Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 17АП-16078/20

г. Пермь

28 января 2021 г.

Дело N А60-3871/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сыровой О.С.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ТАЛИСМАН": Кондратьев А.В., предъявлен паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "ТАЛИСМАН",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 октября 2020 года

по делу N А60-3871/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТАЛИСМАН" (ИНН 6671200739, ОГРН 1069671056333)

к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом

третье лицо: Уральская торгово-промышленная палата

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТАЛИСМАН" (далее - истец, ООО "ТАЛИСМАН") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда: нежилое помещение, назначение - нежилое. площадь 49,2 кв. м. Номер этажа, на котором расположено помещение - подвал с кадастровым номером 66:41:0601033:1234; нежилое помещение, назначение: нежилое помещение. площадь 82,2 кв. м. номер этажа, на котором расположено помещение - подвал с кадастровым номером 66:41:0601033:1235; нежилое помещение, назначение: нежилое. площадь 40,6 кв. м. Номер этажа, на котором расположено помещение - подвал с кадастровым номером 66:41:06011033:1236, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д. 40/ул. Карла Маркса, д. 16, в частности:

изложить пункт 2.1 договора N 2047 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 05.11.2019 г. в следующей редакции: Цена Объекта составляет 4 177 000 (четыре миллиона сто семьдесят семь тысяч) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

изложить пункт 6.1 договора N 2047 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 05.11.2019 г. в следующей редакции: За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению Основного долга, покупатель уплачивает пени в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной п. 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

исключить пункт 6.3 из договора N 2047 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 05.11.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечена Уральская торгово-промышленная палата.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 октября 2020 года исковые требования удовлетворены частично, разногласия между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда урегулированы.

Пункт 2.1 изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8922000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

Абз. 1 Пункта 6.1 изложен в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Пункт 6.3 исключен. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части урегулирования и изложения п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8 922 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что ООО "Справедливая оценка собственников" было подготовлено заключение специалиста N 049/20 от 17.09.2020 опровергающее выводы судебной экспертизы и содержащее подробный анализ экспертного заключения, из которого следует, что заключение судебной экспертизы составлено с нарушениями, в результате чего размер оцениваемых помещений не соответствует размеру рыночной стоимости, следовательно, по мнению истца, имелись основания для проведения повторной экспертизы. Присутствующий в судебном заседании представитель истца доводы и требования жалобы поддержал; заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ответчиком направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражает против ее доводов, считает, что оснований для признания заключения оценщика порочным не имеется, в связи с чем судом правомерна применена рыночная стоимость, определенная Уральской торгово-промышленной палатой в размере 8 922 000 руб.; просит отставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Уральская торгово-промышленная палата представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам, изложенным в нем, просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы - отказать.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов нежилого муниципального фонда (выкупаемых объектов недвижимости) рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.

В силу положений ч.ч. 1 и 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно разъяснениям п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку определением суда от 10.07.2020 судом была назначена судебная экспертиза, вопросы, указанные в ходатайстве о назначении экспертизы (об определении рыночной стоимости выкупаемых объектов нежилого муниципального фонда), были поставлены на разрешение эксперта при назначении судебной экспертизы, экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло, суд апелляционной инстанции исходит из того, что данный спор с учетом подлежащих установлению обстоятельств в рамках настоящего дела, может быть рассмотрен судом по имеющимся в деле доказательствам, следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ч.1 и ч.2 ст. 87 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 25.04.2017 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом МО "город Екатеринбург" (арендодатель) и ООО "ТАЛИСМАН" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" N 49000590, по условиям которого арендатору передан в аренду объект муниципального нежилого фонда, часть нежилого помещения, номера на поэтажном плане: 2-4, 6-9, 11-15, 21, общей площадью 172,0 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.40 / ул. Карла Маркса, д. 16. Срок действия договора определен с 25.04.2017 по 24.04.2022 (л.д.104-111, т2).

21.05.2019 ООО "ТАЛИСМАН" обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администраций города Екатеринбурга с запросом о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "города Екатеринбург": часть нежилого помещения, этажность - подвал, номера на поэтажном плане 2-4, 6-9, 11-15, 21, общей площадью 172.0 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.40/ул. Карла Маркса, д. 16 (л.д.112-113, т.2).

14.11.2019 истец получил проект договора купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 2047 от 05.11.2019, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает - объект муниципального нежилого фонда - "Нежилое помещение. Назначение: нежилое помещение. Площадь 49,2 кв. м. Номер этажа, на котором расположено помещение - подвал с кадастровым номером 66:41:0601033:1234. Нежилое помещение, назначение помещения - нежилое помещение, площадью 82,2 кв. м, подвал, с кадастровым номером 66:41:0601033:1235. Нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, площадью 40, 6 кв. м, подвал, с кадастровым номером 66:41:06011033:1236, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.40/ул. Карла Маркса, д. 16.

12.12.2019 ООО "ТАЛИСМАН" направило ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи N 2047, с предложением изложить пункты 2.1, 6.1, 6.3 договора в новой (иной) редакции (л.д.17-18, т.1).

Между сторонами возникли разногласия относительно следующих пунктов договора купли-продажи:

пункта 2.1 договора:

- редакция Продавца: "Цена объекта составляет 8 922 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС";

- редакция Покупателя: "Цена объекта составляет 4 177 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС".

пункта 6.1 договора:

- редакция Продавца: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно";

- редакция Покупателя: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению Основного долга, покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной п. 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

пункта 6.3 договора:

- редакция Продавца: "В случае расторжения настоящего договора по вине Покупателя уплаченная Покупателем сумма денежных средств Продавцом не возмещается";

- редакция Покупателя: исключить полностью.

27.12.2019 ответчик отклонил протокол разногласий к договору N 2047 от 05.11.2019 (л.д.19-20, т.1).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу об изложении п. 2.1 договора в редакции ответчика, определив цену объекта, исходя из рыночной стоимости, определенной Уральской торгово-промышленной палатой, принимая во внимание, что стоимость, определенная по результатам судебной экспертизы, оказалась выше, при этом суд исходил из обоснованности возражений истца относительно изменения п. 6.1 договора с установлением размера неустойки 0,1 % и исключения п. 6.3 договора.

Доводы апелляционной жалобы истца касаются редакции п. 2.1 договора.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителя истца в судебном заседании, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право истца как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец не был согласен с ценой выкупаемого имущества, указанной в п. 2.1 договора в размере 8 922 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС, по его мнению, стоимость объекта составляет 4 177 000 без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий относительно условий договора (установления рыночной стоимости объекта), судом назначена экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО "Вектор" Пудову А.Г.

В соответствии с заключением эксперта N 2020/07/28 от 28.07.2020 (л.д.79-101, т.2) рыночная стоимость объекта муниципального недвижимого фонда - нежилых помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.40 / ул. Карла Маркса, д. 16 общей площадью 172,0 кв.м по состоянию на 21.05.2019 составляет 8 967 000 руб.

Заключение по результатам судебной экспертизы оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения. Данный документ является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено.

При этом согласно отчету об оценке Уральской торгово-промышленной палаты N 20-07/19/15 от 22.08.2019 (л.д.15-27, т.2) рыночная стоимость нежилых помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.40 / ул. Карла Маркса, д. 16 общей площадью 172,0 кв.м по состоянию на дату оценки составляет 8 922 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об урегулировании разногласий, применив рыночную стоимость выкупаемых объектов, определенную Уральской торгово-промышленной палатой в отчете об оценке N 20-07/19/15 от 22.08.2019 в размере 8 922 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС, поскольку ответчиком требования об изложении редакции с учетом цены, определенной в заключении судебной экспертизы, не заявлены.

Оснований для переоценки указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апеллянта о недостоверности отчета об оценке Уральской торгово-промышленной палаты и судебной экспертизы, поскольку отчет об оценке недействительным не признан, суд не усматривает оснований считать его порочным, а выводы - ошибочными, указанные в жалобе и письменных пояснениях истца доводы носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии грубых нарушений при оценке, в том числе при проведении судебной экспертизы, которые могли бы повлечь существенно отличающийся от определенного результат. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что о правильности оценки объекта свидетельствует и незначительный характер отличия цены, определенной при проведении экспертизы, от цены из оценочного отчета.

Решение суда в части разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества относительно пунктов 6.1 и 6.3, не обжалуется.

Таким образом, решение является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 октября 2020 года по делу N А60-3871/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

В. В. Семенов Э.А. Ушакова