Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2024 г. N 09АП-15172/24 по делу N А40-249651/2023

г. Москва

10 апреля 2024 г.

Дело N А40-249651/23

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Панкратовой,

судей А.В. Бондарева, О.В. Савенкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.М. Бабарыкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Водно-спортивный комплекс "Буревестник" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 января 2024 года по делу N А40-249651/23, принятое судьей К.М. Хабаровой (181-1394),

по иску ООО Водно-спортивный комплекс "Буревестник" (ИНН 7733317315, ОГРН 1177746178950)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: ГБУДО "Московская академия парусного и гребных видов спорта"

о признании

при участии в судебном заседании представителей от истца: Сазонов А.Ю. на основании приказа N 1 от 22.02.2022; от истца и третьего лица: Катаев О.А. по доверенностям от 25.02.2024 и 12.03.2024, удв. адв. 1443 от 04.07.2011; от ответчика: Горчакова Е.А. по доверенности от 11.12.2023, диплом ВСБ 0215644 от 30.06.2004;

УСТАНОВИЛ:

ООО Водно-спортивный комплекс "Буревестник" (далее - истец, ООО ВСК "Буревестник") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании действий по совершению односторонней сделки - одностороннему отказу от договора аренды, выраженному в уведомлении от 21.08.2023 г. N 33-6-1008312/23-(0)-2 не соответствующими закону; о признании договора аренды земельного участка от 29.08.2007 г. N М-08-507338 действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГБУДО "Московская академия парусного и гребных видов спорта".

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 29 января 2024 года по делу N А40-249651/23 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, в связи с неправильным применением норм материального права, ссылается несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и третьего лица доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, требования удовлетворить.

Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как указывает истец в обоснование иска, между ЗАО "Буревестник" (правопреемником которого является ООО ВСК "Буревестник") и Департаментом земельных ресурсов города Москвы заключен Договор аренды от 29 августа 2007 года N М-08-507338, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:08:0015001:24 имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Летная вл. 99а, предоставленный для эксплуатации движимого имущества временного спортивно-оздоровительного комплекса и целях функционирования Специализированной детско-юношеской спортивной школы олимпийского резерва "Буревестник". Договор аренды земельного участка заключен сроком до 04 июля 2012 года. Поскольку после истечения срока договора Истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Ответчика, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, о чем Ответчик уведомил ООО ВСК "Буревестник" (исх. N ДГИ-1-5237/19-1 от 22.02.2019 г.).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В целях осуществления уставной деятельности на указанном участке истцом эксплуатируется нежилое здание общей площадью 211,5 м2, адрес: г. Москва, ул. Летная д. 97, стр. 1 с кадастровым номером 77:08:0015001:1006, а также находящееся на его балансе некапитальное сооружение площадью 109,5 м2, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Летная, д/в. 99А, стр. б/н и учтенное в перечне ранее переданного ему имущества как мастерская для ремонта лодок.

Уведомлением от 21 августа 2023 года N 33-6-1008312/23-(0)-2 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу о прекращении договора аренды земельного участка по истечении 3 (трех) месяцев с момента направления уведомления.

Истец действия ответчика по совершению односторонней сделки - одностороннему отказу от договора аренды, выраженному в уведомлении от 21 августа 2023 года N 33-б-1008312/23-(0)-2, считает несоответствующими закону и необоснованными, поскольку по мнению истца им не были нарушены условия договора аренды и у ответчика отсутствовали правовые основания для досрочного расторжения договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, после 04.07.2012 г. договор аренды от 29 августа 2007 года N М-08-507338 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "О практике разрешения споров, связанных с арендой", при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что в настоящем деле не имеет правового значения основание, по которому ответчик принял оспариваемое истцом решение об одностороннем отказе от договора аренды, поскольку право истца является безусловным, в связи с чем, в удовлетворении требований отказал.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, между ЗАО "Буревестник" и Департаментом заключен Договор аренды от 29 августа 2007 года N М-08-507338, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:08:0015001:24 имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Летная вл. 99а, предоставленный для эксплуатации движимого имущества временного спортивно-оздоровительного комплекса и целях функционирования Специализированной детско-юношеской спортивной школы олимпийского резерва "Буревестник".

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор аренды земельного участка заключен сроком до 04 июля 2012 года.

Поскольку после истечения срока договора Истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Ответчика, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, о чем Ответчик уведомил ООО ВСК "Буревестник" (исх. N ДГИ-1-5237/19-1 от 22.02.2019 г.).

В целях осуществления уставной деятельности на указанном участке истцом эксплуатируется нежилое здание общей площадью 211,5 м, адрес: г. Москва, ул. Летная д. 97, стр. 1 с кадастровым номером 77:08:0015001:1006, а также находящееся на его балансе некапитальное сооружение площадью 109,5 м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Летная, д/в. 99А, стр. б/н и учтенное в перечне ранее переданного ему имущества как мастерская для ремонта лодок.

Уведомлением от 21 августа 2023 года N 33-6-1008312/23-(0)-2 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу о прекращении договора аренды земельного участка по истечении 3 (трех) месяцев с момента направления уведомления.

Из текста Уведомления усматривается, что основанием прекращения действия Договора аренды явился факт прекращения деятельности ЗАО "Буревестник" 22 февраля 2017 года.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ, п.5 при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

ЗАО "Буревестник" 22 февраля 2017 г. было реорганизовано путем преобразования в ООО ВСК "Буревестник", о чем сообщило в ДГИ г. Москвы своим письмом от 24.01.2019 г., исх. N 2.

Также, ст. 621 ГК РФ, п. 2 установлено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

После окончания срока действия договора аренды земельного участка 04 июля 2012 г. ДГИ г. Москвы не выразил желания о прекращении вышеназванного договора, а напротив уведомил ООО ВСК "Буревестник" (исх.N ДГИ-1-5237/19-1 от 22.02.2019 г.) о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из материалов дела, Истец использует земельный участок для размещения водноспортивного комплекса, осуществляющего образовательную деятельность по спортивной направленности, дополнительной образовательной деятельности.

На земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 211,5 м, адрес: г. Москва, ул. Летная д. 97, стр. 1 с кадастровым номером 77:08:0015001:1006, а также находящееся на его балансе некапитальное сооружение площадью 109,5 м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Летная, д/в. 99А, стр. б/н и учтенное в перечне ранее переданного ему имущества как мастерская для ремонта лодок.

Указанные объекты в соответствии с решением МФП "Фонд имущества профсоюзов города Москвы" от 20.09.1993 г. N 22 и на основании акта о передачи от 21.09 1993 г. были переданы в Уставный фонд АОЗТ "Буревестник" в составе передаваемого имущества принадлежащего МФП как мастерская по ремонту моторов с оборудованием (т.е. еще задолго до заключения договора аренды), которая должна и является неотъемлемой частью спортивно-оздоровительного комплекса.

В соответствии с Приложением N 9 к Приказу от 08.04.1996 N 117 Государственного комитета РФ по физической культуре и туризму о технической характеристике гребной базы, яхт-клуба, парусной станции, из которого следует, что подобные спортсооружения обязаны иметь в своем составе: мастерские, моторные лодки, катера, кран на 3,5 тонны. Каких-либо нарушений использования земельного участка Истцом допущено не было.

Указанные обстоятельства установлены и подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делам: А40-320539/19, А40-70680/20, А40-211813/20, А40-229073/22, А40-39895/23.

Указанные обстоятельства фактически судом не были приняты во внимание.

Собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Ограничение права собственника приватизированного объекта недвижимости на аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, порождает неопределенность в земельных правоотношениях.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае отказ от договора аренды земельного участка следует применять в совокупности с нормами названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. При этом, такой отказ лишит возможности безопасно осуществлять образовательную деятельность по спортивной направленности в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такой деятельности.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик своими действиями по совершению односторонней сделки - одностороннему отказу от договора аренды, выраженному в уведомлении от 21 августа 2023 года N 33-6-1008312/23-(0)-2 злоупотребил своими правами и нарушил положения вышеназванных норм права, а выводы суда первой инстанции положенные в основу обжалуемого решения противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В части 3 статьи 15 АПК РФ определено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны мотивы, по которым арбитражный суд пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные акты.

Вместе с тем, суд первой инстанции фактически проигнорировал доводы и доказательства, представленные ответчиком, что не соответствует ни задачам, ни базовым принципам арбитражного судопроизводства.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска, по основаниям, изложенным выше.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 января 2024 года по делу N А40-249651/23 отменить.

Признать действия Департамента городского имущества города Москвы по совершению односторонней сделки - одностороннему отказу от договора аренды, выраженному в уведомлении от 21 августа 2023 года N 33-6-1008312/23-(0)-2 не соответствующими закону.

Признать Договор аренды земельного участка от 29 августа 2007 года N М-08-507338 действующим.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью Водно-спортивный комплекс "Буревестник" 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей в порядке возмещения расходов по государственной пошлине за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков