Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 10АП-21793/20

г. Москва

04 февраля 2021 г.

Дело N А41-9593/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Дзуцевым Х.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2020 года по делу N А41-9593/20 по исковому заявлению ООО "Карта-Мастер" к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, третье лицо - МАУ "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области,

при участии в заседании:

от истца - Берлад Н.А., доверенность от 10.02.2020 N 0312-1/19;

от ответчика - Гордеев Д.А., доверенность от 11.01.2021 N 2/2-23;

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Карта-Мастер" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 158,9 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 24/10, пом. 1), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.5 дополнить словами: "Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области".

Пункт 3.3: "Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 Имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области, никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

Пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы, и составляет, за вычетом стоимости неотделимых улучшений, 2 519 246 рублей".

Пункт 4.3.1: "Первый платеж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в пункте 4.1 настоящего договора, и составляет 125 962,30 рублей".

Пункт 4.3.4: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору) на расчетный счет Продавца Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при оформлении Покупателем-Залогодателем платежного поручения в банке на перечисление денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору)".

Пункт 4.5 дополнить словами: "При этом Продавец-Залогодержатель производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя, направляет Покупателю-Залогодателю новый график платежей с перерассчитанными процентами на сумму основного долга".

Пункт 6.5: "Покупатель-Залогодатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе: извлекать из него прибыль. До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств Покупатель-Залогодатель не вправе без письменного согласия Продавца-Залогодержателя отчуждать, указанное в пункте 3.1 имущество. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель".

Пункт 7.2.5 договора исключить полностью.

Пункт 7.2.7 договора исключить полностью.

Пункт 10.3 договора исключить полностью.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2020 года исковые требования удовлетворены.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения площадью 158,9 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 24/10, пом. 1 (далее - имущество).

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, истец в порядке статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность.

Администрация отказала в отчуждении имущества.

Истец обжаловал отказ в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.05.2019 по делу N А41-20583/19 отказ администрации признан незаконным, суд обязал администрацию исполнить требования, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу.

Администрацией был подготовлен и направлен истцу договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

Истец направил администрации протокол разногласий к договору купли-продажи.

Администрация частично урегулировала разногласия, однако в части спорных пунктов договора оставила свою редакцию, что послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли -продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.02.2019, определением от 29.07.2020 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Геостройэксперт" Ляшко И.Е.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 158,90 кв.м, кадастровый номер: 50:33:0040137:918, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 24/10, пом. I, по состоянию на 18.02.2019 (без учета налога на добавленную стоимость)?

2) Какие улучшения были произведены ООО "Карта-Мастер" в нежилом помещении общей площадью 158,90 кв.м, кадастровый номер: 50:33:0040137:918, расположенном по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 24/10, пом. I, за период с 01.06.2009 по 18.02.2019? Являются ли произведенные улучшения неотделимыми? Какова рыночная неотделимых улучшений (в случае наличия таковых)?

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта N 11.0820-1357Э, согласно которому: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 158,90 кв.м. составляет 3 190 000 руб.; за период с 01.06.2009 по 18.02.2019 истцом были произведены неотделимые улучшения имущества на сумму 670 754 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (статья 64 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 67, статье 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответ на поставленный судом вопрос, основано на исследовании представленных материалов.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта ООО "Геостройэксперт" N 11.0820-1357Э соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах указанную в экспертном заключении стоимость имущества, за вычетом стоимости неотделимых улучшений (без учета налога на добавленную стоимость), суд первой инстанции правомерно посчитал применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Изучив условия договор купли-продажи и протокола разногласий, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленная истцом редакция протокола разногласий в части пунктов 2.5, 3.3, 4.1, 4.3.1, 4.5, 6.5, 7.2.5, 7.2.7, 10.3 соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца в указанной части.

Требование по пункту 4.3.4 договора в части исполнения Покупателем-Залогодателем обязательств в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не противоречит действующему законодательству, разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" и правомерно принят судом первой инстанции в редакции ответчика.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом Ляшко И.Е. в рамках судебной экспертизы, является недостоверной, несостоятельна, поскольку частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, ответчик не привел каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом ООО "Геостройэксперт" Ляшко И.Е. с соблюдением установленного законодательством порядка.

Доводы ответчика со ссылкой на нахождение спорного имущества в оперативном управлении МАУ "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.05.2019 по делу N А41-20583/19.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Между тем, как было установлено при рассмотрении дела N А41-20583/19, в Единый государственный реестр юридических лиц запись о создании МАУ "Единый сервисный центр" внесена только 29.09.2008.

При этом закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр" городского округа Ступино Московской области произведено постановлениями главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 и от 29.12.2008 (повторно после отмены по протесту прокурора) - после опубликования 25.07.2008 и вступления в силу 05.08.2008 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Более того, учреждение, после закрепления права оперативного управления на нежилое помещение, не вступало в его фактическое владение, не использует помещение иным образом, либо в целях осуществления своей уставной деятельности с использованием помещения, а приняло меры к заключению с истцом от своего имени долгосрочных договоров аренды в целях получения дохода в виде арендной платы.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении Администрацией действий, направленных на воспрепятствование ООО "Карта-Мастер" в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Следовательно, доводы заявителя апелляционной жалобы, со ссылкой на нахождение спорного имущества в оперативном управлении МАУ "Единый сервисный центр", подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2020 года по делу N А41-9593/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

М.В. Игнахина Н.С. Юдина