Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 01АП-8293/20 по делу N А79-9915/2019

г. Владимир

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июня 2021 г. N Ф01-2229/21 настоящее постановление оставлено без изменения

04 февраля 2021 г.

Дело N А79-9915/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.10.2020 по делу N А79-9915/2019,

по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Чувашского отделения N 8613, ОГРН:1027700132195 ИНН:7707083893, 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Московский, д. 3, к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Николаевичу, ОГРНИП:305213209400029 ИНН:212000027544, Яльчикский район Чувашской Республики, о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения

и встречному иску индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Николаевича к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Чувашского отделения N 8613, о признании недействительным договора купли-продажи в части обязанности по заключению договора аренды,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Чувашского отделения N 8613 (далее - ПАО "Сбербанк") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Николаевичу (далее - ИП Никифоров А.Н.) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения площадью 110,2 кв.м, расположенного на первом этаже нежилого помещения по адресу: Чувашская Республика, с. Шемурша, ул. Космовского, д.36, на условиях договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 05.10.2018 и в редакции изготовленного истцом проекта договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 29.01.2019 (т.2 л.д.77-79).

Определением от 23.07.2020 суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление ИП Никифорова А.Н. к ПАО "Сбербанк" о признании недействительным договора от 05.10.2018 N 98-02/18-41 купли-продажи недвижимости нежилого назначения в части обязанности ответчика по заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого помещения по адресу: Чувашская Республика, с.Шемурша, ул. Космовского, д.36 (т.3 л.д.1-2).

Решением от 28.10.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал в удовлетворении исковых требований ПАО "Сбербанк" и встречных исковых требований ИП Никифорова А.Н.

Не согласившись с принятым решением, ПАО "Сбербанк" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям.

Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции неправомерно применил положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательство ответчика заключить договор аренды на условиях договора купли-продажи предусмотрено не указанной статьей, а из буквального толкования, по результатам публичных торгов на условиях аукционной документации и регулируется нормами статей 328, 421, 432, 445, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Срок для заключения договора обратной аренды по условиям договора купли-продажи и аукционной документации не является пресекательным, его течение не освобождает стороны от исполнения взятых на себя обязательств. Заключение договора аренды после регистрации договора купли-продажи являлось для сторон существенным условием при заключении сделки. Интерес к заключению договора сторонами не был утрачен.

Также судом не принят во внимание довод истца о причинении истцу ущерба в размере 1 867 500 руб., если толковать договор купли продажи с условиями договора аренды как предварительный договор.

Кроме того заявитель считает ошибочными выводы суда о прекращении обязательства по заключению договора

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и в дополнении к ней.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ПАО "Сбербанк" (продавец) и ИП Никифоровым А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 05.10.2018 N 98-02/18-41, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости:

- нежилое здание, 2 - этажное, общей площадью 763.0 (семьсот шестьдесят три) квадратных метра, расположенное по адресу: Чувашская Республика, с.Шемурша. ул. Космовского, д. 36 (далее именуемое "объект") в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора (приложение N 1);

- земельный участок, расположенный по адресу: с. Шемурша. ул.Космовского. д. 36, площадью 1580 кв.м. кадастровый номер 21:22:100120:0017, категория земель: земли поселений (далее именуемый - "земельный участок"), что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок N 21/301/15-145209 от 13 мая 2015 года (т.1 л.д.39-46).

Согласно пункту 2.1 договора цена объекта и земельного участка, определенная по итогам аукциона, составляет 4357500 рублей, в том числе НДС 18% в размере 518415 рублей 25 копеек.

Нежилое здание и земельный участок переданы продавцом покупателю по акту приема передачи 11.10.2018.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 29.01.2019.

Пунктом 3.2.8 договора предусмотрено, что покупатель обязуется в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на объект и земельный участок заключить с продавцом договор аренды нежилых помещений в объекте на следующих условиях:

- срок аренды не менее 10 лет с возможностью досрочного расторжения в одностороннем внесудебном порядке по требованию продавца при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 2 (два) месяца до даты расторжения договора, без применения покупателем штрафных санкций;

- площадь арендованных помещений - общая площадь 110,2 кв.м с правом отказа продавца от части занимаемой площади в одностороннем внесудебном порядке при условии письменною уведомления покупателя не позднее, чем за 1 (один) месяц, ост применения покупателем штрафных санкций. Новый размер арендной платы исчисляется после подписания акта возврата освобождаемой площади, согласно занимаемой площади.

При необходимости, покупатель и продавец обязуются предпринять все зависящие от них действия, необходимые для государственной регистрации изменений условий договора относительно площади арендуемого помещения, в срок, не превышающий 30 календарных дней с момента получения покупателя уведомления об изменении арендуемой площади.

- месторасположение арендованных помещений в объекте - на первом паже: арендуемое помещение предоставляется продавцу для размещения дополнительного офиса N 8613/0451 Чувашского отделения N 8613 ПАО Сбербанк.

- арендная плата - состоит из постоянной и переменной частей.

- постоянная часть устанавливается в размере: 144 рубля 50 копеек за 1 кв.м в месяц (с учетом НДС либо НДС не облагается, в зависимости от системы налогообложения, применяемой покупателем): ставка аренды включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади;

- индексация арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год, начиная с третьего года срока аренды, согласно индексу потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемому на официальном сайте Федеральной Службы Государственной Статистики РФ www.gks.ru, но не более чем на 5 (пять) %;

- переменная арендная плата включает в себя коммунальные и эксплуатационные расходы, рассчитанные пропорционально занимаемой площади объекта. Коммунальные услуги (пользование электроэнергией, водо- теплоснабжением и канализацией) оплачиваются Банком отдельно на основании показаний счетчиков и платежных документов, выставленных снабжающими и обслуживающими организациями по действующим тарифам и нормативам;

- договор аренды не может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию покупателя.

- продавец вправе в любое время, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны покупателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, направив покупателю письменное уведомление, не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения, без применения покупателем штрафных санкций.

С сопроводительным письмом от 22.07.2019 N 8613-01-исх/505, полученным ответчиком 06.08.2019, истец направил ответчику проект договора аренды нежилых помещений, акт осмотра и акт приема-передачи (т.1 л.д.10, 48.)

Истец пояснил, что письмом от 26.12.2019 (то есть после обращения истца с иском в суд) истец направил ответчику окончательную редакцию договора аренды.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика заключить договор аренды.

В свою очередь обращаясь с встречным иском к ПАО "Сбербанк" о признании недействительным договора от 05.10.2018 N 98-02/18-41 купли-продажи недвижимости нежилого назначения в части обязанности ответчика по заключению договора аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого помещения по адресу: Чувашская Республика, с.Шемурша, ул. Космовского, д.36, ответчик указал следующие обстоятельства.

Между ПАО "Сбербанк" и ответчиком заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии 05.10.2018 N 8613QB5SIEYQ1R0RW1UZ2W для вложения во внеоборотные активы, которые будут использоваться в текущей хозяйственной деятельности заемщика с 08.10.2018 по 15.09.2028 с лимитом в сумме 7000000 руб.

Данные обстоятельства использовались сотрудниками ПАО "Сбербанк России" для принуждения ответчика к подписанию договора купли-продажи по цене аукциона. Одним из инструментов для принуждения, как считает ответчик, был перевод с кредитного счета ответчика денежных средств 10.10.2018 в размере 4 139 625 руб. (цена продажи нежилых помещений по условиям аукциона) на счет ПАО "Сбербанк" с указанием в назначении платежа "оплата по договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 28.09.2018". На день платежа договор купли-продажи между сторонами не был подписан. Однако, требование о денежном переводе было аргументировано сотрудниками ПАО "Сбербанк России" тем, что в противном случае кредитная линия ответчику не будет открыта.

Кроме того, ответчик указал, что имели место неоднократные звонки, письма и встречи с угрозами о закрытии кредитной линии N 8613QB5SIEYQ1R0RW1UZ2W, в случае отказа ответчика от заключения с истцом договора купли-продажи.

Ответчик считает, что заключение договора купли-продажи от 05.10.2018 N 98-02/18-41 в части условия об обязанности заключить договор аренды было навязано ответчику; в данном случае имеет место заключение договора аренды не по обоюдному согласию, а на условиях выгодных только для одной стороны.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований как по первоначальному, так и по встречному иску.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 3.2.8 договора купли-продажи от 05.10.2018 N 98-02/18-41 установлен срок для заключения сторонами договора аренды нежилых помещений - в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на объект и земельный участок.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 29.01.2019.

Таким образом, договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 13 марта 2020 года.

Проект договора аренды истцом был направлен ответчику 23.07.2019 (т.1 л.д.22).

Поскольку стороны в течение срока, в который должен был быть заключен договор аренды, данный договор не заключили, проект договора аренды истцом направлен ответчику за пределами указанного срока, суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от 05.10.2018 N 98-02/18-41, в части обязанности сторон по заключению договора аренды нежилых помещений прекратились.

Фактическое использование истцом нежилых помещений не свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по заключению с истцом договора аренды в отношении данных нежилых помещений.

Суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства, обоснованно отклонил ходатайство истца по первоначальному иску о вызове и допросе в судебном заседании свидетелей, поскольку указанные юридически значимые факты, связанные с направлением договора не могут подтверждаться свидетельскими показаниями.

Истечение срока действия условий предварительного договора свидетельствует о прекращении обязательств сторон по заключению договора аренды, доводы апелляционной жалобы о наличии у ответчика по первоначальному иску обязанности заключить договор за пределами установленного срока являются ошибочными.

Наличие у ответчика разногласий относительно условий направленного истцом ответчику проекта договора аренды материалами дела не подтверждается. Напротив, предъявление ответчиком встречного иска к истцу о признании недействительным договора купли-продажи продажи от 05.10.2018 N 98-02/18-41 в части обязанности сторон по заключению договора аренды нежилых помещений опровергает довод истца наличии у сторон разногласий по условиям договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, правовые основания для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды нежилых помещений отсутствуют.

С учетом изложенного суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленного иска. Суд апелляционной инстанции согласен с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам права и сделаны на основе всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.

Рассмотрев встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 05.10.2018 N 98-02/18-41 в части обязанности ответчика по заключению договора аренды нежилого помещения суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Взятый в отдельности каждый из этих факторов не порождает недействительности сделки по спорному основанию.

Для признания недействительным договора, заключенного в период стечения тяжелых обстоятельств для одной из сторон, необходимо два условия: заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне невыгодных, а не просто невыгодных условиях; наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

Ответчик не представил суду надлежащие доказательства, бесспорно подтверждающие изложенные им доводы. Условия для признания договора купли-продажи кабальной сделкой на основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, как не подтвержденные материалами дела.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного искового заявления. В указанной части судебный акт не оспаривается.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод истца о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в вызове свидетелей не принимается судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

По смыслу статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В рамках дискреционных полномочий суд принимает решение о вызове и допросе свидетелей, исходя из конкретных обстоятельств дела и при наличии для этого соответствующих оснований.

Суд, оценив заявленные требования, пришел к выводу, что показания свидетелей на выводы суда повлиять не могут.

Выводы суда являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доказательства и доводы, согласно которым у суда апелляционной инстанции возникли бы основания для переоценки выводов суда первой инстанции, в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы не представлено и не приведено. При этом все аргументы заявителя жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, которая подробно изложена в обжалуемом судебном акте по каждому доводу.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.10.2020 по делу N А79-9915/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н.Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В.Устинова