Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2021 г. N 11АП-17346/20 по делу N А55-17820/2019

г. Самара

25 января 2021 г.

Дело N А55-17820/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корастелева В.А.,

судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гилевским А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 октября 2020 года по делу N А55-17820/2019 (судья Филатов М.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фараон" (ОГРН 1026301710852, ИНН 6319074110),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания "Стройсила", кадастровый инженер Семинович Д.Т., Администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара

об оспаривании решения об отказе в регистрации права, выраженного в уведомлении от 25.04.2019 N 63-001/300/2019-1773, об обязании,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Фараон" - представитель Рубанова Е.А. (доверенность от 31.05.2019),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель Владимерцева Н.Н. (доверенность от 29.12.2020),

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - представитель Симкина А.С. (доверенность от 16.12.2020),

в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фараон" (далее - истец, ООО "Фараон") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, ответчик) с заявлением, в котором просило признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в регистрации права, выраженное в уведомлении от 25.04.2019 N 63-001/300/2019-1773, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ООО "Фараон" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.10.2020 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по данному делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных ООО "Фараон" требований полностью.

В апелляционной жалобе и в дополнении к ней указывает на то, что считает необоснованным вывод суда о расположении единого комплекса недвижимости на спорном земельном участке. Определяющей характеристикой единого недвижимого комплекса является его неделимость, а в данном случае такой признак отсутствует. Наличие нестационарных торговых павильонов и их количество не связано с функционированием здания

Податель жалобы отмечает, что факт постановки на государственный кадастровый учет земельного участка не исключает требований законности оснований возникновения права собственности, соблюдение порядка предоставления объекта в собственность, не может отменять или устанавливать необходимость конкурентных процедур при отчуждении участка.

Податель жалобы считает, что решение суда является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права.

ООО "Фараон" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 02.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области представило отзыв (пояснения) на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Представитель ООО "Фараон" просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поддержал отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара представил письменные пояснения, в которых просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, выслушав явившихся представителей, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Фараон" является собственником нежилого здания, общей площадью 3 568,9 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая /пр. Кирова, кадастровый номер 63:01:0709002:1893 (торговый центр) (т.1 л.д. 15-17).

Данный объект недвижимого имущества располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспекта Кирова, с видом разрешенного использования: занимаемый торговым центром.

Договор аренды данного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара N 028307з от 23.06.2016, заключенный с заявителем зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 22.07.2016 за N 63-63/001-63/001/009/2016-491/2 (т.1 л.д. 30-34). Согласно п. 1.5. договора, земельный участок предоставляется арендатору как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания.

Земельный участок был предоставлен ООО "Фараон" в аренду сроком на 25 лет.

20 апреля 2017 ООО "Фараон" обратилось в Администрацию городского округа Самары с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 (т.1 л.д. 39).

10.01.2019 между и ООО "Фараон" был заключен договор купли-продажи N 001007кп вышеуказанного земельного участка (т.1 л.д. 43-46).

14.01.2019, после оплаты ООО "Фараон" выкупной цены земельного участка (т.2 л.д. 62), сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи (т.1 л.д. 65).

Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 сформирован как территория единого землепользования для целей эксплуатации находящихся на нем объектов (в том числе, капитального строительства и вспомогательных объектов). На участке произведено озеленение и высажены деревья, площадки для торговли и парковки заасфальтированы, произведена их разметка. При этом, эксплуатация основных объектов недвижимости не может осуществляться отдельно от вспомогательных строений и сооружений, что было подтверждено Градостроительным обоснованием размера и вида использования земельного участка ГРО-25/18, изготовленным ООО "Проектно-строительная компания "Стройсила" от 2018 года.

17.01.2019 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением (вх.N 63-001/300/2019-17734) о регистрации права собственности на земельный участок 63:01:0709002:2353, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи N 001007кп от 10.01.2019 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, согласно которому ООО "Фараон" приобретает в собственность за плату спорный объект недвижимости (т.1 л.д. 66, 67). Договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также иные необходимые документы были сданы на государственную регистрацию права собственности ООО "Фараон" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

24.01.2019 Управлением Росреестра было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.04.2019 по основаниям, предусмотренным пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, т.е. в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной и земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта (т.1 л.д. 68-72).

25.04.2019 Управлением Росреестра по Самарской области был отказано в государственной регистрации права (оспариваемое уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 25.04.2019 N 63/001/300/2019-1773) в связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации права (т.1 л.д. 100-104).

ООО "Фараон", посчитав данный отказ незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации права.

При первом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции 18.02.2020, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением от 25.05.2020 Арбитражный суд Поволжского округа отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, направил данное дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Повторно рассмотрев дело, при принятии решения об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2. документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3. иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи N 001007кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 10.01.2019, согласно которому ООО "Фараон" приобретает в собственность за плату земельный участок площадью 19913 кв.м., с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/пр-кт Кирова.

Согласно представленной Департаментом градостроительства городского округа Самара выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) земельный участок 63:01:0709002:2353 расположен вне границ красных линий.

Указанный договор купли-продажи заключен в рамках реализации ООО "Фараон" права на приобретение вышеуказанного земельных участков в собственность, установленного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как с собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером; 63:01:0709002:1893, расположенного на данном земельном участке.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодательно закреплен в главе V.1 ЗК РФ, в силу статьи 39.1 которого, указанные земельные участки предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

С 01 марта 2015 года предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В определении от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Из содержания представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 имеет вид разрешенного использования по документу: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Деловое управление.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 23.11.2018 N 99/2018/218944630 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50; 63:01:0709002:2320; 63:01:0709002:53 и 63:01:0709002:54.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 образован по решению Департамента управления имуществом городского округа Самара на основании Распоряжения от 29.03.2016 N 287.

Согласно распоряжениям Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 04.03.2015 N РД-332 и от 31.10.2017 N РД-2346, в соответствии со статьями 41, 42, 43 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определены условия и порядок подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара.

Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 N 401 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара" документация по планировке территории была утверждена.

В соответствии с документацией по планировке территория определена в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара, приложение N 2 к постановлению администрации городского округа Самара от 04.06.2018 N 401 (далее - приложение к постановлению от 04.06.2018 N 401). Постановлением администрации городского округа Самара от 04.06.2018 N 401 утверждена документация, устанавливающая размещение с учетом реконструкции существующего многофункционального торгового комплекса.

Одновременно со спорным земельным участком образованы и внесены в ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0709002:2352 (земельный участок (территории) общего пользования), 63:01:0709002:2354 (земельный участок (территории) общего пользования) и 63:01:0709002:2355 (земельный участок (территория) общего пользования.

Как указано кадастровым инженером возможность образования иных земельных участков в соответствии с утвержденными: Проектом планировки территории и Проектом межевания территории - не предусмотрена. В связи с чем, основания для постановки на кадастровый учет земельных участков с иными характеристиками (площадью и конфигурацией) отсутствуют.

Опрошенный в качестве специалиста в ходе судебного заседания 25.09.2020 кадастровый инженер подтвердил данные обстоятельства. Кроме того, представлено заключение ООО "Контур", которое подтверждает то, что все объекты в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 связаны единым функциональным назначением и представляют собой единый торговый комплекс. В обоснование приложены технические планы, фотоматериалы.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что градостроительное обоснование, изготовленное ООО ПСК "Стройсила", в части расчета планируемой застройки земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2352, полностью соответствует Проекту планировки территории, т.к. исходя из пункта 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 зарегистрирован 22.07.2016 с номером регистрации 63-63/001-63/001/009/2016-491/2. Земельный участок предоставлялся с учетом целевого назначения собственнику объекта недвижимого имущества и определяющим фактором являлась деятельность арендатора, организация торговли и оказание бытовых услуг. Формирование земельного участка основано на определении дальнейшей правовой судьбы земельных участков и их использовании в соответствии с градостроительными и нормативными требованиями.

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что следует проверить, отвечает ли испрашиваемый участок требованиям к земельному участку, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости принадлежащего заявителю, относительно площади такого участка.

Из представленной выписки по состоянию на 23.04.2018 следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован в результате объединения участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54, 63:01:0709002:2320, на вновь образованном участке расположены здание, принадлежащее обществу, и павильоны для розничной торговли и обслуживания населения (вспомогательные объекты), которые могли быть связаны между собой одним функциональным процессом, необходимым для функционирования всего существующего объекта торгового назначения.

Также суд кассационной инстанции указал, что необходимо установить, имелись ли у общества правовые основания при определении соразмерности испрашиваемой площади с учетом всех объектов вспомогательного назначении, площади для парковки автомобилей, при этом без правовой оценки исключив наличие между объектами единой технологической (производственной) связи.

Относительно исполнения данного указания суда вышестоящей инстанции суд при новом рассмотрении дела обоснованно указал, что материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:138 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320 путем объединения с земельным участком площадью 1844 кв.м., предоставленным ООО "Фараон" на праве аренды для размещения временного рынка, и земельным участком площадью 14478 кв.м., предоставленным ООО "Фараон" на праве аренды под проектирование и реконструкцию рынка. Затем было осуществлено формирование земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320, трех земельных участков, предоставленных под временные торговые павильоны, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

По заявлению представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара от 10.07.2018 N 63-0-1-212/3304/2018-1213 на основании межевого плана от 11.07.2018, осуществлен 27.07.2018 государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 в соответствии с требованиями действующего законодательства и на основании разрешительной документации, утвержденной в установленном законодательством порядке уполномоченным органом.

При этом в собственности заявителя находится нежилое здание (торговый центр) с кадастровым номером 63:01:0709002:1893 общей площадью 3568 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая, пр. Кирова.

Указанный объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 (до перераспределения его с иными земельными участками) площадью 19 238 кв.м., который был также образован из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:138 площадью 2 915 кв.м., который, в свою очередь, был сформирован с целью строительства выставочного центра.

Как следует из материалов дела, все процедуры образования земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 63:01:0907002:2353, осуществлялись под зданием (торговый центр) с кадастровым номером 63:01:0709002:1893.

Порядок формирования земельных участков и их дальнейшего предоставления, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен в ст. 39.1 Земельного Кодекса РФ, пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Следовательно, все действия по образованию земельного участка уполномоченным органом были осуществлены в рамках действующего законодательства с оценкой необходимости и обоснованности образования земельного участка под зданием. При этом действия по перераспределению земельных участков прошли кадастровый учет, который до настоящего момента не оспорен.

При этом пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта.

Однако, с учетом наличия зарегистрированного договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 площадью 19 238 кв.м, из которого был образован спорный земельный участок, мнимость или ничтожность сделки купли-продажи спорного земельного участка не подтверждается.

Учитывая указанные обстоятельства, суд правомерно счел, что право аренды, не нарушающее права и публичные интересы иных лиц, в силу его государственной регистрации, является доказательством отсутствия нарушения права иных заинтересованных лиц при регистрации договора купли-продажи на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 образован практически в тех же границах и с той же площадью, что и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, в связи с чем отсутствуют основания считать его иным объектом.

В обоснование соразмерности площади испрашиваемого земельного участка представлено градостроительное обоснование, изготовленное ООО ПСК "Стройсила".

С учетом совокупности изложенных выше обстоятельств, представленных заключений кадастровых инженеров и взаимосвязи объектов между собой как единого комплекса, судом первой инстанции обоснованного отклонен довод Управления Росреестра о том, что объекты, расположенные на земельном участке являются самостоятельными объектами.

Таким образом, Общество представило достаточные доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта торгового назначения, обосновало размер земельного участка на предмет необходимости такого размера для использования расположенных на нем объекта недвижимости и объектов вспомогательного назначения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, действия уполномоченных органов и Общества по объединению земельных участков не направлены на обход процедуры проведения торгов, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, а направлены на реализацию Обществом права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, по сохранению права аренды в отношении образованного земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что проект планировки территории и проект межевания территории, в частности, в границах пр.Кирова, ул. Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе г. Самары, утверждался Администрацией г.о. Самара также в соответствии с градостроительным обоснованием, которые в последствии определяют правовую судьбу сформированных земельных участков и их правовой статус, согласно нормам Градостроительного Кодекса РФ, пункт 1 ст. 42 которого говорит, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территории общего пользования, границ зон планируемого размещения объекта капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о подтвержденности материалами дела, что ни один из утвержденных уполномоченным органом документов о формировании, переформировании обозначенных земельных участков, не нарушают законные права и интересы неопределенного круга лиц, что подтверждается зарегистрированным правом аренды и наличием не оспоренных распоряжений органа местного самоуправления.

Согласно пункту 5 статьи 28 ФЗ N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий и т.д. проводятся публичные слушания, порядок организации и проведения которых определяется нормативно правовым актом органа муниципального образования с учетом норм градостроительной деятельности (статья 46 Градостроительного кодекса РФ).

Так, по заявлению ООО "Фараон" о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, в соответствии со статьями 46, 45, 42 и 41 Градостроительного кодекса РФ были организованы публичные слушания с целью утверждения документации по планировке территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара, результатом которых были установлены фактические границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 путем перераспределения из существующих объектов: 63:01:0709002:2320, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовая/пр.Кирова, с видом разрешенного использования "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ N 4.2.; деловое управление код ВРИ 4.1.", общей площадью 19 913 кв.м, и 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54.

Указанная документация по планировке территории, утвержденная постановлением Администрации городского округа Самара от 04.06.2018 N 401, прошедшая законодательную процедуру публичных слушаний, подтверждает планируемое размещение на данной территории крупного торгового центра, который фактически уже существует и находится в собственности ООО "Фараон", что было установлено постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2020 N Ф06-61056/2020 по рассматриваемому делу при отмене судебных актов, принятых при первом его рассмотрении.

Порядок формирования земельных участков и их дальнейшего предоставления, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен в статье 39.1 Земельного Кодекса РФ, подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учетом всех изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара N 028307з от 23.06.2016, заключенного с ООО "Фараон" и его государственная регистрация, никем не оспорен в судебном порядке, не признан недействительным, а также наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 63:01:0709002:1893, находящегося в собственности ООО "Фараон", являющегося частью объекта торгового назначения и связанного единым технологическим процессом с земельным участком и объектами вспомогательного назначения, расположенными на испрашиваемом земельном участке, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что исключительное право выкупа такого земельного участка без проведения торгов имелось только у ООО "Фараон".

Следовательно, все действия Департамента и Администрации городского округа Самара по формированию спорного земельного участка и по заключению договора, на основании которого в собственность за выкуп ООО "Фараон" передается спорный земельный участок, являются добросовестными и разумными, и основаны на нормах действующего законодательства.

Суд по праву отметил, что что на государственную регистрацию перехода права и права собственности земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовая/пр. Кирова, были представлены иные документы в виде градостроительного обоснования, выполненного ООО "Стройсила", где обосновывается формирование спорного земельного участка именно в таких утвержденных границах, как ими распорядился уполномоченный на то орган.

В заключении, подготовленном ООО ПСК "Стройсила", учтены площади застройки торгового центра 1190 кв.м. и временных павильонов 13 821 кв.м. В результате сделаны выводы о соответствии площади земельного участка 19 913 кв.м. нормам расчета размера земельного участка под объектами торгового назначения.

Частью 2 ст. 201 АПК РФ предусмотрено, что если арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права ООО "Фараон" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В связи с чем отказ подлежит признанию незаконным. В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственной регистрации права собственности ООО "Фараон" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Доводы подателя жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку судом первой инстанции обоснованно с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств сделан вывод, что отсутствие информации и учета в ЕГРН на спорном земельном участке кроме здания торгового центра других прав на объекты недвижимости, не может являться доказательством их фактического отсутствия и что они не могут быть связаны между собой как единый комплекс, предназначенный для функционирования торгового комплекса. Указанное подтверждается документами и сведениями кадастрового инженера, отраженными в заключении ООО "ПКЦ " Контур" и градостроительным обоснованием, представленным ООО ПКС "Стройсила".

С учетом наличия зарегистрированного договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв.м., из которого был образован спорный земельный участок, мнимость или ничтожность сделки договора купли-продажи спорного участка не подтверждается. Напротив, усматривается причинно-следственная связь возникновения и сохранения права лица на образуемые или измененные земельные участки в случае их образования с целью использования тем же лицом, у которого имелось право аренды и которое будет осуществлять такое использование этого земельного участка, но в измененных границах (статья 11.8 Земельного кодекса РФ). Спорный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 является образованным в измененных границах из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, продолжает использоваться ООО "Фараон" как при заключенном договоре аренды, так и при договоре купли-продажи от 10.01.2019.

Другие доводы и аргументы апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения иного судебного акта по существу спора, повлияли бы на обоснованность и законность либо опровергли бы выводы суда первой инстанции.

В связи с чем данные доводы подателя жалобы, сводящиеся фактически к повторению его позиции, исследованной и правомерно отклоненной арбитражным судом первой инстанции, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

С учетом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 октября 2020 года по делу N А55-17820/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Корастелев

Судьи

И.С. Драгоценнова Е.Г. Попова