Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2021 г. N 08АП-13826/20 по делу N А75-10284/2020

город Омск

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 апреля 2021 г. N Ф04-1332/21 настоящее постановление оставлено без изменения

01 февраля 2021 г.

Дело N А75-10284/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13826/2020) общества с ограниченной ответственностью "КПС" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.10.2020 по делу N А75-10284/2020, принятое по иску администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "КПС" (ОГРН 1148602009951, ИНН 8602252899), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сургута (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КПС" (далее - ответчик, ООО "КПС", общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101236:109, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:28 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Аэрофлотская, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.10.2020 по делу N А75-10284/2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КПС" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения в связи с отсутствием в материалах дела документов, подтверждающих юридическое образование лица, подписавшего иск; арбитражным судом не применены нормы материального права, подлежащие применению; суд вышел за пределы полномочий в виде указания на возможность реализации гражданских прав по отказу от договора; судом не исследован вопрос о том, что строительство автосалона (цель договора) нарушает требования градостроительного строительства, возникшие в результате деятельности истца по межеванию и ведению новых земельных участков под объекты потенциальной техногенной и санитарной опасности, что исключает его введение в эксплуатацию, не исследован факт злоупотребления правом при обращении за судебной защитой; не указаны мотивы отклонения, или не рассмотрения доводов ответчика, как профессионального участника строительного рынка, о несоблюдении требований пожарного законодательства, не был привлечен специалист для дачи пояснения о выводах ответчика.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.12.2013 обществу выдано разрешение на строительство N ru86310000-240 сроком действия до 30.04.2019.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 21.03.2017 N 31 (л.д. 24-28), по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:28, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Аэрофлотская, площадью 8727 кв.м, для окончания строительства автосалона "Citroen".

Срок договора аренды согласован сторонами с 13.01.2017 по 12.01.2020 (пункт 1.5 договора).

Ранее договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101236:28 заключался между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Модуль-строй", между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Гамма Инвест" (л.д. 11-23).

По истечении срока действия договора аренды специалистом Департамента архитектуры и градостроительства 22.04.2020 проведен осмотр, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101236:28 работы не ведутся, на территории земельного участка установлены сваи, территория не огорожена, строительство объекта не завершено, степень готовности ориентировочно 5 процентов. Составлен акт обследования с приложением фототаблиц (л.д. 38-40).

Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:28 расположен объект недвижимости, степень готовности объекта - 4 процента (л.д. 41).

Установленные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации с иском об изъятии в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Договор аренды от 21.03.2017, исходя из даты его заключения, действительно, указывает на то, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:28 строительство объекта не завершено.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для строительства спорного объекта реализовано обществом путем заключения договора аренды земельного участка от 21.03.2017, строительство объекта недвижимости которым не закончено.

Срок договора аренды согласован сторонами с 13.01.2017 по 12.01.2020 (пункт 1.5 договора).

Несмотря на заключение договора аренды земельного участка от 21.03.2017, в период его действия фактически ответчиком действия по строительству не проводились.

Достаточных доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 АПК РФ, подтверждающих, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) в дело не представлено.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды земельного участка истек 12.01.2020, установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений.

Ответчик указал, что в 2017 году отклонено предложение ответчика о внесении изменений в границы территориальной зоны. Вместе с тем ответчик не принял мер к отказу от продолжения договора.

Договор аренды заключался с конкретной целью: завершения строительства автосалона.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Федеральным законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 21.03.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом общество обязано было заключить новый договор аренды.

Таким образом, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 21.03.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 статьи 235 ГК РФ предусматривает перечень оснований, при наличии которых допускается принудительное изъятие у собственника его имущества.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами N 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, поскольку истец не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства Администрация может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

Оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание подлежащие применению нормы права, исковые требования подлежат удовлетворению.

Довод подателя жалобы о наличии оснований для оставлении иска без рассмотрения в связи с отсутствием в материалах дела документа, подтверждающего наличие высшего юридического образования у лица, подписавшего исковое заявление, не принимается судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 125 АПК РФ, исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 126 АПК РФ, к исковому заявлению прилагаются доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.

Согласно частям 4 и 5 статьи 61 АПК РФ полномочия представителей на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом. Доверенность от имени организации должна быть подписана ее руководителем или иным уполномоченным на это ее учредительными документами лицом и скреплена печатью организации.

В доверенности, выданной представляемым лицом, или ином документе должно быть специально оговорено право представителя на подписание искового заявления (часть 2 статьи 62 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, лицом, подписавшим исковое заявление, указан заместитель Главы города Шмидт В.Э. С иском представлена доверенность от 13.11.2019 N 315 (л.д. 46), согласно которой у Шмидта В.Э. имеются полномочия, в том числе, на подписание иска.

Таким образом, требование закона в части подписания искового заявления уполномоченным представителем истца соблюдено.

Основания для оставления искового заявления без рассмотрения, в связи с отсутствием в материалах дела документа, подтверждающего наличие у лица, подписавшего исковое заявление, высшего юридическое образования или ученой степени по юридической специальности, отсутствуют, поскольку, данное требование установлено частью 3 статьи 59 АПК РФ только для участия представителей сторон в арбитражном процессе. Тогда как требование о представлении указанных документов вместе с исковым заявлением при его подаче вышеуказанными нормами не предусмотрено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КПС" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.10.2020 по делу N А75-10284/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая