Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2021 г. N 10АП-21423/20 по делу N А41-46510/2020

г. Москва

01 февраля 2021 г.

Дело N А41-46510/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира ( ОГРН: 1025002512050, ИНН: 5019005019) - Громов П.А., представитель по доверенности от 11.01.2021,

от ООО "Строитель-СТ" (ОГРН: 1105045001269, ИНН: 5045047311,)- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН: 1027700546510, ИНН: 7707018904)- представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства жилищной политики Московской области (ОГРН: 1185053037476, ИНН: 5024190060)-представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814) -представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью"Строитель-СТ" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2020 по делу N А41- 46510/20, по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира к ООО "Строитель-СТ", третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира (далее -Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-СТ" (далее - ООО "Строитель-СТ") с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-5/2016 от 19.04.2016 г. за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 в сумме 8 939 960 (восемь миллионов девятьсот тридцать девять тысяч девятьсот шестьдесят) руб. 70 коп. и пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период 16.03.2020 по 30.04.2020 на сумму 205 619 (двести пять тысяч шестьсот девятнадцать) руб. 10 коп.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство жилищной политики Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области 07 декабря 2020 по делу N А41- 46510/20,исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Строитель-СТ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 19.04.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1-5/2016 от 19.04.2016 (далее - договор, л.д. 7).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 176993 кв.м. с КН 50:37:0000000:7809, расположенный в границах указанных в кадастровом паспорте участка, находящийся по адресу Московская область г. Кашира пр-т Каширский, категория "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для малоэтажного жилищного строительства".

Договор зарегистрирован в росреестре 06.05.2016.

Срок аренды установлен на пять лет с 19.04.2016 по 19.04.2021 (п. 2.1).

Разделом 4 договора предусмотрен размер и условия внесения арендной платы.

Согласно п. 4.1, размер арендной платы за земельный участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении 1 и составляет 34488678,99 руб. в год.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 4.4).

Как указал истец, арендатор ненадлежащим образом исполняет условия договора по внесению арендных платежей

В претензии к ответчику от 13.05.2020 истец потребовал погасить задолженность.

Поскольку задолженность по договору субаренды земельного участка не погашена истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Оспаривая решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе ответчик указывает, что не мог пользоваться арендованным имуществом.

Апелляционный суд соглашается с доводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. При этом признал, неустойкунесоразмерной последствиям нарушения обязательства, и снизил размер неустойки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Частью 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ установлено право правообладателя земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности

Ответчик считает, что ему был предоставлен в аренду земельный участок, не отвечающий требованиям действующего законодательства для получения необходимой документации. Указанные обстоятельства установлены рядом судебных актов, которыми отказано в исках администрации к обществу о взыскании арендных платежей за предыдущие периоды (дела N N А41-28992/18, А41-92060/18, А41-8423/19, А41-83730/19, А41-83741/19, А41-106034/19, А41-21413/20).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за периоды с мая 2016 по декабрь 2019, суды в решениях по делам N N А41-28992/18, А41- 92060/18, А41-8423/19, А41-83730/19, А41-83741/19, А41-106034/19, А41-21413/20 приняли доводы ответчика, согласно которым у него отсутствовала возможность приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с обстоятельствами, не зависящими от него самого.

Так, уведомлением от 25.05.2016 N 20 Исх-9932/94 Министерство строительного комплекса Московской области отказало обществу в подготовке, утверждении и выдачи градостроительного плана земельного участка на основании отсутствия сведений о зарегистрированных правах и сведений о земельном участке, которые имеют статус "временные".

В соответствии с пунктом 13.2.5 Административного регламента предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и выдача градостроительных планов земельных участков" обращение за предоставлением государственной услуги на земельный участок, имеющий временный характер, является основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

Решением от 06.09.2016 N 20Исх-17010/8.1 Министерство строительного комплекса Московской области отклонило рассмотрение документации по планировке территории в связи с тем, что проектом не предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения, в связи с получением сведений Министерства образования Московской области о ненаполняемости имеющихся учреждений.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.10.2016 N П07/3622 было дано разрешение о подготовке проекта планировки и проекта межевания территории. 15.11.2016 и 02.07.2017 ответчик обратился в ГБУ МО "Мосавтодор" для согласования проекта, затем подал материалы проекта планировки в Главное управление архитектуры и градостроительства. 01.03.2017 ответчик получил замечания, с расплывчатыми определениями, которые неоднозначны для понимания (некорректно отображены красные линии, более четко выделить зоны, заменить плоскостные сооружения на спортивные и т.п.).

04.09.2017 Глава городского округа Кашира сообщил в Главное управление архитектуры и градостроительства, что сведения о строительстве среднего общеобразовательного учреждения на земельном участке являются ошибочными и строительство запланировано в другом месте.

В период с июня 2016 года по сентябрь 2017 года ответчиком были получены технические условия: на технологическое присоединение к электросетям, на технологическое присоединение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, на устройство съездов к земельному участку от Мосавтодора. 28.09.2017 Министерство строительного комплекса письмом N 20Исх. 17181/82 направило выписку из протокола заседания Межведомственной комиссии о направлении на публичные слушания документации по планировке.

На заседании Межведомственной комиссии Градостроительного совета МО от 07.09.2017 N 35 (пункт 6) о направлении на публичные слушания документации по планировке территории на которых были приняты решения об устранении замечаний (пункт 1.6.1.7) для устранения указанных замечаний получены ТУ от ПАО "Ростелеком" на телефонизацию и подключение к сети интернет, на радиофикацию проектируемого объекта.

В сводном плане инженерных сетей были указаны точки подключения оптиковолоконного кабеля и телефонной канализации.

В технико-экономических параметрах проекта планировки отражена информация о физкультурно-спортивных сооружениях. Далее, во исполнение протокола N 35 пункт 4.1. 4.2 администрация городского округа Кашира провела публичные слушания по вопросу утверждения проекта планировки территории (постановление от 01.12.2017 N 71-пг), материалы публичных слушаний были направлены в Главное управление архитектуры и градостроительства (письмо от 31.01.2018 N 7671/17). Решением от 12.03.1018 N 0062-18ИСХ/УППТ Минстрой отклонил рассмотрение проекта планировки территории от утверждения с перечнем замечаний, которые ранее были перечислены в протоколе N 35 и устранены, а также появилось замечание по предполагаемому строительству СОШ, хотя ранее этот вопрос был снят, в связи с тем, что администрация городского округа Кашира направило письмо в Минстрой и Главархитектуру с разъяснением от Института градостроительного и системного проектирования. Таким образом, суды установили, что с момента заключения договора аренды компетентные органы противоправно препятствует получению разрешительной документации, указывая на недостатки, которые были устранены ранее, возвращая проект с формальными замечаниями, давая расплывчатые определения, которые неоднозначны для понимания (некорректно отображены красные линии, более четко выделить зоны, заменить плоскостные сооружения на спортивные и т.п.), что привело к тому, что ответчик был лишен возможности пользоваться участком в течение спорного периода, в связи с чем у него отсутствуют основания для внесения арендной платы, а у истца - для ее начисления и взыскания.

В рамках настоящего дела комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период январь-март 2020 года.

Ответчик вновь сослался на создаваемые ему препятствия в пользовании земельным участком путем осуществления на нем строительства, а именно: отказ в выдаче ГПЗУ от 25.05.2016 в связи с тем, что сведения о земельном участке имеют статус "временные", решение Минстроя от 06.09.2016 об отклонении по планировке территории, поскольку на ней не предусмотрено строительство детского дошкольного учреждения, "расплывчатые" замечания от 01.03.2017 о том, что некорректно отображены красные линии, необходимо более четко выделить зоны, заменить плоскостные сооружения на спортивные и т.п., решение Минстроя от 12.03.2018 об отклонении проекта планировки с замечанием по предполагаемому строительству общеобразовательной школы (поскольку исходя из письма Министерства образования Московской области от 12.10.2016 в го Кашира функционирует 22 общеобразовательных школы проектной вместимостью 12428 мест и фактической наполняемостью 6545 человек).

