с 3 квартала 2016 года по 4 квартал 2019 года.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Такая же правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 29.03.2016 г. по делу N 305-ЭС15-16772.

Указание ответчика на расчет неустойки в соответствии со ст. 395 АПК РФ не принимается апелляционным судом, поскольку условиями договора, а именно пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной сумма за каждый день просрочки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2020 года по делу N А41-22770/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова В.Н. Семушкина