Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 11АП-18700/20 по делу N А65-10906/2020

г. Самара

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2021 г. N Ф06-4066/21 настоящее постановление оставлено без изменения

4 февраля 2021 г.

Дело N А65-10906/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 февраля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Липовецкой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Эксперт Аккредитации" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 ноября 2020 года по делу N А65-10906/2020 (судья Исхакова М.А.), по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН 1141690107250, ИНН 1657189227) о взыскании 2 865 266 руб. 42 коп. задолженности, 807 059 руб. 93 коп. неустойки за период с 15.05.2018 по 28.11.2019,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, о взыскании 2 865 266 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка N 10686 от 31.05.2005 г., 807 059 руб. 93 коп. неустойки за период с 15.05.2018 по 28.11.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 ноября 2020 года иск удовлетворен; с Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН 1141690107250, ИНН 1657189227) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) взыскано 2 865 266 руб. 42 коп. долга, 807 059 руб. 93 коп. неустойки; с Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН 1141690107250, ИНН 1657189227) взыскано 41 362 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Эксперт Аккредитации" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обосновании доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о невозможности использования земельного участка, а также об отсутствии доказательств использования земельного участка в период исключения записи об аренде из реестра прав. Проигнорирована также судом позиция ответчика о том, что фактически в указанный период времени договор аренды был расторгнут по инициативе истца, соответственно, условия договора в части начисления неустойки не применимы.

Стороны в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы администрации г.Казани от 17.08.2004 N 1378 между Службой земельного кадастра по г.Казани и Обществом с ограниченной ответственностью "Стан" был заключен договор аренды N 10686 от 31.05.2005, предметом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером 16:50:110207:22, площадью 0,966 га, расположенный по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского у перекрестка с ул.Амирхана.

Согласно п.1.6 договора аренды N 10686 от 31.05.2005 разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: под автостоянку.

Из пункта 2.1. договора следует, что договор заключен сроком на 49 лет до 17.08.2053.

В дальнейшем, 26.07.2007 между ООО "Стан" и ООО "Сапсан норд+" был заключен договор перенайма земельного участка, в соответствии с которым Общество с ограниченной ответственностью "Стан" передало Обществу с ограниченной ответственностью "Сапсан норд+" свои права и обязанности на земельный участок, площадью 0,966 га, с кадастровым номером 16:50:110207:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский р-н, ул.Воровского у перекрестка с ул.Амирхана, сроком до 17 августа 2053 года.

По акту приема-передачи от 27.07.2007 земельный участок передан ООО "Сапсан норд+".

Договор перенайма земельного участка от 26.07.2007 был зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ 03.08.2007 N 16-16-01/032/2007-046.

Впоследствии, между ООО "Сапсан норд+" (продавец) и ООО "АвтоСтатус" (покупатель) 10.01.2012 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность сооружение (автостоянку) по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского.

Одновременно, 10.01.2012 г., между теми же сторонами был подписан договор перенайма земельного участка, по условиям которого ООО "Сапсан норд+" передало ООО "АвтоСтатус" свои права и обязанности на земельный участок, общей площадью 0,966 га, с кадастровым номером 16:50:110207:0022, принадлежащие ООО "Сапсан норд+" на основании договора перенайма от 26.07.2007.

Далее, между ООО "АвтоСтатус" (арендатор 1) и ООО "Кайт-авто" (арендатор 2) 08.10.2013 был заключен договор перенайма земельного участка, в соответствии с которым арендатор 1 передал арендатору 2 свои права и обязанности на земельный участок, площадью 0,966 га, с кадастровым номером 16:50:110207:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского у перекрестка с ул. Амирхана, сроком до 17 августа 2053 года.

Договор перенайма земельного участка от 08.10.2013 зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ 16.04.2014 за N 16-16-01/083/2014-219.

Установлено, что ООО "Кайт-авто", чье наименование в последующем сменилось на ООО "Ком-авто", было признано несостоятельным (банкротом).

По результатам проведенных торгов по продаже имущества должника (ООО "Ком-авто") в рамках дела о банкротстве между ООО "Ком-авто" (арендатор) и ООО "Эксперт Аккредитации" (новый арендатор) заключен договор уступки прав от 19.03.2018, по условиям которого арендатор за плату уступает новому арендатору право перенайма земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под автостоянку, общей площадью 9660 кв.м., кадастровый номер 16:50:110207:0022, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского (п. 1.1. договора).

Указанный договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по РТ 11.05.2018, о чем внесена соответствующая запись за N 16:50:110207:0022-16/001/2018-3.

Арендная плата согласно пункту 3.1 договора аренды N 10686 от 31.05.2005 исчисляется с 01.09.2004 и в соответствии с пунктом 3.5 договора вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы.

Обосновывая исковые требования, истцом указывалось, что за период с 11.05.2018 по 30.11.2019 за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 2 865 266 руб. 42 коп.

Кроме того, в связи с нарушением обязательства по своевременной оплате арендных платежей в соответствии с п.3.7. договора истцом начислены пени за период с 15.05.2018 по 28.11.2019 в размере 807 059 руб. 93 коп.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика 05.12.2019 была направлена претензия исх.N 178143/кзио исх. от 02.12.2019, оставленная последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Кроме того, поскольку объектом аренды является земельный участок, к спорным правоотношениям подлежат применению также положения Земельного Кодекса РФ (далее- ЗК РФ), регулирующие аренду земельных участков.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 6.1. спорного договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с п.3.5 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.

В случае невнесения арендной платы в срок установленный договором, арендатор уплачивает за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п.3.7. договора).

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет размера арендной платы истцом произведен в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю", является правильным и обоснованным.

Поскольку судом установлен факт неоплаты ответчиком задолженности по договору аренды в указанном размере, в отсутствие доказательств погашения данной задолженности суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 2 865 266 руб. 42 коп. в пользу истца.

С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается, а доводы ответчика об отсутствии у истца оснований для взыскания арендной платы в период исключения записи о правах аренды ответчика из ЕГРН и невозможности в связи с этим использовать земельный участок, считает подлежащими отклонению в виду следующего.

Как установлено, 13.05.2018 Комитет обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением о регистрации расторжения договора аренды от 31.05.2005 N 10686 на основании вступившего в силу 30.12.2011 решения арбитражного суда от 29.11.2011 по делу N А65-21701/2011, которым было постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка N 10686 от 31.05.2005 г. и изъять у ООО "Сапсан Норд+" земельный участок общей площадью 0,966 га, кадастровый номер 15:50:11 02 07:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Воровского, у перекрестка с ул. Амирхана.

По результатам проведенной правовой экспертизы Управление Росреестра по РТ приняло решение об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи N 16-16-01/079/2005-717 от 10.04.2006 о регистрации договора аренды земельного участка N 10686 от 31.05.2005, а также записи от 11.05.2018 N 16:50:110207:0022-16/001/2018-3 о регистрации уступки права аренды в пользу ООО Эксперт Аккредитации".

Не согласившись с данным решением регистрирующего органа, ООО "Эксперт Аккредитации", обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий регистрирующего органа незаконными (дело N А65-32115/2018).

Судебными актами суда первой и апелляционной инстанций требования заявителя были оставлены без удовлетворения.

Арбитражный суд Поволжского округа, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций и признавая незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записей за N 16-16-01/079/2005-717.2 от 14.04.2006 о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 10686 от 31.05.2005, за N 16:50:110207:22-16/001/2018-3 от 11.05.2018 - договора уступки права аренды от 19.03.2018, возлагая на регистрирующий орган обязанность восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи за N 16-16-01/079/2005-717.2 от 14.04.2006 о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 10686 от 31.05.2005, за N 16:50:110207:22-16/001/2018-3 от 11.05.2018 - договора уступки права аренды от 19.03.2018 в постановлении от 23 июля 2019 года установил, что действия Комитета по обращению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о погашении записи об аренде спорного земельного участка в силу договора N10686 от 31.05.2005 г. и договора уступки права аренды от 19.03.2018 г., имеют признаки злоупотребления правом, поскольку совершены по истечении 6,5 лет с момента вступления в законную силу решения суда по делу NА65-21701/2011.

