Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 15АП-8710/15 по делу N А32-28093/2014

город Ростов-на-Дону

04 февраля 2021 г.

дело N А32-28093/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции иск департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к ООО "Полисервис",

при участии третьих лиц: ООО "ГУК Краснодар", ООО Медицинский центр "АЛМА" о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Полисервис" о взыскании задолженности по арендной плате за пользование муниципальным имуществом в размере 55439, 04 рублей, за пользование земельным участком под помещениями в размере 2335, 55 рублей и пени в размере 26 414,72 рубля.

ООО "Полисервис" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о признании недействительным с момента подписания договора аренды N 53/11 от 11.03.2008 и договора аренды N 21/1 от 25.07.2013 и применения последствий его недействительности.

Определением суда от 01.10.2014 суд принял к производству для рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, встречные исковые требования ООО "Полисервис".

Определением суда от 07.10.2014 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГУК -Краснодар".

Определением суда от 17.11.2014, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Тараненко Галину Васильевну.

Этим же определением суд выделил в отдельное производство требование ООО "Полисервис" к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, третье лицо: ООО "ГУК-Краснодар", третье лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора Тараненко Галина Васильевна, о признании недействительным с момента подписания договоров аренды N 53/11 от 11.03.2008 и договора аренды N 21/1 от 25.07.2013.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Полисервис" в пользу истца задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом в размере 55439, 04 рублей и неустойку в размере 26414, 72 рублей. Также суд обязал ООО "Полисервис" освободить и возвратить (передать по акту приема-передачи) истцу муниципальное имущество - помещения N 57, 58, общей площадью 62,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Хакурате, 4, лит. п/А. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Также в резолютивной части данного решения отражен отказ во вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО Медицинский центр "АЛМА".

Истец обжаловал данное решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, ООО Медицинский центр "АЛМА" также обжаловало решение суда в указанном порядке.

Жалоба истца мотивирована следующим.

Истец выражает несогласие с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ООО Медицинский центр "АЛМА" о вступлении в дело в качестве третьего лица. Истец указывает, что на момент заключения договоров аренды в 2012 и 2013 годах у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности. Право собственности, подтверждаемое свидетельством 23-АМ N 636303 было зарегистрировано 28.07.2014, уже после окончания срока действия договора аренды. Решение Малого совета Краснодарского краевого совета Народных депутатов от 28.09.1992 N 338 о передаче в муниципальную собственность дома N 4 по ул. Хакурате в г. Краснодаре является недействительным. Ответчик представил в дело вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края по иску ООО МЦ "АЛМА" к ДМС АМО г. Краснодара об отказе в продаже занимаемого в аренду подвального помещения в спорном доме, согласно которому установлено, что подвальные помещения в доме N 4 по ул. Хакурате в г. Краснодаре (при наличии свидетельства о праве собственности на спорное помещение) не принадлежат ДМС АМО г. Краснодара и являются совместной собственностью собственников жилых помещений в силу закона.

ООО Медицинский центр "АЛМА" также обжаловало решение суда в части отказа в привлечении указанного лица к участию в деле. Указал, что данный отказ препятствует заявителю жалобы в защите законных прав как собственника помещений в спорном доме.

Определением от 10.07.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

Определением суда от 07.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО МЦ "АЛМА".

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании решения N 338 от 28.09.1992 Малого Совета Краснодарского крайсовета народных депутатов, помещения N 57, 58 по адресу г. Краснодар, ул. Хакурате, 4, лит п/А, общей площадью 62, 4 внесены в реестр муниципальной собственности.

Довод апелляционной жалобы о том, что право собственности истца было зарегистрировано 28.07.2014, уже после окончания срока действия договора аренды, правового значения не имеет, поскольку регистрация права собственности не порождает право. Само по себе право собственности возникло ранее.

Документом-основанием включения в реестр муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, спорных нежилых помещений, является решение распорядительного органа N 338 от 28.09.1992 - Малого совета Краснодарского крайсовета народных депутатов.

В материалы дела также представлено решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.07.2015 по делу N 2-12403/15, из которого следует, что Прийма И.А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 28.09.1992 N 338 (том 3, л.д. 25-28).

Из решения следует, что заявитель в обоснование требований указала, что решение малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов является незаконным, поскольку на основании него в муниципальную собственность перешел весь дом по ул. Хакурате, 4, в том числе и нежилые помещения общего пользования: подвальные помещения, сараи, лестничные клетки и насосная.

В иске было отказано.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 25 июля 2013 года заключен договор аренды муниципального имущества, в соответствии с которым, арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество, общей площадью 62,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Хакурате. 4, лит. п/А, пом. N 57, 58, для использования под мастерскую по производству рекламы (раздел 1 договора).

Указанное имущество принадлежит арендодателю, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АМ N 636303, выданное на основании решения Малого совета Краснодарского краевого совета Народных депутатов от 28.09.1992 N 338, а также выпиской из реестра муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 апреля 2014 года.

Имущество являющееся предметом настоящего договора, было передано арендатору по акту приема передачи 25 июля 2013 года.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок его действия установлен сторонами с29.05.2013 по 27.05.2014.

В соответствии с разделом 4 договора, за имущество, указанное в разделе 1 договора, арендатор уплачивает арендную плату согласно отчету об оценке от 16.03.2013 N М-13-3-019, размер которой составляет 22497 рублей (п. 4.1 договора), за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого числа текущего месяца (п. 4.5 договора).

Ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате арендных платежей, что привело к образованию задолженности перед арендодателем, в связи с чем, истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 202.26 от 13.01.2014 об отказе от договора аренды муниципального имущества от 25.07.2013 N 21/1, в соответствии с которым истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность и уведомил ответчика о своем отказе от исполнения договора.

В связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора аренды в части исполнения обязательств по уплате арендных платежей за пользование муниципальным имуществом за период с 01.06.2013 по 23.06.2014 образовалась задолженность в размере 55439 рублей 04 копейки.

Ответчиком сам по себе факт пользования спорным имуществом не оспаривается.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком сам по себе факт пользования спорным имуществом не оспаривается, как не оспаривается и расчет арендной платы, произведенный истцом.

Настоящее дело было приостановлено до разрешения спора по делу А32-19314/16.

В рамках указанного дела, ООО "Медицинской центр "Алма" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель города Администрации минимального образования г. Краснодара, в котором просило:

признать право собственности на нежилых помещения N 57, N 58 и N 59 отсутствующим,

признать помещения N 57, N 58 и N 59 общей долевой собственностью общего имущества многоквартирного дома;

обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие записи в ЕГРП о прекращении права собственности и о недействительности всех ранее выданных свидетельств о праве собственности.

Вступившим в законную силу решением суда от 27.12.2016 в иске отказано.

В рамках указанного дела суд также установил, что согласно представленным в материалы дела Выпискам из ЕГРП, нежилые помещения N 57, 58, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Хакурате, дом N4, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Краснодар.

Довод о том, что спорные помещения находятся в общей долевой собственности и принадлежали собственникам помещений в нем, отклоняется.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Довод о том, что судом не учтена позиция, выраженная по делу N А32-3815/2014 решением суда от 15.08.2014, отклоняется.

По делу N А32-3815/2014 решением суда от 15.08.2014 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, а также, что администрация муниципального образования город Краснодар не является уполномоченным органом, который вправе распоряжаться таким имуществом, не может быть принят судом к рассмотрен, поскольку решение по делу N А32-3815/2014 вынесено в отношении помещений N 61, 61/1, 61/2, 62-64, общей площадью 55,8 кв.м., по ул. Хакурате, 4, поэтому суд не может отнести его к настоящему спору поскольку, предметом настоящего спора является взыскание задолженности по договору арены муниципального имущества - помещений N 57, 58, общей площадью 62,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Хакурате. 4, лит. п/А.

Преюдициального значения для настоящего дела указанное решение не имеет.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что иск в части взыскания арендной платы за пользование муниципальным имуществом в размере 55 439 рублей 04 копейки подлежит удовлетворению.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 03.12.2019 по делу N 2-11772/19 признано отсутствующим зарегистрированное право муниципальной собственности, муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на подвал, состоящий из помещений N 57,58, литер п/А, общей площадью 62,4 кв.м. (Свидетельство о государтвенной регистрации права 23-АМ N 636303 от 08 июля 20.14 года); признана недействительной государственная регистрация права муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на подвал, состоящий из нежилых помещений N57,58, литер п/А общей площадью 62,4, кв.м, (Свидетельство о государственной регистрации права 23-AMN 636303 от 08 июля 2014 тода).

Учитывая все вышеизложенное, в том числе разъяснения пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", собственники спорных помещений не лишены права обратиться с отдельным иском к лицу, у которого отсутствовало право на предоставление имущества в аренду, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно.

В то же время, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности за пользование земельным участком под нежилыми помещениями в сумме 2335 рублей 55 копеек исходя из площади земли, равной площади занимаемых помещений, ввиду следующего.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2011 года N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.2 ст.23 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, претендуя на взыскание задолженности как индивидуальный собственник земельного участка, истец должен был доказать, что в спорный период, либо ранее, государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме не производилась.

Однако таких доказательств истец не представил.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия в спорный период права индивидуальной собственности на земельный участок, по площади соответствующий площади нежилых помещений, что исключает возможность удовлетворения требования о взыскании в его пользу задолженности в означенной части.

В соответствии со ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств законом или договором может быть предусмотрено взимание с должника неустойки (штрафа, пеней).

В соответствии с п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11 -го дня месяца, указанного в п. 4.5 договора.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате товаров и несет ответственность за просрочку (ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации), начисление договорной неустойки и предъявление требования о ее взыскании является правомерным.

Проверив расчет суммы неустойки, суд счел его математически верным.

Требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения суд считает правомерным в силу ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что при прекращении договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю предоставленное в аренду имущество.

В соответствии с ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание, что суду не представлены документы, опровергающие исковые требования истца, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2015 по делу N А32-28093/2014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Полисервис" (ИНН 2308006023, ОГРН 1022301226970), в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), задолженность по арендной плате за пользование муниципальным имуществом в размере 55439 рублей 04 копейки и неустойку в размере 26414 рублей 72 копеек.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Полисервис" (ИНН 2308006023, ОГРН 1022301226970), освободить и возвратить (передать по акту приема-передачи) Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), муниципальное имущество - помещения N 57, 58, общей площадью 62,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Хакурате. 4, лит. п/А.

В остальной части заявленных исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник