Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2021 г. N 18АП-11677/20 по делу N А07-6604/2020

г. Челябинск

27 января 2021 г.

Дело N А07-6604/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Лукьяновой М.В., судей Баканова В.В., Карпусенко С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Ресурс", общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2020 по делу N А07-6604/2020

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Ресурс" - Салихова Г.А. (паспорт, доверенность N 3 от 07.12.2020 сроком до 07.12.2021, диплом),

общества с ограниченной ответственностью "Специализированные застройщик "Оникс" - Акчурин Р.А. (паспорт, доверенность от 28.12.2020, диплом),

общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" - Фасгиев Т.А. (паспорт, доверенность N 1 от 11.01.2021, диплом), Яковлева Ю.И. (приказ N 3/К от 25.08.2019, решение от 20.08.2020, выписка из ЕГРЮЛ),

общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Ресурс" (далее - истец, ООО "Инвест-Ресурс") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оникс" (далее - ответчик, ООО "СЗ "Оникс") о признании не подлежащими исполнению договоров долевого участия с гражданами в отношении квартир, являвшихся предметом передачи по договорам об инвестиционной деятельности, заключенным между истцом и ООО "Завод Промсталь".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "БРИГ", ООО "БАШТЕХЛЕС", Биктанов Э.А., Хизбуллин Д.Ф., Федоровых Н.С., Полякова Т.В., Биккулова З.Х., Даньялов Д.Р., Даньялова Т.Л., ООО "Завод Промсталь", Гимранова М.А.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил: признать не подлежащими исполнению ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" обязательства в части передачи квартир по следующим договорам участия в долевом строительстве жилого дома:

- от 11.03.2019 года N 67/Д-138, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-69, заключен в отношении квартиры N138, проектной площадью 75,6 кв.м, этаж - 7, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна;

- от 11.03.2019 года N 69-Д-153, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-70, заключен в отношении квартиры N153, проектной площадью 75,6 кв.м., этаж - 10, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна;

- от 18.03.2019 года N 79/Е-91, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-75, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 91, проектной площадью 31,67 кв.м, этаж - 13; участник долевого строительства Федоровых Наталья Сергеевна;

- от 26.04.2019 года N 96/Е-38, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-89, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 38, проектной площадью 32,82 кв.м, этаж - 6, участник долевого строительства Хизбуллин Денис Фларисович;

- от 06.05.2019 года N 98/Е-109, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-94, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 109, проектной площадью 33,63 кв.м, этаж - 15, участник долевого строительства Биккулова Зиля Хайитовна;

- от 16.05.2019 года N 104/Е-102, номер государственной регистрации:02:55:010910:362-02/101/2019-102, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 102, проектной площадью 32,99 кв.м, этаж - 14, участник долевого строительства Полякова Татьяна Васильевна; - от 20.05.2019 года N 108/Д-114, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-119, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 114, проектной площадью 48,94 кв.м, этаж - 2, участники долевого строительства Даньялов Дамир Расфарович, Даньялова Таскира Лутфулловна;

- от 03.07.2019 года N 86/Е-63, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-225, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 63, проектной площадью 61,87 кв.м, этаж - 9, участник долевого строительства ООО "БАШТЕХЛЕС";

- от 08.08.2019 года N 106/Е-55, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-276, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 55, проектной площадью 66,05 кв.м, этаж - 8, участник долевого строительства Биктановым Эдуардом Айратовичем;

2) прекратить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации следующих договоров участия в долевом строительства жилого дома:

- от 11.03.2019 года N 67/Д-138, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-69, заключен в отношении квартиры N138, проектной площадью 75,6 кв.м, этаж - 7, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна;

- от 11.03.2019 года N 69-Д-153, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-70, заключен в отношении квартиры N153, проектной площадью 75,6 кв.м., этаж - 10, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна;

- от 18.03.2019 года N 79/Е-91, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-75, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 91, проектной площадью 31,67 кв.м, этаж - 13; участник долевого строительства Федоровых Наталья Сергеевна;

- от 26.04.2019 года N 96/Е-38, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-89, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 38, проектной площадью 32,82 кв.м, этаж - 6, участник долевого строительства Хизбуллин Денис Фларисович;

- от 06.05.2019 года N 98/Е-109, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-94, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 109, проектной площадью 33,63 кв.м, этаж - 15, участник долевого строительства Биккулова Зиля Хайитовна;

- от 16.05.2019 года N 104/Е-102, номер государственной регистрации:02:55:010910:362-02/101/2019-102, заключен в отношении однокомнатной квартиры N 102, проектной площадью 32,99 кв.м, этаж - 14, участник долевого строительства Полякова Татьяна Васильевна; - от 20.05.2019 года N 108/Д-114, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-119, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 114, проектной площадью 48,94 кв.м, этаж - 2, участники долевого строительства Даньялов Дамир Расфарович, Даньялова Таскира Лутфулловна;

- от 03.07.2019 года N 86/Е-63, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-225, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 63, проектной площадью 61,87 кв.м, этаж - 9, участник долевого строительства ООО "БАШТЕХЛЕС";

- от 08.08.2019 года N 106/Е-55, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-276, заключен в отношении двухкомнатной квартиры N 55, проектной площадью 66,05 кв.м, этаж - 8, участник долевого строительства Биктановым Эдуардом Айратовичем;

3) обязать ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" в течении 15 (пятнадцати) дней со дня вступления в силу судебного акта по делу N А07-6604/2020 обеспечить регистрацию права собственности ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" в отношении квартир, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, а именно:

- квартира N 55, кадастровый номер 02:55:010910:6911, этаж 8, количество комнат - 2, площадь - 61,7 кв.м.;

- квартира N 56, кадастровый номер 02:55:010910:6912, этаж 8, количество комнат-2, площадь - 60,9 кв.м.;

- квартира N 63, кадастровый номер 02:55:010910:6919, этаж 9, количество комнат - 3, площадь - 61,8.;

- квартира N 64, кадастровый номер 02:55:010910:6920, этаж 9, количество комнат - 2,

- квартира N 138, кадастровый номер 02:55:010910:6993, этаж 7, количество комнат - 3, площадь - 72,8 кв.м.,

- квартира N 38, кадастровый номер 02:55:010910:6894, этаж 6, количество комнат - 1, площадь - 32 кв.м.,

- квартира N 91, кадастровый номер 02:55:010910:6946, этаж 13, количество комнат - 1, площадь - 31,1 кв.м.,

- квартира N 102, кадастровый номер 02:55:010910:6957, этаж 14, количество комнат - 1, площадь - 32,4 кв.м.,

- квартира N 109, кадастровый номер 02:55:010910:6964, этаж 15, количество комнат - 1, площадь - 31,8 кв.м.,

- квартира N 114, кадастровый номер 02:55:010910:6969, этаж 2, количество комнат - 2, площадь - 48 кв.м.,

- квартира N 153, кадастровый номер 02:55:010910:7008, этаж 10, количество комнат - 3, площадь - 73,4 кв.м.,

в целях последующей передачи квартир в собственность ООО "ИНВЕСТ-РЕСУРС", в том числе, но не ограничиваясь перечисленные: подать в органы осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о государственной регистрации права собственности на квартиры, представить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на квартиры, оплатить госпошлину и выполнить все иные действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиры;

4) обязать ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" в течении 10 (десяти) дней со дня государственной регистрации права собственности ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" на квартиры N N 38,55,56,63,64,91,102,109,114,138,153, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, передать по акту приема-передачи в собственность ООО "ИНВЕСТ-РЕСУРС" квартиры, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, а именно

- квартира N 55, кадастровый номер 02:55:010910:6911, этаж 8, количество комнат - 2, площадь - 61,7 кв.м.;

- квартира N 56, кадастровый номер 02:55:010910:6912, этаж 8, количество комнат-2, площадь - 60,9 кв.м.;

- квартира N 63, кадастровый номер 02:55:010910:6919, этаж 9, количество комнат - 3, площадь - 61,8.;

- квартира N 64, кадастровый номер 02:55:010910:6920, этаж 9, количество комнат - 2,

- квартира N 138, кадастровый номер 02:55:010910:6993, этаж 7, количество комнат - 3, площадь - 72,8 кв.м.,

- квартира N 38, кадастровый номер 02:55:010910:6894, этаж 6, количество комнат - 1, площадь - 32 кв.м.,

- квартира N 91, кадастровый номер 02:55:010910:6946, этаж 13, количество комнат - 1, площадь - 31,1 кв.м.,

- квартира N 102, кадастровый номер 02:55:010910:6957, этаж 14, количество комнат - 1, площадь - 32,4 кв.м.,

- квартира N 109, кадастровый номер 02:55:010910:6964, этаж 15, количество комнат - 1, площадь - 31,8 кв.м.,

- квартира N 114, кадастровый номер 02:55:010910:6969, этаж 2, количество комнат - 2, площадь - 48 кв.м.,

- квартира N 153, кадастровый номер 02:55:010910:7008, этаж 10, количество комнат - 3, площадь - 73,4 кв.м.;

5) принять решение о государственной регистрации перехода права собственности с ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" на ООО "ИНВЕСТ-РЕСУРС" в отношении следующих квартир:

- квартира N 55, кадастровый номер 02:55:010910:6911, этаж 8, количество комнат - 2, площадь - 61,7 кв.м.;

- квартира N 56, кадастровый номер 02:55:010910:6912, этаж 8, количество комнат-2, площадь - 60,9 кв.м.;

- квартира N 63, кадастровый номер 02:55:010910:6919, этаж 9, количество комнат - 3, площадь - 61,8.;

- квартира N 64, кадастровый номер 02:55:010910:6920, этаж 9, количество комнат - 2,

- квартира N 138, кадастровый номер 02:55:010910:6993, этаж 7, количество комнат - 3, площадь - 72,8 кв.м.,

- квартира N 38, кадастровый номер 02:55:010910:6894, этаж 6, количество комнат - 1, площадь - 32 кв.м.,

- квартира N 91, кадастровый номер 02:55:010910:6946, этаж 13, количество комнат - 1, площадь - 31,1 кв.м.,

- квартира N 102, кадастровый номер 02:55:010910:6957, этаж 14, количество комнат - 1, площадь - 32,4 кв.м.,

- квартира N 109, кадастровый номер 02:55:010910:6964, этаж 15, количество комнат - 1, площадь - 31,8 кв.м.,

- квартира N 114, кадастровый номер 02:55:010910:6969, этаж 2, количество комнат - 2, площадь - 48 кв.м.,

- квартира N 153, кадастровый номер 02:55:010910:7008, этаж 10, количество комнат - 3, площадь - 73,4 кв.м.;

6) взыскать с ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" в пользу ООО "ИНВЕСТ-РЕСУРС" судебную неустойку за неисполнение решения суда по делу N А07-6604/2020 в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за каждый объект недвижимости, в отношении которого согласно решения суда по делу N А07-6604/2020 предусмотрена обязанность ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" по обеспечению государственной регистрации права собственности ООО "Специализированный застройщик "ОНИКС" и передаче квартир в собственность ООО "ИНВЕСТ-РЕСУРС" за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Инвест-Ресурс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции об отсутствии заключенного соглашения о переводе долга между ООО "Завод Промсталь" и ООО "СЗ "Оникс" и утраты/не возникновения вследствие этого обязательств нового застройщика перед ООО "Инвест-Ресурс" являются необоснованными.

ООО "СЗ "Оникс" было осведомлено о правах истца в отношении спорных квартир и признавало себя обязанным перед ООО "Инвест-Ресурс".

При этом ответчик, будучи осведомленным о правах ООО "Инвест-Ресурс" в отношении индивидуально-определенных квартир в строящемся объекте, реализует квартиры по договорам участия в долевом строительстве, после чего направляет истцу уведомление об отказе от заключенных с ним договоров об инвестиционной деятельности.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что справки об оплате стоимости договоров в отсутствие доказательств поступления денежных средств на расчетный счет должника, не могут с достоверностью подтверждать оплату спорных квартир.

ООО "Инвест-Ресурс" производило по указанию ООО "Завод Промсталь" оплату работ, услуг, товаров в порядке статьи 313 ГК РФ. Данные платежи засчитывались третьим лицом в счет исполнения обязательств по договорам об инвестиционной деятельности.

ООО "Завод Промсталь" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что долг не переведен. По мнению ООО "Завод Промсталь", суд безосновательно требует денежной оплаты как условия ее реальности.

Ответчик представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Завод Промсталь" (застройщик), и ООО "Инвест-

Ресурс" (инвестор) были заключены договор об инвестиционной деятельности N б/н от 12.01.2015 г., N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г. предметом которых является участие ООО "Инвест-ресурс" в строительстве "жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ, секции Д, Е", а именно: в секции Е квартиры N 63, 55, 64, 56, 38, 91, 102, 109, в секции Д квартиры N 138, 114, 153 (п. 2.1 договоров).

Пунктами 3.3. - 3.4 договоров установлена цена по договору от 12.01.2015 г - 15 194 250 рублей оплата производиться до 07.04.2015 г., по договору N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г. - 12 498 750 рублей оплата производиться до 21.12.2016 г.

Пунктами 3.5 - 3.6. договоров установлено, что оплата производиться инвестором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, указанный в договоре, расчеты могут быть произведены иным не запрещенным законом способом только по соглашению сторон.

Пунктами 4.1.2 договоров установлена обязанность Застройщика использовать денежные средства, уплаченные инвестором исключительно для строительства (создания) объекта в соответствии с проектной документацией, а также на компенсацию расходов Застройщика на строительство объекта.

Пунктами 4.1.4 договоров установлен ориентировочный срок сдачи объектов в эксплуатацию по договору от 12.01.2015 г. - не позднее 4 квартала 2015 г., по договору N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г. - 2 квартал 2016 г.

Судом также установлено, что "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе ГО г.Уфа РБ" обществом "Завод Промсталь" достроен не был.

23.05.2018 г. между ООО "Завод Промсталь" и ООО "Оникс" был заключен договор купли продажи земельных участков, по условиям которого ООО "Завод Промсталь", обязуется передать в собственность ООО "Оникс", земельные участки кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (п. 1.1 договора), стоимость земельных участков составляет 100 000 000 рублей (п.2.1 договора).

Согласно п.1.3 продавец сообщает, а покупатель осведомлен о том, что: Согласно п. 1.3.1. продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии.

Согласно постановлению Администрации городского округа город Уфа РБ N 6234 от 29.12.2012 г. "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

Согласно п.1.3.2. до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Согласно п. 1.3.3. до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ".

Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течении 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (п.1.3.1. - 1.3.2. настоящего договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта "Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ" и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

09.11.2018 г. между ООО "Завод Промсталь" и ООО "Оникс" было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: п.2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 рублей, НДС не облагается, и подлежит оплате покупателем в течении 1 года со дня заключения настоящего договора.

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами:

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 - 56 130 274 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 - 40 280 443 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 - 3 589 283 рублей.

На момент заключения настоящего дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 - 43 869 726 рублей; п.2.3 договора до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца.

Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 г. оставить в прежней редакции, без изменений.

Договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир, которые являются предметом договоров об инвестиционной деятельности N б/н от 12.01.2015 г., N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г. между ООО "Инвест-Ресурс" и ООО СЗ "Оникс" не заключены.

Между тем, как указывает истец, ООО СЗ "Оникс" заключило договоры участия в долевом строительстве жилого дома на те же объекты недвижимости, которые являются предметом договоров об инвестиционной деятельности N б/н от 12.01.2015 г., N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г., с Биктановым Э.А. N 106/Е-55 от 08.08.2019 г., Хизбуллиным Д.Ф. N 96/Е-38 от 26.04.2019 г., Федоровых Н.С. N 79/Е-91 от 18.03.2019 г., Поляковой Т.В. N 104-/Е-102 от 16.05.2019 г., Биккуловой З.Х. N 98/Е-109 от 06.05.2019 г., Даньяловым Д.Р., Даньяловой Т.Л. N 108/Д-114 от 20.05.2019 г., ООО "Бриг" N 67/Д-138 от 11.03.2019 г., ООО "Бриг" N 69-Д-153 от 11.03.2019 г., ООО "Баштехлес" N 86/Е-63 от 03.07.2019 г.

Как установлено судом первой инстанции, по договору участия в долевом строительстве N 67/Д-138 от 11.03.2019 г., обществом "Бриг" право требования жилого помещения было уступлено в пользу ООО "Спектрстрой" по договору уступки права требования от 02.12.2019 г., по договору участия в долевом строительстве N 69/Д-153 от 11.03.2019 г. право требования жилого помещения было уступлено в пользу ООО "Спектрстрой" по договору уступки права требования от 02.12.2019 г.

В последующем по договору участия в долевом строительстве N 67/Д-138 от 11.03.2019 г., обществом "Спектрстрой" право требования жилого помещения было уступлено в пользу Габдрахмановой Малихи Ибатовны по договору уступки права требования от 20.02.2020 г., по договору участия в долевом строительстве N 69/Д-153 от 11.03.2019 г. право требования жилого помещения было уступлено в пользу Габдрахмановой Малихи Ибатовны по договору уступки права требования от 20.02.2020 г.

Из материалов дела следует, что все вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве, договоры уступки прав требования были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выписками из ЕГРН от 01.11.2019 г. и от 06.07.2020 г.

Обращаясь с настоящим иском, ООО "Инвест-Ресурс" указало, что договоры об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 и от 25.02.2015 между истцом и ООО "Завод Промсталь" заключены в отношении спорных квартир ранее договоров участия в долевом строительстве, заключенных в 2019 году ООО "СЗ "Оникс" с юридическими и физическими лицами, соответственно ООО "Инвест-Ресурс" имеет преимущественное право на удовлетворение требования о передаче квартир в соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Требования истца основаны на договора об инвестиционной деятельности N б/н от 12.01.2015 г., N 012-1/5-2015 от 25.05.2015, заключенных между ООО "Инвест-Ресурс" и ООО "Завод Промсталь".

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", в целях указанного закона, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Абзацем 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С позиции ООО "Инвест-Ресурс", между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) - обязанность передать помещения, определенные договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

В оспариваемом решении суд первой инстанции пришел к выводу, что перевод долга, в порядке, установленном договором купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 г. в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018 г., путем заключения соглашения об инвестиционной деятельности, так и путем заключения трёхстороннего договора об условиях прекращения обязательств ООО "Завод Промсталь" и переводе долга на нового застройщика ООО СЗ "Оникс не состоялся.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Вопрос о переходе прав и обязанностей по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 к новому застройщику - обществу "Оникс" был рассмотрен при рассмотрении спора по делу N А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющих порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках названного дела установили, что обществу "ОНИКС" при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома.

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков.

При рассмотрении указанного дела установлено, что 14.01.2019 общество "ОНИКС" направило в адрес общества "Завод Промсталь" проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество "Завод Промсталь" обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения Жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам (т. 15 л. д. 5 - 9).

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество "ОНИКС" предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами, и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении N 1, договоры участия в долевом строительстве. При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества "Завод Промсталь", как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК "Жилом дом литер 6".

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество "ОНИКС") примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 ГК РФ). При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 ГК РФ).

Таким образом, проанализировав пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018, а также учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 N 17-10-Н, суды в рамках дела А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества "Завод Промсталь" перед инвесторами.

Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объекта строительства, находящегося на них, обязательств общества "Завод Промсталь" по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах.

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018 сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество "ОНИКС" приняло на себя обязательства общества "Завод Промсталь" перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

При таких обстоятельствах стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что, в свою очередь, невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

В то же время указанное не влечет безусловное удовлетворение требований истца.

В обоснование требований истец приводит доводы о полной оплате стоимости квартир.

Указанные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы от 05.03.2020 г. по делу N 2-317/2020 в удовлетворении искового заявления ООО "Инвест-Ресурс" о признании договоров долевого участия, заключенных между ООО СЗ "Оникс" и Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р. Даньяловой Т.Л. и применении последствий недействительности сделок путем приведения сторон в первоначальное положение, было отказано.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом были представлены справки об оплате выданные ООО "Завод Промсталь" N 25 от 04.04.2019 г., N 26 от 04.04.2019 г. и соглашения о зачете, платежные поручения, договоры уступки права, договоры перевода долга, акты взаимозачетов, акты сверки в подтверждение оплаты по договорам об инвестиционной деятельности.

В материалы дела ответчиком было представлено заключение судебной экономической экспертизы проведенной ООО "Аудиторская фирма "УчетМастер" по делу N 2-317/2020 рассмотренному Кировским районным судом г.Уфы РБ.

Согласно заключению эксперта "Аудиторская фирма "УчетМастер":

"в материалах дела отсутствуют платежи по предоставленным платежным поручениям с назначением платежа, однозначно свидетельствующим об оплате ООО "Инвест-Ресурс" по договорам об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 г., N 012-1/5-2015 от 25.05.2015 г. ООО "Завод Промсталь".

В материалах дела установлен один платеж в форме безналичного расчета в составе выписки в табличной форме по операциям на счете организации Башкирского Отделения N 8598 ПАО СБЕРБАНК в отношении ООО "Инвест-Ресурс" ИНН 7707083893 КПП 027802001 по счету 40702810106000006037 за период с 20.01.14 по 01.01.16г. по строке 1759 с номером платежного поручения N 158 от 07.07.2015 г. с назначением платежа "Оплата по договору инвестирования б/н от 12.01.2015 г. (литер 6)

сумма 80 000.00 руб. (без налога "НДС)", однозначно свидетельствующим об оплате ООО "Инвсст- Ресурс" по договору об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 г., ООО "Завод Промсталь" на сумму 80 000 рублей. Платежное поручение по данному платежу в материалах дела отсутствует.

В материалах дела не содержатся платежи по платежным поручениям, исходя из назначения платежа по которым имеется прямое указание на то, что оплата относится непосредственно к строительству жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской Сун-Ят-Сена с продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, первая очередь строительства - секции Д, Е".

В материалах дела установлен один платеж в форме безналичного расчета в составе выписки в табличной форме по операциям на счете организации (индивидуального предпринимателя, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего адвокатский кабинет) Башкирского Отделения N 8698 ПАО Сбербанк в отношении ООО "Инвест-Ресурс" ИНН 7707083893 КПП 027802001 по счету 40702810106000006037 за период с 20.01.2014 г. по 01.01.2016 г. по строке 1759 с номером платежного поручения N 158 от 07.07.2015 г. с назначением платежа "Оплата по договору инвестирования б/н от 12.01.2015 г. (литер 6) сумма 80000,00 без налога НДС)", свидетельствующим об оплате ООО "Инвест-Ресурс" непосредственно относящейся к строительству жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на сумму 80 000 рублей.

Платежное поручение по данному платежу в материалах дела отсутствует.

За исключением установленного платежа по данным выписки в табличной форме по операциям на счете организации (индивидуального предпринимателя, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего адвокатский кабинет) Башкирского Отделения N 8698 ПАО Сбербанк в отношении ООО "Инвест-Ресурс" ИНН 7707083893 КПП 027802001 по счету 40702810106000006037 за период с 20.01.2014 г. по 01.01.2016 г. по строке 1759 с номером платежного поручения N 158 от 07.07.2015 г. определить к каким объектам строительства относятся платежи исходя из содержания назначения платежей платежных поручений как в виде перечислений с расчетного счета ООО "Инвест-Ресурс" на расчетный счет ООО "Завод Промсталь", так и в виде перечислений с расчетного счета ООО "Инвест-Ресурс" на счет третьих лиц.".

В подтверждение оплаты в суд апелляционной инстанции истцом представлены договоры уступки прав требования (цессии), заключенные с ООО "Завод Промсталь", договоры купли-продажи, заключенные с физическими лицами, акты взаимозачета, соглашения о зачете, договоры перевода долга, бухгалтерские справки.

Оценив представленные истцом доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их квалификации в качестве исполнения обязательств ООО "Инвест Ресурс" по договорам инвестирования.

Из содержания данных доказательств не представляется возможным соотнести их с договорами инвестирования, в связи с чем не имеется оснований для вывода об исполнении истцом как стороной договоров инвестирования обязательств по оплате.

Истцом заявлены требования о прекращении в ЕГРН записи о государственной регистрации прав на спорное имущество Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р., Даньяловой Т.Л., Гимрановой М.И., ООО "Баштехлес".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлен факт заключения договоров участия в долевом строительстве между ООО СЗ "Оникс" и Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р. Даньяловой Т.Л., Гимрановой М.И., ООО "Баштехлес".

Решением суда общей юрисдикции в признании договоров участия в долевом строительстве заключенных между ООО СЗ "Оникс" и Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р. Даньяловой Т.Л. было отказано.

В соответствии с пунктом 4 постановления N 54 положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (п. 5 названного постановления).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления N 54, следует, что:

- требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

- если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании изложенного, принимая во внимания указанные разъяснения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворение требований истца.

Довод общества "Завод Промсталь" о необходимости исключения из мотивировочной части решения суда первой инстанции слов, перечисленных в просительной части апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку оснований для иной формулировки либо исключения из оспариваемого решения отраженных в просительной части жалобы слов и выражений судебная коллегия не усматривает.

Иные доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Доводы подателей жалобы подлежат отклонению по приведенным выше основаниям.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2020 по делу N А07-6604/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Ресурс", общества с ограниченной ответственностью "Завод Промсталь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В.Лукьянова

Судьи

В.В. Баканов С.А.Карпусенко