Также ответчик указал на решение Минжилполитики от 20.03.2019 об отклонении проекта планировки территории от утверждении и направлении его на доработку с учетом новых дополнительных требований, по мнению ответчика, незаконное и необоснованное; на необоснованный отказ Минжилполитики в приеме и регистрации заявления об утверждении проекта планировки территории в связи с непредставлением договора о комплексном развитии территории с приложениями; на необоснованные решения Минжилполитики от 20.03.2019 и от 20.02.2020 об отклонении проекта планировки территории от утверждения и о направлении на доработку в связи с неполным предоставлением документов и несоответствием представленного проекта градостроительным регламентам.

Как поясняет ответчик, он в течение 4,5 года аренды принимает меры по освоению земельного участка, получает необходимые согласования, заключает договоры, но не может его использовать (приступить к строительству) в связи с незаконными и необоснованными действиями уполномоченных органов (в частности Минжилполитики) по неутверждению градостроительной документации.

В материалы настоящего дела представлена выписка ЕГРН на земельный участок с КН 50:37:0000000:7809 (л.д. 19), согласно которой 06.05.2016 зарегистрировано обременение в виде аренды земельного участка в пользу ООО "Строитель-СТ" по договору аренды N 1-5/2016 от 19.04.2016 (л.д. 20).

17 августа 2018 года Постановлением Правительства Московской области N 542/29 утверждено новое Положение о порядке принятия решения об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в Московской области.

Решением Совета депутатов го Кашира от 27.11.2018 N 92-н внесены изменения в Генеральный план го Кашира, утвержденный от 19.12.2017 N 113-н, в части корректировки технической ошибки в отношении местоположения условного обозначения "СОШ" с территории земельного участка с КН 50:37:0000000:7809 на территорию земельного участка по адресу г. Кашира ул. Моргунова 15.

Согласно письму администрации го Кашира Министру жилищной политики Московской области от 23.10.2019 N 1940/18, на земельном участке с КН 50:37:0000000:7809 не предусматривается строительство ни дошкольного образовательного учреждения (ДОУ), ни школы (СОШ).

В течение 2018-2020 годов ответчиком получены согласования: Главного управления культурного наследия Московской области, согласно которому на территории участка отсутствуют включенные в реестр объекты культурного наследия, участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия и вне зон с особыми условиями использования территорий; Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области о согласовании схемы транспортного обслуживания территории для размещения жилой застройки на земельном участке с КН 50:37:0000000:7809, Войсковой части 20924 о согласовании строительства объекта в связи с обеспеченной безопасностью полетов и отсутствия влияния на работу систем посадки, средств радиолокации и радионавигации.

Обществом получены технические условия на подключение к системе технологического обеспечения региональной общественной безопасности и оперативного управления "Безопасный регион", на переустройство ЛКС, попадающих в зону строительства, на телефонизацию и подключение к сети передачи; на радиофикацию объекта.

11.07.2019 и 18.10.2019 обществом (заказчик) заключены договоры на выполнение инженерно-гидрометеорологических изысканий по объекту, на выполнение научно-исследовательской работы по моделированию транспортных потоков и схемы транспортного обслуживания территории для размещения жилой застройки.

Согласно письму Администрации го Кашира от 11.08.2020 N 143-01Исх-1211, ООО "Строитель-СТ" имеет право обратиться с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Исходя из представленных истцом и ответчиком пояснений, документов, суд приходит к выводу, что ответчиком осуществляется освоение земельного участка под строительство жилого комплекса. Получены согласования, техусловия, идет подготовка градостроительной документации.

Обстоятельства, которые ранее являлись основаниями для освобождения ответчика от внесения арендных платежей за земельный участок, а именно: наличие временного статуса участка в ЕГРН и неясность необходимости строительства на участке школы и детского сада, отпали.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны приводимым в суде первой инстанции не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2020 по делу N А41- 46510/20, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова В.Н. Семушкина