Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 21АП-2953/20 по делу N А83-19573/2019

28 января 2021 г.

Дело N А83-19573/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 7 июня 2021 г. N Ф10-1898/21 настоящее постановление оставлено без изменения

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" - Сергеев Виктор Александрович, представитель на основании доверенности от 01.11.2019 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

от общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" - Туйсузова Лариса Вильямовна, директор, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, Туйсузов Анатолий Завейнович, представитель на основании доверенности от 01.04.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Торгово-производственная фирма "Мрия" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 сентября 2020 года по делу N А83-19573/2019,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения"

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия"

о расторжении договора и понуждении к совершению определенных действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" (далее - истец, ООО "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" (далее - ответчик, ООО "ТПФ "Мрия" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.11.2003, заключенного между сторонами;

- обязать ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 216,8 кв.м., расположенные по адресу: 298474, Республика Крым, Черноморский район, пгт. Черноморское, ул. Южная, дом 56, в течение семи календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Исковые требования основываются в частности на положениях ст. 309, 310, 450, 452, 615, 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 08.11.2003 в части внесения арендной платы за период с 29.07.2016 по 29.07.2019 и нецелевое использование арендованных нежилых помещений, ввиду чего имеются основания для расторжения договора и возвращении истцу объекта аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02 сентября 2020 года по делу N А83-19573/2019 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 08.11.2003, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" и Обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия". Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" освободить нежилые помещения, общей площадью 216,8 кв.м., расположенные по адресу: 298474, Республика Крым, Черноморский район, пгт. Черноморское, ул. Южная, дом 56, в течение семи календарных дней с момента вступления решения в законную силу. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Торгово-производственная фирма "Мрия" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы общество указало на то, что договор аренды заключался с целью использования помещения для ведения торгово-хозяйственной деятельности и в настоящее время в нем находится склад-магазин, что не противоречит условиям договора. Кроме того, апеллянт полагает, что материалами дела подтверждается, что истцом перепланировка и реконструкция, выполненная ответчиком за счет собственных средств, были согласованы, а также предусмотрено договором зачет расходов на неотделимые улучшения в счет арендной платы. По мнению общества, решение суда подлежит отмене также в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, в связи с необоснованным объявлением перерыва в судебном заседании.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 апелляционная жалоба ООО "Торгово-производственная фирма "Мрия" принята к производству суда апелляционной инстанции.

29.10.2020 от истца поступило заявление, в котором последний указывает, что апеллянтом нарушены нормы процессуального права, поскольку апелляционная жалоба направлена в адрес ООО "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" без приложений.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2020 исправлена допущенная в определении от 03.11.2020 описка в части указания заявителя апелляционной жалобы.

25.11.2020 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу. Общество указывает, что ответчик нарушил условия пункта 1.1 договора аренды нежилого помещения и использовал помещение не по целевому назначению, что согласно п. 6.3 является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Кроме того, истец полагает, что ответчиком не представлено допустимых доказательств согласия арендодателя на произведение улучшений.

В судебном заседании 26.11.2020 представитель истца возражал относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Судебное разбирательство было отложено в связи с неявкой апеллянта.

В судебном заседании 21.12.2020 представителем ответчика был заявлен отвод председательствующему судье Сикорской Н.И.

В удовлетворении заявления об отводе судьи было отказано.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, представитель истца просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв.

23.12.2020 от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с чем судебное разбирательство было отложено.

В судебном заседании 21.01.2021 представители сторон поддержали ранее заявленные позиции. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма директору ООО "Черноморский райагроснаб" от 25.05.2009, письмо из прокуратуры Черноморского района от 28.10.2020, постановления об отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.10.2020, информационного письма в РЭС от 18.04.2019, ответа из прокуратуры Республики Крым от 11.12.2020, ответа из прокуратуры Черноморского района от 30.12.2020, квитанции об оплате электроэнергии, запроса от 06.09.2012, ответа от 13.09.2012, которое по результату рассмотрения судебной коллегией удовлетворено, указанные документы приобщены к материалам дела.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Обществу с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 216,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, Черноморский район, пгт. Черноморское, ул. Южная, дом 56 пом. 1, 4, 13, 14, 15, кадастровый номер 90:14:010102:12681.

08.11.2003 между Обществом с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" (Арендодатель) и ООО ТПФ "Мрия" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендатору передано в пользование нежилое помещение для использование под склад, расположенное по адресу: пгт. Черноморское, ул. Южная, 56.

Согласно пункту 3.3. договора переоборудование и перепланировку арендуемого помещения Арендатор вправе производить только с письменного согласия Арендодателя.

Арендатор обязался своевременно осуществлять арендные платежи (пункт 3.7. договора).

Пунктом 4.1. договора установленная арендная плата в размере 500 гривен.

Согласно пункту 1.2. срок аренды определен сторонами с 08.11.2003 по 08.11.2004.

16.12.2003 между сторонами заключено соглашение об изменении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2003, согласно которому срок аренды определен с 08.11.2003 по 07.11.2023.

16.01.2004 между сторонами заключено соглашение о дополнении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2003.

В соответствии с данным соглашением пункт 3.3. договора от 08.11.2003 изложен новой редакции, согласно которой Арендатор имеет право производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения только с письменного согласия Арендодателя. Затраченные Арендатором денежные средства на переоборудование и перепланировку помещения, подтвержденные документально, засчитываются в счет арендной платы либо последующего выкупа данного помещения при заключении договора купли продажи.

Ответчик свои обязательства по договору в период с 29.07.2016 по 29.07.2019 в части своевременной оплаты исполнял ненадлежащим образом, ввиду чего, как указывает истец, за ответчиком образовалась задолженность в размере 68 004 руб.

Сумма арендных платежей по договору аренды рассчитана истцом с использованием числового значения гривны по отношению к рублю на дату 18.03.2014 равного 37,78 руб. за 10 гривен.

29.07.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 31 с требованием в течение 30 календарных дней оплатить задолженность, а также возвратить объект аренды.

19.11.2019 ответчику было вручено предложение о расторжении договора от 08.11.2003 и соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2003 от 18.11.2019, подписанное со стороны истца.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Изучив материалы дела по правилам статей 266, 268 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Коллегия судей полагает, что вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований обоснован и соответствует нормам материального права по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно с пунктами 1 статьей 420, 421, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно действующему законодательству, а именно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Одним из таких предусмотренных ГК РФ случаев является расторжение договора аренды по требованию арендодателя согласно статье 619 ГК РФ.

Так, согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 3.7 Договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно осуществлять арендные платежи, а п. 4.2. договора определено, что платежи по арендной плате вносятся авансом не позднее 1 числа каждого месяца.

Как установлено судом первой инстанции, о чем в судебном заседании не возражал представитель ответчика, арендная плата за период с 29.07.2016 по 29.07.2019 ответчиком не вносилась, доказательства внесения арендных платежей за указанный период в размере и на условиях спорного договора отсутствуют. Математический расчет задолженности ответчиком не оспорен.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не была учтена стоимость произведенных ответчиком перепланировок и переоборудований, которая подлежит зачету в счет арендных платежей, подлежит отклонению, поскольку в рамках данного дела встречные требования о зачете суммы неотделимых улучшений не были предметом рассмотрения и подлежат доказыванию в рамках иного дела по исковым требованиям ООО "ТПФ "Мрия" о взыскании стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем копии писем ответчика в адрес истца от 04.12.2006, 30.06.2009, 20.08.2012 суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку данные документы не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и подлежат оценке в совокупности с иными доказательствами в рамках иного спора о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, истец обосновывает требования о расторжении договора аренды тем, что ответчик использует объект аренды не по целевому назначению, а именно, что ответчик использует помещения, переданные под склад, как склад-магазин.

Согласно п. 1.1. Договора, арендодатель передал арендатору в пользование нежилое помещение (лит. А) для использования под склад 216 кв.м. и под офис (лит.А), 10 кв.м., по ул. Южная 56.

Право собственности истца на переданное в аренду нежилое помещение подтверждается выпиской из ЕГРН. (том 1 л.д. 47-50)

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случае использования объекта аренды не по назначению.

Как следует из материалов дела, а также не отрицается самим ответчиком, нежилое помещение, переданное ответчику в аренду, используется как склад-магазин. Указанные обстоятельства ответчик подтвердил в судебном заседании как в суде первой, так и апелляционной инстанции, а также подтверждается материалами дела.

Согласно позиции 33 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения" склад представляет собой специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций, при этом к складским операциям относят операции по приему, сортировке, комплектации, упаковке, отпуску, отгрузке.

В свою очередь магазин-склад - это предприятие торговли, в котором по методу самообслуживания осуществляется продажа физическим лицам и/или хозяйствующим субъектам продовольственных и непродовольственных товаров непосредственно из транспортной упаковки (ящиков, контейнеров и т.д.) или в транспортной упаковке. (п. 50 ГОСТ 51303-2013)

Из приведенного определения следует, что склад в качестве самостоятельного объекта (здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части) имеет специальный характер и соответствующее этому характеру обустройство, чему помещение, переданное в аренду ответчику, не отвечает, поскольку данная часть помещения используется не для выполнения складских операций, а фактически также выполняет роль торгового зала. С учетом терминов и определений, содержащихся в вышеприведенных межгосударственных стандартах (ГОСТ), суд пришел к правильному выводу, что использование объекта - нежилого здания, как склад-магазин относит данное строение к объекту торговли, что свидетельствует о нарушении целевого использования объекта аренды.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды ввиду наличия задолженности по арендным платежам и использования объекта аренды не по целевому назначению, законным и обоснованным.

Относительно доводов подателя апелляционной жалобы в части несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, коллегия судей отмечает следующее.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пунктам 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истцом в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в соответствии с условиями Договора, представил в материалы дела претензию N 31 от 29.07.2019, содержащую требование о погашении задолженности по арендной плате, а также требование возврате имущества.

Довод апеллянта о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора коллегия судей отклоняет, поскольку учитывая презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец направил претензию по известному ему адресу ответчика, приняв тем самым все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного уведомления.

Меры к досудебному урегулированию спора, которые требовались по закону, истцом соблюдены, претензия направлена ответчику заблаговременно с учетом времени, необходимого и установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ для предоставления ответа на нее и принятия мер к досудебному урегулированию спора.

Поскольку истец приложил к исковому заявлению претензию и доказательства ее отправки до обращения с иском в суд заказным письмом с уведомлением, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возвращения искового заявления (пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ) либо оставления искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ). Кроме того, 19.11.2019 истец вручил представителю ответчика предложение о расторжении спорного договора, на которое ответчик ответил письмом от 21.11.2019 об отказе в расторжении договора.

Таким образом, доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, а также о допущенных в связи с этим процессуальных нарушениях судом первой инстанции, коллегия судей считает не состоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку при расторжении договора обязательства по нему прекращаются, суд первой инстанции в соответствии со ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил требование истца, с обязанием ответчика передать имущество, являющееся предметом договора аренды истцу.

Ввиду того, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды и не представил доказательств своевременного внесения арендных платежей, и не опроверг доводов истца об использовании объекта аренды не по назначению, требования истца об обязании ответчика возвратить имущество арендодателю являются также обоснованными.

Исходя из того, что ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени, использовал арендованное помещение не по целевому назначению, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, суд пришел к верному выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды от 08.11.2003, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Черноморское районное предприятие материально-технического обеспечения" и ООО ТПФ "Мрия", обоснованы, подтверждаются материалами дела и нормами действующего законодательства, а потому подлежали удовлетворению.

Заявленные ответчиком доводы о процессуальных нарушениях судом первой инстанции при объявлении в судебном заседании перерыва не нашли своего подтверждения, действия суда по объявлению перерыва были совершены в рамках требований ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы приведенные в апелляционной жалобе ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 сентября 2020 года по делу N А83-19573/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Мрия" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова