Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2021 г. N 20АП-6451/19 по делу N А23-943/2019

г. Тула

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2021 г. N Ф10-1676/21 настоящее постановление оставлено без изменения

28 января 2021 г.

Дело N А23-943/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Бычковой Т.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Крона" (г. Калуга, ОГРН 1164027056137, ИНН 4028062325) - Манучаряна Г.Л. (решение от 19.03.2018 N 1/2018), Кислицыной Л.В. (доверенность от 04.07.2020), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления по охране объектов культурного наследия Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1154028002204, ИНН 4028060590) - Мамедова А.А. (доверенность от 15.04.2020), в отсутствие истца - Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2019 по делу N А23-943/2019 (судья Погонцев М.И.),

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - ответчик, общество, ООО "Крона") о расторжении договора аренды земельного участка от 16.01.2018 N 15/18.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 18.04.2019 к производству принято встречное исковое заявление общества к управе о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.01.2018 N 15/18.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2019 первоначальный иск оставлен без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением, управа обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. Как полагает управа, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000324:554 не находится в зоне охраняемого природного ландшафта, в связи с чем нормы Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 N 972 "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации" в рассматриваемом споре применению не подлежали. Кроме того истец указывает на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 17.10.2018 по делу N А23-4832/2018 установлено, что ООО "Крона" до заключения спорного договора были известны условия порядка использования арендованного земельного участка.

ООО "Крона" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 13.11.2017 N 2 об итогах проведения аукциона между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ООО "Крона" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов от 16.01.2018 N 15/18 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 546 кв.м с кадастровым номером 40:26:000324:554 для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов по адресу: г. Калуга, пер. Тульский, д. 8а, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

По условиям п. 3.2., 3.3. договора арендная плата является годовой платой, размер арендной платы за год составляет 19 613 400 руб. Арендная плата за земельный участок вносится арендатором путем перечисления арендатору следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года.

Ссылаясь на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации управа обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей более двух раз подряд.

В свою очередь арендатор обратился в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.01.2018 N 15/18.

В обоснование указанных требований ответчик сослался на то, что спорный земельный участок передается в аренду для целей строительства на нем открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка или иных аналогичных объектов, что подтверждается предметом договора, а также п. 2.2. Градостроительного плана земельного участка (назначение объекта капитального строительства). На чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования выделена зона допустимого размещения объектов капитального строительства. Также указано, что земельный участок располагается в зонах регламентирования застройки и регулирования застройки с ограничением высоты до 25 метров.

Исходя из Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калуга", утвержденных Решением Городской Думы г. Калуги от 14.12.2011 N 247 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Калуга", в пределах Зоны регулирования застройки с ограничением высоты до 25 м возможно строительство зданий от 5-ти до 9-ти этажей. Полностью сохраняется вся планировочная сетка улиц Калуги XVIII века. Строительство отдельных редких доминант также должно согласовываться с органами охраны памятников. Исходя из вышеизложенного, расположение участка в указанных зонах не препятствовало его использованию в соответствии с оговоренным целевым назначением.

Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 16.01.2018, являющемуся приложением N 2 к заключенному договору аренды.

17.01.2018 ООО "Крона" в адрес заместителя Городского Головы - начальника управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги было подано заявление о выдаче разрешения на строительство спортивной площадки на арендованном земельном участке с приложением пояснительной записки, проекта организации строительства, проекта организации земельного участка и архитектурных решений.

27.04.2018 в адрес ООО "Крона" поступил ответ на вышеуказанное заявление, в котором председатель комитета архитектуры и градостроительства управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги сообщил, что представленная проектная документация не соответствует градостроительному плану земельного участка от 05.04.2017 N PU403010006851 - не представлено согласование государственного органа Калужской области по охране объектов культурного наследия (письмо Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги, исх. N 1822/06-18 от 20.02.2018).

23.01.2018 ООО "Крона" обратилось в Управление по охране объектов культурного наследия Калужской области с просьбой предоставить всю необходимую информацию относительно особенностей использования указанного земельного участка в рамках фигурирующих в градостроительном плане земельного участка зон. В случае отсутствия каких-либо замечаний и дополнительных требований просило сообщить об отсутствии возражений по поводу проведения на земельном участке работ в соответствии с проектной документацией.

30.01.2018 в адрес ООО "Крона" поступил ответ на вышеуказанное заявление, в котором сообщается, что по имеющимся в управлении сведениям, земельный участок располагается в зоне регулирования застройки с ограничением высоты до 25 м (восточная часть участка) и в зоне охраняемого природного ландшафта Б (западная часть участка) памятников истории и культуры города Калуги, утвержденных решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги".

В зоне охраняемого природного ландшафта Б разрешены планировочные работы, работы по укреплению склонов, организация парков.

Проведение строительных работ для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов в зоне охраняемого природного ландшафта Б не допускается.

Общество в обоснование встречного иска указало на то, что нахождение части данного земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта Б, препятствует использованию данного земельного участка для целей договора аренды: для строительства открытой, спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов по адресу: г. Калуга, пер. Тульский, д.8а.

Рассматривая требования сторон по существу, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Как указано в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Так, сделка может быть признана недействительной, если она совершена с нарушением закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ); с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная) (ст. 170 ГК РФ); юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ); нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ); отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ); под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ); на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ); с нарушением порядка получения согласия на ее совершение и является крупной (п. 4 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Согласно пункту 11 постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 N 972 режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны охраняемого природного ландшафта, в том числе единой зоны охраняемого природного ландшафта, устанавливаются с учетом следующих требований:

а) запрещение строительства объектов капитального строительства, ограничение хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства (за исключением работ по благоустройству территории и размещению малых архитектурных форм);

б) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта;

в) сохранение сложившегося в охраняемом природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

г) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;

д) иные требования, необходимые для сохранения и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта.

Как следует из пояснений управления при рассмотрении обращения ООО "Крона" о наличии историко-культурных ограничений на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 были использованы описательная и графическая часть проекта, утвержденного решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги", проект организации земельного участка под объект "Спортивная площадка на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 по адресу Калужская обл., г. Калуга, пер. Тульский, д. 8а" (подготовлен ЗАО "Инстэл" 063/17-ПЗУ), приложенная заявителем к запросу, сведения о расположении и границах указанного земельного участка из публичной кадастровой карты Росреестра с наложением данных космической съемки. В соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки города Калуги, Жировский овраг включен в зону охраняемого ландшафта "Б", в которой разрешены планировочные работы, работы по укреплению склонов, организация парков. На часть указанной зоны накладывается зона регулирования застройки до 25 м.

При этом согласно пункту 24 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 N 972, в случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия.

Как следует из пояснений проводившего обследование спорного земельного участка специалиста управления, согласно ситуационному плану в составе проекта организации земельного участка 063/17-ПЗУ западная часть земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 располагается в зоне, имеющей зеленый цвет, которым отмечен Жировский овраг. С данными представленного ситуационного плана совпадают сведения публичной кадастровой карты Росреестра. Благодаря опции наложения земельного участка на карту со спутниковой съемкой видно, что западной частью участка происходит затрагивание зоны произрастания древесной растительности, покрывающей Жировский овраг. Результаты выхода на место подтвердили, что территория участка, покрытая древесной растительностью, имеет понижение и действительно представляет собой начало склона оврага. При сравнении размеров объектов, расположенных на участке с кадастровым номером 40:26:000324:554 площадью 546 кв.м и рядом с ним (существующей асфальтированной площадки, дорожки к ней, открытой полянки), можно определить, что затрагивание западной частью участка территории Жировского оврага происходит примерно на 3 метра, что подтверждает информацию управления о расположении этой части участка в зоне охраняемого природного ландшафта "Б".

Кроме того, с целью проверки доводов апелляционной жалобы определением от 03.09.2020 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы с целью ответа на следующий вопрос: расположен ли земельный участок площадью 546 кв.м с кадастровым номером 40:26:000324:554 по адресу: г. Калуга, пер. Тульский, д. 8а, в зоне охраняемого природного ландшафта Б памятников истории и культуры города Калуги в соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги, утвержденным решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752, и в соответствии с картой границ территорий объектов культурного наследия и зон охраны объектов культурного наследия городского округа "Город Калуга" - приложением N 10 к Генеральному плану городского округа "Город Калуга", утвержденному решением Городской Думы города Калуги от 26.04.2017 N 64?

23.11.2020 в Двадцатый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение ООО "Свифт" от 19.11.2020, согласно выводам которого земельный участок площадью 546 кв.м с кадастровым номером 40:26:000324:554 по адресу: г. Калуга, пер. Тульский, д. 8а, частично (площадь наложения - 32 кв.м) находится в границах зоны охраняемого природного ландшафта Б памятников истории и культуры города Калуги в соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги, утвержденным решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что экспертное заключение ООО "Свифт" от 19.11.2020 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленный вопрос, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, из анализа представленных в материалы дела доказательств, судебная коллегия полагает подтвержденным факт нахождения части спорного земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта "Б", что согласно пунктам 11, 24 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, исключает проведение на спорном земельном участке каких-либо работ, связанных с предметом договора.

Правовой режим земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 установлен Решением исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги".

Согласно пункту 2 статьи 34 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в нарушение вышеназванного требования закона, при проведения аукциона и заключении договора аренды были допущены нарушения требований Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории)", Постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 N 972, Решения исполнительного комитета Калужского областного Совета народных депутатов от 14.11.1983 N 752 "Об утверждении проекта охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Калуги", а именно в пользование арендатору для целей строительства был предоставлен земельный участок, находящийся в зоне охраняемого природного ландшафта, что в соответствии со статьей 168 ГК РФ свидетельствует о недействительности данной сделки.

На основании изложенного, исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды от 16.01.2018 N 15/18, в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения требований управы о расторжении договора аренды, поскольку удовлетворение встречного иска о признании сделки недействительной исключает возможность удовлетворения первоначального иска.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что в случае если вопрос об оплате понесенных экспертом в связи с производством экспертизы расходов не разрешен судом, в том числе на основании части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт (экспертное учреждение, организация) вправе обратиться с заявлением об оплате расходов на проведение экспертизы. Суд рассматривает такое заявление по правилам, предусмотренным статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенной правовой позиции, а также того обстоятельства, что в суд апелляционной инстанции от экспертного учреждения не поступил счет на оплату проведенной по делу комплексной судебной экспертизы, судебная коллегия считает необходимым разъяснить, что экспертное учреждение вправе обратиться в суд первой инстанции с вышеуказанным заявлением.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 31.07.2019 по делу N А23-943/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

Т.В. Бычкова Л.А. Капустина