Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 01АП-7725/20

г. Владимир

25 января 2021 г.

Дело N А79-7239/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2021.

Полный текст постановления изготовлен 25.01.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Насоновой Н.А.,

судей Назаровой Н.А., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козиной О.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика (заявителя) - администрации Урмарского района Чувашской Республики - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 05619);

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Сервис" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Урмарского района Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2020 по делу N А79-7239/2019,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ОГРН 1042137002830, ИНН 2114902140) к администрации Урмарского района Чувашской Республики (ОГРН1022102833840, ИНН2114001770) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к администрации Урмарского района Чувашской Республики (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 1 (лит А1) площадью 180,2 кв.м, N 2 (лит. А2) площадью 91,9 кв.м, N 3 (лит. A3) площадью 127,6 кв.м, расположенных по адресу: Чувашская Республика, пос. Урмары, ул. Мира, д. 7, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1.3 договора: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилых помещений составляет 1 320 831 (один миллион триста двадцать тысяч восемьсот тридцать один) руб. (без учета НДС)."

- пункт 2.1 договора: "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 22 013 руб. 85 коп. (двадцать две тысячи тринадцать руб. 85 коп.) ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилых помещений, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

- пункт 4.3 договора исключить (исковые требования изложены с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д.4, т.4).

Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2020 по делу N А79-7239/2019 исковые требования ООО "Стройсервис" удовлетворены в полном объеме.

Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании пунктов 1, 4 части 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель не согласен с экспертным заключением ООО "Институт оценки и консалтинга" от 29.06.2020 N Э/20-031, которую суд положил в основу решения. Заявитель считает его подготовленным с нарушением стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность. Полагает, что при наличии пороков судебный экспертизы суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Представители сторон и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Истец в отзыве от 18.01.2021 указал, что с жалобой не согласен, считает решение законным и обоснованным. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц по имеющимся доказательствам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.05.2017 по делу N А79-1709/2016 установлено, что 23.11.2006 администрацией Урмарского района Чувашской Республики (арендодателем) и ООО "Стройсервис" (арендатором) заключен договор N 41 на сдачу в долгосрочную аренду нежилых помещений, являющихся собственностью Урмарского района, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателей предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, бывших: столовой, раздевалки, спортивного зала, общей площадью 399,70 кв.м, в здании бывшей УСШ N 1, расположенной по адресу: Чувашская Республика, пос. Урмары, ул. Мира, д. 7, для проведения капитального ремонта данных нежилых помещений и их дальнейшего использования: нежилого помещения N 1 (бывшего спортивного зала) площадью 180,20 кв.м и нежилого помещения N 2 (бывшей раздевалки) площадью 91,90 кв.м - под коммерческий центр, нежилого помещения N 3 (бывшей столовой) площадью 127,60 кв.м - под столовую.

Срок аренды устанавливается с 01.12.2006 по 01.12.2031 (пункт 1.2 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи 27.11.2006.

Государственная регистрация договора аренды произведена 16.01.2008.

Постановлением главы администрации Урмарского района от 05.12.2008 N 806 нежилые помещения площадью 50,40 кв.м, расположенные в здании N 7 по ул. Мира пос. Урмары, изъяты из оперативного управления МУДОД "Дом творчества детей и юношества" Урмарского района и переданы МУП УР "Урмарский рынок" на праве хозяйственного ведения.

Постановлением главы администрации Урмарского района от 18.03.2009 N 146 нежилые помещения площадью 303,80 кв.м, 281,0 кв.м, 237,8 кв.м, расположенные в здании N 7 по ул. Мира пос. Урмары, изъяты из оперативного управления МУДОД "Дом творчества детей и юношества" Урмарского района, МУДОД "Детская школа искусств" Урмарского района и переданы МУП УР "Урмарский рынок" на праве хозяйственного ведения.

Постановлением главы администрации Урмарского района от 01.11.2011 N 659 постановлено передать МУП УР "Урмарский рынок" на праве хозяйственного ведения нежилое здание: нежилое, 2-этажное, общей площадью 1524,90 кв.м, инв. N Р19/703, лит. А, А1, А2, А3, а, балансовой стоимостью 3121383 руб., остаточной стоимостью на 01.10.2011 450916 руб., расположенное по адресу: Чувашская Республика, пос. Урмары, ул. Мира, д. 7.

Между Администрацией Урмарского района Чувашской Республики и МУП УР "Урмарский рынок" заключен договор от 15.11.2011 N 01 о передаче последнему в хозяйственное ведение нежилого здания д. 7 по ул. Мира пос. Урмары.

Согласно выписке из ЕГРП от 18.09.2015 N 21-0-1-36/4003/2015-5 право МУП УР "Урмарский рынок" на хозяйственное ведение нежилым зданием N 7 по ул. Мира пос. Урмары зарегистрировано 05.12.2011 за N 21-21-09/018/2011-197.

08.12.2015 истец обратился в администрацию Урмарского района Чувашской Республики с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.05.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.12.2017 по делу N А79-1709/2016, суд признал отказ администрации Урмарского района Чувашской Республики в реализации преимущественного права приобретения нежилых помещений N 1 - бывшего спортзала (лит. А1) площадью 180,2 кв.м., N 2 - бывшей раздевалки (лит. А2), площадью 91,9 кв.м., N 3 - бывшей столовой (лит. А3) площадью 127,6 кв.м., расположенных по адресу: пос. Урмары, ул. Мира, д. 7 незаконным. Обязал администрацию Урмарского района Чувашской Республики в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию преимущественного права ООО "Стройсервис" на выкуп нежилых помещений.

27.03.2019 администрация Урмарского района Чувашской Республики вынесла постановление N 211 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 4 051 729 руб. 23 коп. (без учета НДС).

Письмом от 28.03.2019 N 16/06-1208 администрация Урмарского района Чувашской Республики направила истцу копию постановления от 27.03.2019 N211, а также проект договора купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилых помещений в размере 1 277 119 руб. без учета НДС, на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.04.2019 N 06/19, составленного ООО "Вид".

Письмом от 30.05.2019 N 16/06-2053 ответчик отклонил протокол разногласий. Поскольку урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, сторонам во внесудебном порядке не удалось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 данного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Администрацией в адрес истца, цена выкупаемого имущества (4 051 729 руб. 23 коп.) указана на основании отчета об оценке от 22.02.2019 N 019-2-2019ЭС. В протоколе разногласий общество предложило установить цену выкупаемого помещения в сумме 1 277 119 руб.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также в связи с тем, что установленная независимым оценщиком стоимость объекта оценки является обязательной, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки, проведение которой было поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Бюро научных экспертиз" Конашенкову Д. Н. (определение суда от 16.09.2019).

23.12.2019 от автономной некоммерческой организации "Бюро научных экспертиз" поступило заключение эксперта от 12.12.2019 N 68/2019, составленное экспертом Игнатьевой Р. П.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проверив представленное автономной некоммерческой организацией "Бюро научных экспертиз" заключение эксперта в соответствии со статьей статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел его недопустимым доказательством по делу, поскольку заключение эксперта не соответствует требованиям, установленным статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как указано выше, определением суда от 16.09.2019 проведение экспертизы было поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Бюро научных экспертиз" Конашенкову Д. Н. Представленное автономной некоммерческой организации "Бюро научных экспертиз" заключение эксперта от 12.12.2019 N 68/2019 составлено экспертом Игнатьевой Р. П., то есть экспертом, которому проведение экспертизы не поручалось. При этом от экспертной организации ходатайство о замене эксперта не поступало и, соответственно, вопрос о замене эксперта судом не рассматривался. Поскольку такое процессуальное нарушение (когда суд поручил проведение экспертизы конкретному эксперту, а в ее проведении принимало участие другое лицо, которому проведение экспертизы не поручалось и которое об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждалось) носит существенный характер, то суд первой инстанции вынес определение о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" Старостину В. М. (определение суда от 19.05.2020).

Согласно заключению эксперта от 29.06.2020 N Э/20-031, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" Старостиным В.М., рыночная стоимость (без учета НДС) нежилых помещений: N1 (лит. А1) площадью 180,2 кв.м, N2 (лит. А2) площадью 91,9 кв.м, N3 (лит. А3) площадью 127,6 кв.м, расположенных в здании по адресу: Чувашская Республика, Урмарский район, пгт.Урмары, ул. Мира, д. 7, по состоянию на 08.12.2015 составила 1 320 831 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд заслушал в судебном заседании 30.09.2020 пояснения эксперта Старостина В.М. по экспертному заключению от 29.06.2020 N Э/20-031 с учетом замечаний, представленных ответчиком. Эксперт Старостин В.М. подтвердил определенную им рыночную стоимость объекта оценки, обосновал применяемые при проведении оценки подходы и методы, дал ответы на другие замечания ответчика со ссылками на листы экспертного заключения.

Проанализировав заключение эксперта Старостина В.М., замечания ответчика по данному заключению и пояснения эксперта по этим замечаниям, суд первой инстанции обоснованно принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта и установил цену приобретаемого обществом имущества в соответствии с заключением, выполненным экспертом Старостин В.М. по состоянию на 08.12.2015 в размере 1 320 831 руб.

При этом довод заявтеля жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, подлежит отклонению. Заключение специалиста Старостина В.М. не является отчетом об оценке, а равно экспертизой отчета об оценке; правильность определения экспертом цены выкупаемого имущества подтверждается в том числе выводами о цене, изложенными в отчете.

Ссылка заявителя жалобы на неправомерный, по его мнению, отказ в назначении повторной экспертизы в качестве основания к отмене оспариваемого решения судом апелляционной инстанции не принимается. В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы - это право, а не обязанность суда. Отказав в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы, арбитражный суд исходил из отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 87 процессуального Кодекса.

Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки в суде второй инстанции не установлено.

На основании изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2020 по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется. Судом правильно применены нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2020 по делу N А79-7239/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Урмарского района Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Н.А. Насонова

Судьи

Н.А. Назарова Т.С. Родина