Как указано судом кассационной инстанции в вышеуказанном постановлении, уполномоченный орган знал о заключении соглашения о перенайме, признавал права нового арендатора, исходил из наличия существующей записи об обременении в пользу ООО "Ком-авто", в связи с чем, к спорным правоотношениям применим принцип "эстоппель". Поскольку Исполком бездействовал и длительное время не принимал мер по погашению записей об аренде, зная о том, что впоследствии права и обязанности арендатора были переданы другому лицу, предъявляя требования о взыскании арендной платы к новому арендатору, следует исходить из существующей правовой определенности в отношении использования участка новым добросовестным арендатором, который при приобретении права аренды на торгах в рамках конкурсного производства и заключении соглашения о перенайме исходил из существующей регистрационной записи об обременении в пользу прежнего арендатора (ООО "Ком-авто").

Ответчик по рассматриваемому спору ссылался на то, что в период исключения записи об аренде земельного участка в реестре прав он не вправе был пользоваться земельным участком, кроме того, факт пользования ответчиком данным участком истцом не подтвержден.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, недобросовестные действия истца по погашению записи о договоре аренды земельного участка N 10686 не привели к невозможности использования арендатором земельного участка по назначению и не освобождают ответчика об обязанности вносить арендную плату.

Материалами дела установлено, что на спорном земельном участке располагается принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110404:6180, в связи с чем, отсутствие сведений об аренде земельного участка, переданного в аренду согласно договору N 10686, не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

Суд верно отметил, что для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования - договора аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору. Внесение в Единый государственный реестр прав сведений о прекращении обременения прав собственника имущества в связи с расторжением соответствующего договора аренды имеет юридическое значение для третьих лиц.

Факт принятия ответчиком в аренду земельного участка не оспаривался, что также следует из представленных в дело актов приема-передачи земельного участка. Ответчик не обосновал невозможность использования земельного участка по назначению по вине истца.

Каких- либо препятствий в использовании земельного участка ответчиком под автостоянку в соответствии с его назначением, в ходе судебного разбирательства не установлено.

При этом не имеет значения, что земельный участок не передавался ответчику непосредственно самим истцом, поскольку права аренды приобретены ответчиком на основании договора уступки прав аренды, из пункта 4.1. которого следует, что права аренды переходят к новому арендатору после исполнения обязанности по оплате цены уступки в соответствии с п. 3.3. договора.

Каких-либо претензий по не передаче уступаемых прав аренды к предыдущему арендатору ответчиком не предъявлялось.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при отсутствии доказательств возврата истцу земельного участка, переданного в аренду на основании договора, бремя доказывания того, что его использование было невозможным, возлагается на арендатора.

Таких доказательств арендатором не представлено.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что обращаясь в суд за признанием незаконными действий регистрирующего органа по погашению записи об аренде земельного участка, ответчик тем самым, подтвердил свою заинтересованность в использовании земельного участка, признавая себя арендатором.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факт просрочки внесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 807 059 рубль 93 коп., начисленную на основании пункта 3.7. договора аренды.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания задолженности по неустойке в связи с расторжением договора аренды N 10686 решением суда по делу N А65-21701/2011, не могут быть приняты во внимание, поскольку запись о правах аренды ответчика в отношении спорного земельного участка была восстановлена в ЕГРН.

Кроме того, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.01.2019 по делу N А65-7426/2016 требования Комитета в размере 3 612 873,62 руб. - сумма основного долга, 1 305 089,16 руб. - неустойка были включены в реестр требований кредиторов ООО "Ком-авто". Таким образом, после расторжения договора аренды N10686 от 31.05.2005 г. решением суда стороны исходили из сохранения договорных обязательств, на что также указал суд кассационной инстанции в вышеприведенном постановлении по делу N А65-32115/2018.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" 2 865 266 руб. 42 коп. - задолженности по арендной плате и 807 059 руб. 93 коп. - неустойки.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность принятого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 ноября 2020 года по делу N А65-10906/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Эксперт Аккредитации" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Е.В. Коршикова Л.Л. Ястремский