Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2021 г. N 13АП-36669/20 по делу N А56-24979/2020

г. Санкт-Петербург

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 мая 2021 г. N Ф07-4540/21 настоящее постановление оставлено без изменения

02 февраля 2021 г.

Дело N А56-24979/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рудько И.Ю.

при участии:

от истца (заявителя): Коренухин Е.С. (доверенность от 27.05.2019)

от ответчика (должника): Коншаков В.Н. (доверенность от 29.12.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-36669/2020) ООО "Красноборское" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2020 по делу N А56-24979/2020 (судья Балакир М.В.), принятое по иску ООО "Красноборское" к АО "Управляющая компания "Старт" о признании,

и по встречному иску о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Красноборское" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Управляющая компания "Старт" (далее - ответчик) о признании одностороннего отказа арендатора, выраженного в уведомлении N 137 от 27 февраля 2020 года, от договора аренды N СВ-6/1352 от 30 июня 2013 года незаконным, признании договора аренды N СВ-6/1352 от 30 июня 2013 года действующим, взыскании с арендатора в пользу арендодателя арендной платы за январь - май 2020 года в сумме 7 143 125,11 рублей, неустойки в сумме 254 236,71 рублей.

Акционерное общество "Управляющая компания "Старт" обратилось со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Красноборское" о взыскании с арендодателя в пользу арендатора суммы штрафа за просрочку предоставления результатов испытаний вентиляционной системы в размере 175 000,00 рублей, суммы штрафа за просрочку предоставления информации о лимите водопотребления и водоотведения, установленного абоненту органами местного самоуправления, о наличии и состоянии резервного источника водоснабжения, в том числе на пожаротушение, а также проектную документацию в размере 120 000,00 рублей, суммы неустойки за невозможность арендатором вести деятельность в арендуемом помещении в размере 2 875 654,25 рублей, суммы обеспечительного взноса в размере 1 696 636,00 рублей, суммы штрафа за расторжение договора в размере 2 588 088,81 рублей, суммы расходов на подготовительные работы, осуществленные в арендуемом помещении, в размере 3 200 000,00 рублей.

Решением от 29.10.2020 в удовлетворении иска ООО "Красноборское" отказано, встречный иск АО "УК "Старт" удовлетворен.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность ответчиком обстоятельств дела.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как указано в решении и подтверждается материалами дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N СВ-6/1352 от 30.06.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) помещение общей площадью 3 020,0 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Самара, Московское шоссе, дом 185 А. Договор заключен на срок по 10 июня 2023 года включительно. Помещение передано по передаточному акту от 23 июля 2013 года.

3 февраля 2020 года арендатор уведомил арендодателя о приостановлении коммерческой деятельности в помещении в связи с недостатками в системе вентиляции, выявленных в результате проведённых специалистами измерений, и противопожарных системах, в связи с чем перестал вносить арендную плату.

27 февраля 2020 года арендатор уведомил арендодателя письмом N 137 о расторжении Договора (по истечении 60 календарных дней с даты получения Арендодателем уведомления).

2 мая 2020 года арендуемое помещение передано арендодателю, что подтверждается актом возврата от 02.05.2020.

Обращаясь в арбитражный суд с исковым заявлением, истец указал, что ответчик неправомерно расторг Договор, не внес арендную плату за период с января по март 2020 года.

Истец на основании пункта 8.8 Договора потребовал досрочного внесения арендной платы за апрель-май 2020 года. Общая задолженность по арендной плате за январь - май 2020 года составила 7 143 125,11 рублей, по неустойке на дату 06.03.2020 года - 254 236,71 рублей. В связи с неисполнением ответчиком требований истца Общество обратилось с иском в суд.

Ответчик указал на невозможность вести коммерческую деятельность в арендуемом помещении по обстоятельствам, зависящим от арендодателя.

Согласно пункту 7.31 СП. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, утверждённого Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10 в ред. от 17.09.19, кратность воздухообмена в помещениях магазинах следует принимать не менее 1,0 в один час.

В соответствии с приложением 7 к Договору в зону эксплуатационной ответственности арендодателя входит обеспечение двукратного воздухообмена в Помещении. Согласно техническому отчёту, подготовленному ООО "НТЦ "Право" по результатам повторных измерений, установлено, что фактическая кратность воздухообмена в арендуемом помещении была меньше 2, определённой Договором и даже меньше нормативной кратности 1.

Согласно пп. 3 п. 10.3 Договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, расторгнуть его, уведомив арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней, в случае если по вине арендодателя и/или лиц, входящих в группу лиц арендодателя, создастся невозможность ведения арендатором коммерческой деятельности в помещении.

На основании пункта 2.1.11 Договора арендодатель обязан обеспечивать нормальное функционирование всех систем жизнеобеспечения здания, в том числе: электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, вентиляции, кондиционирования, противопожарной системы.

Пунктом 3 Приложения 9 к Договору на арендодателя возложена обязанность по обеспечению функционирования систем жизнеобеспечения, включая систему приточно-вытяжной вентиляции.

При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод, что у арендатора были основания для приостановления коммерческой деятельности. Ввиду отсутствия допустимого качества воздуха, предусмотренного нормативными актами, при продолжении коммерческой деятельности возникала угроза причинения вреда здоровью неопределённого круга лиц.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Довод апелляционной жалобы о том, что проведенные замеры кратности воздухообмена были проведены с существенными нарушениями, помещение, занимаемое арендатором, не изолировано от других помещений торгового центра, специалисты не учитывали открытый контур спорного помещения (в помещении был приток воздухообмена с соседних помещений), отклонен судом, поскольку противоречит материалам дела.

Согласно заключениям специалистов, полученным в результате проведённых замеров и имеющимся в материалах дела, приток воздуха в арендуемое помещение через вентиляцию был больше, чем его отток через ту же вентиляцию. Поскольку вентиляция поставляла в арендуемое помещение больше воздуха, чем его забирала, из других источников в данных условиях не мог осуществляться приток воздуха.

Довод жалобы о необоснованном отказе в проведении экспертизы отклонен судом, поскольку ходатайство о назначении экспертизы заявлено истцом 22 июля 2020 года. Вместе с тем измерение воздухообмена в помещении по истечении длительного времени не является доказательством по отношению к спорному периоду (январю и февралю 2020).

В судебном заседании от 27.01.2021 истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы, представитель ответчика возражал, ссылаясь на невозможность проведения экспертизы в настоящий момент, поскольку с момента обнаружения недостатков прошло несколько месяцев, что приведет к недостоверным сведениям при проведении экспертизы.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Учитывая возражения ответчика, апелляционным судом отказано в назначении экспертизы.

Довод подателя жалобы о неотносимости результатов проверки МЧС (после освобождения Арендатором помещения) противоречит материалам дела: данные проверки МЧС подтверждают наличие проблем в системе вентиляции в здании арендодателя, сделанные ранее специалистами при измерении воздухообмена в Помещении Арендатора. Как указано в материалах проверки МЧС, в результате проведённых испытаний инструментального контроля работоспособности системы АПС, СОУЭ и системы подпора воздуха в лестничные клетки N 3, 9, 7 не запустились. При этом лестничная клетка N 3 находилась на территории арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2020 по делу N А56-24979/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина