Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 10АП-20899/20

г. Москва

28 января 2021 г.

Дело N А41-22259/20

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цой Рузанны Геннадьевны на решение Арбитражного суда Московской области от 16.10.2020 по делу N А41-22259/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Химки Московской области: Кичула В.В. (по доверенности N 86 от 30.12.2020);

индивидуального предпринимателя Цой Рузанны Геннадьевны: Кайсин К.С. (по доверенности от 18.09.2018).

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Цой Рузанне Геннадьевне (далее - ИП Цой, предприниматель, ответчик) о взыскании 4 877 902 руб. 28 коп. задолженности по оплате арендной плате за период с 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2020 года на основании договора аренды земельного участка N ФА-17 от 02.05.2012, а также 356 086 руб. 87 коп. неустойки за период с 16.06.2019 по 25.03.2020, начисленной на основании пункта 5.2 договора по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2020 исковые требования удовлетворены в части: с предпринимателя в пользу администрации взыскано 25 842 руб. 24 коп. основного долга, 1886 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на том, что суд самостоятельно изменил предмет и основание иска. При этом неверно применил коэффициенты при расчете арендной платы без выяснения целей фактического использования ответчиком расположенного на земельном участке здания. Также податель жалобы считает, что находится не в компетенции арбитражного суда, так как предпринимательская деятельность на земельном участке ответчиком не ведется.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.05.2012 между администрацией и Коноваловым Олегом Викторовичем был заключен договор аренды земельного участка N ФА-17, расположенного по адресному ориентиру: Московская обл., г. Химки, микр. Фирсановка, ул. Железнодорожная, около д. N 1, общей площадью 7060 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:0050104:65, предоставленного для использования в целях строительства общественно-делового, гостиничного многофункционального комплекса и благоустройства территории, сроком на 49 лет.

Согласно пункту 1.3 договора на участке отсутствуют объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды ответчик обязан уплачивать истцу ежеквартально арендную плату не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается подписанным 02.05.2012 между истцом и Коноваловым О.В. актом приема-передачи земельного участка.

В акте также указано, что на участке отсутствуют объекты недвижимости.

Договор аренды зарегистрирован 01.06.2012, N 50-50-10/0393/2012-136.

02 апреля 2015 года между Коноваловым О.В. и Цой Рузанной Геннадьевной заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в результате чего к ответчику перешли все права и обязанности по договору аренды.

Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован 05.06.2015, N 50-50/010-50/010/005/2015-7700.

07 февраля 2017 года Химкинским городским судом Московской области вынесено решение по делу N 2-416/2017 (2-7846/2016) по иску администрации к Цой Р.Г. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2015 года по 2 квартал 2016 года в размере 5 226 323 руб. 85 коп., 633 691 руб. 77 коп. пени, расторжении договора аренды и об обязании возвратить участок по акту, которым в том числе суд расторг договор аренды от 02.05.2012 N ФА-17 и возложил на ответчика обязательство по возврату администрации земельного участка.

Также решением Арбитражного суда Московской области от 14.09.2017 по делу N А41-54590/2017 с ИП Цой в пользу администрации взыскано 3 658 426 руб. 71 коп. основного долга за период по 1 квартал 2017 года по договору и 1 046 919 руб. 77 коп. пени.

24 мая 2019 года Арбитражным судом города Москвы вынесено определение о принятии заявления о признании ответчика банкротом (дело N А40-99824/2019).

Истец указывает, что ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей за период со 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2020 года включительно, чем нарушает договор аренды.

Истец 07.02.2020 направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды.

Поскольку направленная ответчику претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд исходил из того, что арендные правоотношения между сторонами прекратились, однако земельный участок возвращен ответчиком не был, на нем находится принадлежащее предпринимателю здание площадью 192 кв. м. Ввиду изложенного суд самостоятельно исчислил плату за пользование предпринимателем земельным участком со ссылкой на нормы о неосновательном обогащении, с применением площади использования земельного участка непосредственно под зданием 96 кв.м. Также суд применил при расчете коэффициенты Кд в размере 3, Пкд в размере 1,5 как под зданием коммерческого назначения. Кроме того, суд взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В настоящем случае истец заявил иск о взыскании с ответчика арендной платы и пени по договору аренды от 02.05.2012 N ФА-17 земельного участка, расположенного по адресному ориентиру: Московская обл., г. Химки, микр. Фирсановка, ул. Железнодорожная, около д. N 1, общей площадью 7060 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:0050104:65, предоставленного для использования в целях строительства общественно-делового, гостиничного многофункционального комплекса и благоустройства территории.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Между тем, как отмечено выше, 07.02.2017 Химкинским городским судом Московской области вынесено решение по делу N 2-416/2017 (2-7846/2016) по иску администрации к Цой Р.Г. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2015 года по 2 квартал 2016 года в размере 5 226 323 руб. 85 коп., 633 691 руб. 77 коп. пени, расторжении договора аренды и об обязании возвратить участок по акту, которым в том числе суд расторг договор аренды от 02.05.2012 N ФА-17 и возложил на ответчика обязательство по возврату администрации земельного участка.

Как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, поскольку договор аренды был расторгнут судом, арендные правоотношения между сторонами прекратились с даты вступления в законную силу судебного акта.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Между тем, в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В настоящем случае на основании указанного решения Химкинского городского суда Московской области по делу N 2-416/2017 ответчик письмом от 23.08.2017, полученным администрацией 24.08.2017 (л. д. 68), предложил согласовать возврат земельного участка с его осмотром, направил в адрес администрации акт приема-передачи участка.

Письмом от 20.09.2017 (л. д. 69-71) администрация отказалась подписать указанный акт ввиду возведения предпринимателем на земельном участке здания площадью 192 кв. м, а также наличия на стороне ответчика задолженности по арендной плате.

Ввиду изложенного выше суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы по договору аренды за спорный период и договорной неустойки.

Также из материалов дела, действительно, следует, что ответчику принадлежит доля в праве собственности на расположенное на спорном земельном участке нежилое здание площадью 192 кв. м, что подтверждается сведениями ЕГРН (л. д. 29-31).

Таким образом, имеет место фактическое использование части спорного земельного участка ответчиком.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 названного Кодекса).

Таким образом, действительно, истец имеет право требовать от ответчика внесения платы за фактическое использование земельного участка.

Между тем, в настоящем деле истец иск о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка ввиду нахождения на участке здания истца не заявлял.

Суд первой инстанции фактически самостоятельно изменил основание иска (вместо наличия договорных отношений взыскал плату за бездоговорное пользование земельным участком) без надлежащего выяснения необходимых для такого взыскания обстоятельств.

Так, как указано ранее, в настоящем случае истец заявил иск о взыскании с ответчика арендной платы и пени по договору аренды от 02.05.2012 N ФА-17 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0050104:65, предоставленного для использования в целях строительства общественно-делового, гостиничного многофункционального комплекса и благоустройства территории.

Соответственно, при расчете арендной платы истец применил соответствующие коэффициенты, установленные именно для целей, связанных со строительством.

Суд первой инстанции же применил при своем расчете коэффициенты Кд в размере 3, Пкд в размере 1,5 как под зданием коммерческого назначения.

В то же время суд первой инстанции не выяснил фактическое использование здания на земельном участке с целью установления подлежащих применению при расчете платы коэффициентов.

Стороны, в том числе истец, соответствующие доказательства не представляли ввиду того, что такое основание иска истцом заявлено в настоящем деле не было.

При этом ответчик в апелляционной жалобе категорически возражает против примененных судом первой инстанции коэффициентов.

Также в соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, собственник недвижимого имущества обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Ввиду изложенного пользователь обязан вносить плату за землепользование исходя не только из площади, занимаемой объектом недвижимости, но и площади, необходимой для его использования.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении не указал в связи с чем при расчете взысканной суммы исходил из площади земельного участка 96 кв. м. Данный вопрос надлежащим образом исследован не был.

При этом самостоятельное изменение судом основания иска не позволило и истцу представить мотивированное обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику здания, так как иск был заявлен истцом по иному основанию.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что при внесении платы за пользование земельным участком без договора порядок внесения такой платы (периодичность) может не совпадать с порядком, установленным в договоре.

Ввиду изложенного с учетом того, что определением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2019 по делу N А40-99824/2019 принято заявление о признании ответчика банкротом, а также заявленного истцом в настоящем деле периода взыскания (с 2 квартала 2019 года) судом первой инстанции не установлено являются ли платежи текущими (статья 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Также судом первой инстанции без наличия соответствующего искового требования с ответчика взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.

На основании изложенного, по мнению суда апелляционной инстанции, указанное самостоятельное изменение судом первой инстанции основания иска привело к существенному ущемлению процессуальных прав сторон на представление обоснования и доказательств своей правовой позиции.

При этом выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой лица, требующего такой защиты.

Ввиду указанного арбитражный суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы и пени по договору аренды земельного участка от 02.05.2012 N ФА-17 следует отказать по указанным ранее причинам.

При этом администрация не лишена возможности заявить соответствующие исковые требования к ответчику с представлением соответствующих обоснований и доказательств.

Довод подателя жалобы о том, что настоящий спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, является необоснованным с учетом заявленного истцом основания иска, разрешенного использования спорного земельного участка.

Ввиду отмены решения суда с администрации в пользу предпринимателя подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.10.2020 по делу N А41-22259/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу индивидуального предпринимателя Цой Рузанны Геннадьевны судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова