Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2021 г. N 02АП-8995/20

г. Киров

05 февраля 2021 г.

Дело N А28-15127/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Горева Л.Н., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании представителя истца - Торопова С.Н., по доверенности от 11.12.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шоколад.43"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2020 по делу N А28-15127/2019,

по иску муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области в лице администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области (ИНН: 4341007902, ОГРН: 1024300751177)

к обществу с ограниченной ответственностью "Шоколад.43" (ИНН: 4312141220, ОГРН: 1094312001761)

об обращении взыскания на заложенное имущество

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Шоколад.43" (ИНН: 4312141220, ОГРН: 1094312001761)

к муниципальному образованию "Город Кирово-Чепецк" Кировской области в лице администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области (ИНН: 4341007902, ОГРН: 1024300751177)

об изменении договора,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Кирово-Чепецк" Кировской области в лице администрации (далее также - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шоколад.43" (далее также - ответчик, заявитель жалобы) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обращении взыскания на нежилое помещение N 1001, назначение: нежилое, общей площадью 189,3 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,9,10,11,12,14,15,16,18,19,20,21,22,23,25, расположенное по адресу: г. Кирово-Чепецк, ул. Сосновая, д. 32, кадастровый номер: 43:42:000059:4017 (далее также - заложенное имущество, предмет залога), с установлением начальной продажной стоимости 2 452 511,30 руб., в счет погашения задолженности ответчика перед истцом в сумме 2 088 473,66 руб.

Определением от 06.02.2020 принят к производству встречный иск, об изменении условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения муниципального имущества от 16.10.2015 N 90-01 в части установления стоимости имущества в размере 1 900 000,00 рублей.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2020 в счет погашения задолженности ответчика перед истцом сумме 2 088 473,66 руб. обращено взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости 1 962 009,04 руб.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд руководствовался мнением истца, выводы суда не обоснованы научными доктринами, существующими тенденциями развития правового регулирования спорных институтов в отечественной правовой системе и правовых системах иностранных государств, международно-правовые тенденции по спорному вопросу.

Не соглашаясь с выводами суда об отказе в удовлетворении встречного иска, полагает, что судом не применен закон, подлежащий применению (пункт 4 статьи 451 ГК РФ), суд не учел того, что стороны заключили договор на условиях цены продажи, которая снизилась на одну треть от рыночной стоимости. Считает, что ответчик, уплатив установленную договором стоимость имущества, не смог бы в последующем продать имущество без существенного ущерба для себя.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 29.12.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 30.12.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании представитель истца возразил по существу доводов заявителя.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика.

Законность решение Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.10.2015 между Администрацией (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор N 90-01, предметом которого является нежилое помещение N 1001, назначение: нежилое, общей площадью 189,3 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,9,10,11,12,14,15,16,18,19,20,21,22,23,25, расположенное по адресу: г. Кирово-Чепецк, ул. Сосновая, д. 32, кадастровый номер: 43:42:000059:4017 (далее также - имущество, помещение).

Продавец обязуется передать в собственность покупателю имущество, а покупатель принять это имущество и уплатить за него определенную настоящим договором сумму денежных средств (пункт 1.2 договора).

Стоимость имущества по условиям пункта 2.1 договора составляет 3 129 661,02 руб.

Покупатель обязуется перечислить в течение 10 банковских дней с момента подписания договора первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости имущества, что составляет не менее 312 966,10 руб. на расчетный счет покупателя (пункт 3.2 договора).

Денежные средства (за исключением первоначального взноса, указанного в пункте 3.2 договора), по уплате которых предоставляется рассрочка (сумма основного долга) оплачивается покупателем на расчетный счет продавца ежемесячными аннуитетными платежами, до 10 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.4 договора начисление процентов производится с момента внесения покупателем первоначального взноса исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области от 21.09.2015 N 2062 "Об особенностях отчуждения нежилого помещения N 1001 муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Кирово-Чепецк, ул. Сосновая, д.32, арендуемого Обществом".

Проценты начисляются на сумму остатка задолженности и уплачиваются покупателем ежемесячно одновременно с погашением суммы основного долга (пункт 3.5 договора).

В случае несвоевременного внесения платежей в счет оплаты стоимости имущества, предоставленной в рассрочку и (или) уплаты процентов за пользование рассрочкой, покупатель уплачивает продавцу пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент образования задолженности, за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).

В приложении к договору сторонами согласован график платежей, согласно которому размер ежемесячного платежа покупателя составляет 50 300,01 руб. (последний платеж 50 164,61 руб.), срок рассрочки оплаты помещения установлен с 10.11.2015 по 10.10.2020.

Право собственности ответчика на помещение и ипотека в силу закона в пользу истца зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 28.10.2015.

Как утверждает истец, и следует из обстоятельств дела, ответчиком денежные обязательства не исполнялись надлежащим образом.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Кировской области по делам N А28-4439/2019, N А28-6515/2018, N А28-6695/2019, N А28-8318/2019, N А28-10583/2018, N А28-10628/2019, N А28-11200/2018, N А28-12797/2018, N А28-16297/2017, N А28-17098/2017, N А28-17488/2018, с ответчика в пользу Администрации взыскана задолженность по уплате ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости по договору в общей сумме 1 314 586,03 руб. за период с июня 2017 года по июнь 2019 года.

В связи с неисполнением ответчиком указанных судебных актов решением Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2019 по делу N А28-8321/2019 с ответчика в пользу Администрации взыскано 38 723,97 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

По утверждению Администрации, ответчик в счет оплаты стоимости помещения уплатил Администрации всего 1 325 453,11 руб.

В связи с просрочкой внесения платежей за помещение, допущенной ответчиком за период с 11.06.2017 по 26.08.2020, истец начислил ответчику пени в сумме 245 541,78 руб.

02.12.2019 ответчик направил Администрации досудебную претензию с требованием об изменении условия о цене договора.

18.12.2019 Администрация вручила ответ на досудебную претензию N 9241-01-22 от 12.12.2019, в котором отказала ответчику в изменении условий договора.

В связи с систематически допускаемой ответчиком просрочкой внесения ежемесячных платежей по договору, Администрация обратилась в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Ответчик, ссылаясь на снижение рыночной стоимости помещения и иных аналогичных объектов после совершения сторонами договора купли-продажи, обратился со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пунктом 5 статьи 488 и пунктом 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный с оплатой в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По условиям пункта 5.2 договора с момента передачи покупателю имущества, приобретаемого в рассрочку, и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязательств по оплате приобретаемого имущества.

Право залога (ипотека в силу закона) зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, залог приобретенного ответчиком по договору недвижимого имущества призван обеспечивать надлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате имущества по договору (пункт 4.2.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке (пункт 7.3 договора).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и ответчиком не оспаривается наличие перед истцом задолженности по договору в размере 1 804 207,91 руб.

Приняв во внимание вышеуказанные положения законодательства и условия договора, установив наличие на стороне ответчика систематической просрочки исполнения обязательств, а также приняв во внимание соотношение суммы долга и стоимости предмета ипотеки (57,65%), а также отсутствие в деле доказательств погашения задолженности, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, судом не установлено, ответчиком не доказано (статья 65 АПК РФ).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснил, если при рассмотрении споров об обращении взыскания на предмет залога по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ответчик, оспаривая начальную продажную стоимость, представил заключение индивидуального предпринимателя Марьина В.А. о величине рыночной стоимости помещения, равной 1 906 000,00 руб.

Поскольку между сторонами в ходе рассмотрения дела возник спор относительно размера начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд по правилам вышеуказанных норм в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, определением от 03.07.2020 назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы поручил эксперту ООО "Кировская лаборатория оценки" Чеботаревой Инге Валерьевне.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 4300/040920-Р/ЭЗ-N 117, и не опровергнутым ответчиком, рыночная стоимость помещения по состоянию на дату исследования (21.08.2020) составляет 2 452 511,30 рублей.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На момент рассмотрения спора, с учетом окончательного уточнения исковых требований, в счет обеспечения залогом недвижимого имущества истец числит денежное обязательство ответчика в сумме 2 088 473,66 рублей из них 1 804 207,91 рублей задолженности, 245 541,78 рублей пеней, 38 723,97 рублей процентов.

Правильно применив положения законодательства, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, суд в счет погашения обязательств ответчика в размере 2 088 473,66 рублей обратил взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив при этом начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1 962 009,04 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости имущества установленной экспертом-оценщиком в рамках судебной экспертизы.

Законность выводов суда об удовлетворении первоначального иска обеспечена правильным применением судом к отношениям сторон положений законодательства (статья 6 АПК РФ).

Мотивированных доводов о несогласии с выводами суда апелляционная жалоба не содержит.

Рассмотрев доводы ответчика о несогласии с выводом суда об отказе в удовлетворении встречного иска, апелляционный суд находит их несостоятельными в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 2 указанной статьи закона предусмотрено, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Кодекса).

Таким образом, по смыслу положений указанной статьи, обстоятельствами, влекущими возникновение у стороны право требовать изменения договора, следует считать конкретные факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, то есть не зависящие от их воли и усмотрения, при этом ответчик, обращаясь со встречным иском об изменении договора по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать совокупность обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, рассматриваемую как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец, обращаясь с требования по встречному иску, считает, что договор подлежит изменению в части условия о стоимости имущества (пункт 2.1 договора) по вышеуказанным основаниям в связи с существенным изменением рыночной стоимости имущества.

Между тем при заключении договора стороны договорились о цене имущества, которая по условиям пункта 2.1 договора определена на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости и составляет 3 129 661,02 руб., при заключении договора между сторонами не возникло разногласий по рыночной стоимости выкупаемого ответчиком имущества, определенной независимым оценщиком, определенная оценщиком величина рыночной стоимости имущества ответчиком не оспаривалась.

Приведенные ответчиком обстоятельства не соответствует критериям обстоятельств, приведенных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не могут служить основаниями для изменения согласованного сторонами существенного условия о цене имущества в судебном порядке.

Риск изменения рыночной цены имущества несет его собственник.

Выводы суда об отказе в удовлетворении встречного иска соответствуют положениям законодательства и обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела судом нормы материального и процессуального права судом не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2020 по делу N А28-15127/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шоколад.43" - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Л.Н. Горев Е.Г. Малых