Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2021 г. N 09АП-45908/20 по делу N А40-236393/2019

город Москва

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2021 г. N Ф05-7405/21 настоящее постановление оставлено без изменения

02 февраля 2021 г.

Дело N А40-236393/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей О.Г. Головкиной, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Мурадян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Марсала" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.08.2020 по делу А40-236393/2019, принятое судьёй Чекмаревой Н.А.

по иску ООО "Марсала" к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Фаизов Е.Л. по доверенности от 05.09.2019

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Марсала" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли - продажи отдельно стоящего нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: г. Москва, Электрический пер., д. 3/10, стр. 2, на условиях прилагаемого договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2020 года исковые требования удовлетворены с учетом проведенной по делу судебной экспертизой.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что только ответчик устанавливает выкупную цену.

На данное решение суда подана также апелляционная жалобы истца, в которой просит изменить решение суда, ссылаясь на то, что после принятия спорного решения ему стало известно о том, что ответчик поставил земельный участок на кадастровый учет, согласно которому его площадь изменилась, а судебной экспертизой выкупная стоимость с учетом данных обстоятельств не устанавливалась.

Отзывы на апелляционные жалобы не представлены.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 00-00764/01 от 06.12.2001.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 21.02.2019 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, однако данное обращение оставлено ответчиком без ответа.

Истец повторно 05.07.2019 обратился к ответчику с просьбой о заключении договора купли-продажи недвижимости (недвижимого имущества) общей площадью 91,7 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 138 кв.м.

Письмом от 22.07.2019 г. N ДГИ-1-55241/19-1 ответчик отказал в заключении договора купли-продажи недвижимости.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные объекты, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 2001 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки". По результатам проведения судебной экспертизы было представлено заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка общей площадью 138 кв.м. в составе объекта недвижимости на 21.02.2019 г. составила 1 746 000 рублей, рыночная стоимость здания общей площадью 91,7 кв.м. составила на ту же дату - 4 193 000 рублей, которой суд первой инстанции и руководствовался при принятии решения.

Между тем, суд апелляционной инстанции признает правомерными доводы апелляционной жалобы истца, поскольку вследствие постановки 27 марта 2020 г. данного земельного участка на кадастровый учет, присвоении кадастрового номера 77:01:0004020:3342, установлена его общая площадь 154 кв.м., что имеет существенное значение при заключении договора, и является основанием к изменению решения суда первой инстанции.

В этой связи по ходатайству истца судом апелляционной инстанции была назначена дополнительная экспертиза на предмет разрешения вопроса о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004020:3342, общей площадью 154 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Электрический пер., вл.3/10, стр.2, по состоянию на 21.02.2019 г., согласно заключению которой стоимость земельного участка не изменилась.

Ссылка ответчика на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, решение суда подлежит изменению.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2020 по делу N А40-236393/2019 изменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Марсала" договор купли-продажи объектов недвижимости - нежилого здания общей площадью 91,7 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 154 кв.м. (кадастровый номер 77:01:0004020:3342), находящемся по адресу: г. Москва, пер. Электрический, д. 3/10, стр. 2, на следующих условиях.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) N _______________

г. Москва " " 20 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _______________________________________________ действующего(ей) на основании _______________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Марсала", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Березиковой Анастасии Владимировны, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 4 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве", заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 91,7 кв.м. (1-й этаж, пом. I, ком. 1-8, 4а, 46), находящееся по адресу: г. Москва, Электрический пер., д. 3/10, стр. 2, (далее по тексту - Объект 1), и земельный участок, на котором здание расположено, общей площадью 154 кв.м. (кадастровый номер 77:01:0004020:3342), (далее по тексту - Объект 2, вместе далее по тексту - Объекты), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Объект 1 находится в собственности города Москвы.

1.3.Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объекты в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога.

1.4.Продажа Объектов осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объекты находятся в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объектов по акту приема-передачи. 1.6.Право собственности на Объекты возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан: 2.1.1. Полностью уплатить Цену Объектов (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2.В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объекты.

2.1.3.Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объекты несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1.Цена Объектов составляет 7 518 271 (Семь миллионов пятьсот восемнадцать тысяч двести семьдесят один) рублей, в соответствии с судебной оценочной экспертизой по делу N А40-236393/19-64-1963., выполненной ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.Оплата по Договору производится в течение пяти лет со дня регистрации права собственности Покупателя на Объекты.

3.3.На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4.Оплата по Договору начинает осуществляться с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю и вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж производится Покупателем по своему выбору (День платежа) в срок не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до Дня платежа каждого следующего месяца.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За Объект 1 в размере 4 951 129 (Четыре миллиона девятьсот пятьдесят одна тысяча сто двадцать девять) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 82 518 (Восемьдесят две тысячи пятьсот восемнадцать) рублей 82 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО БИК 044525000 Расчетный счет 40101810045250010041 КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу". За Объект 2 в размере 2 567 142 (Два миллиона пятьсот шестьдесят семь тысяч сто сорок два) рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 42 785 (Сорок два тысячи семьсот восемьдесят пять) рублей 07 копеек и процентов, за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 7705031674 КПП 770301001 Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО БИК 044525000 Расчетный счет 40101810800000010041 КБК - 07111406022028000430 "Доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации (за исключением земельных участков бюджетных и автономных учреждений субъектов Российской Федерации)". В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объектов и наименование Покупателя. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. Факт оплаты Объектов недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов 8 Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4.Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2.Сторона по Договору, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.3.Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2.Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: Департамент городского имущества города Москвы 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12 ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674, КПП 770501001

Покупатель: ООО "МАРСАЛА" 123577, г. Москва, пер. Электрический, д. 3/10, стр. 1, этаж 1, пом. I, комн. 59 ОГРН 1197746444323 ИНН 7703478555, КПП 770301001, Генеральный директор А.В. Березикова.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Марсала" расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. и расходы на проведение экспертизы в размере 33 000 руб.

Перечислить ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 10 000 руб. за проведение дополнительной судебной экспертизы на реквизиты, указанные в счете N 1002д-СЭ от 14.12.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

О.Г. Головкина А.И. Трубицын