Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 17АП-14885/20

г. Пермь

08 февраля 2021 г.

Дело N А60-23280/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Чиркова Ю.В., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Букиной Ольги Владимировны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 октября 2020 года

по делу N А60-23280/2020

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661)

к индивидуальному предпринимателю Букиной Ольге Владимировне (ОГРНИП 317665800130814, ИНН 665897320879)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Букиной Ольге Владимировне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Букина О.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.10.2003 N 4-561 в размере 261 403 руб. 68 коп., неустойки за период с 13.11.2018 по 09.12.2019 в размере 85 463 руб. 64 коп. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 309, 330, 552, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2020 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу администрации взысканы задолженность по внесению арендных платежей за период с апреля 2017 г. по ноябрь 2019 г. в размере 219 871 руб. 72 коп., неустойка, начисленная за период с 13.11.2018 г. по 09.12.2019 г., в размере 69 183 руб. 13 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 281 руб. 09 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Букина О.В. обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить в части взыскания неустойки за период с 13.11.2018 г. по 09.12.2019 г. в сумме 69 183 руб. 13 коп. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на необоснованность взыскания неустойки, ссылаясь на то обстоятельство, что с ответчиком не был заключен договор аренды, расчеты арендной платы направлены истцом в адрес ответчика только 20.04.2020. Полагает, что с учетом срока на пересылку корреспонденции и факта невручения указанных расчетов начисление неустойки до 01.06.2020 незаконно. Кроме того, заявитель указывает, что предъявленная к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства; судом не применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает, что Букиной О.В. платежным поручением N 5 от 14.01.2021 полностью погашена задолженность по внесению арендных платежей за период с апреля 2017 г. по ноябрь 2019 г. в размере 219 871 руб. 72 коп.

От администрации поступили возражения на апелляционную жалобу, в котором истец не согласился с доводами жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и юридическими (физическими) лицами на земельный участок площадью 4660 кв.м по ул. Малышева - Сакко и Ванцетти (ул. Сакко и Ванцетти, 62, ТЦ "Гермес Плаза") заключен договор аренды N 4-561 от 20.10.2003 (далее - договор).

Земельный участок предоставлен для строительства торгового центра.

Срок действия договора установлен с 01.09.2002 по 31.08.2017 (пункт 9.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2004, регистрационный номер 66-01/01-249/2004-291.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2016 N RU 66302000-5230-2015 общая площадь помещений в здании составляет 19778,9 кв.м.

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае фактического использования арендатором земельного участка после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соответственно, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

20.04.2017 право собственности на нежилое помещение площадью 415,4 кв.м перешло к Букиной Ольге Владимировне (регистрационная запись N 66:41:0401017:321-66/001/2017-1).

В договор ответчик не вступала.

Как указывает истец, размер арендной платы за участок для ответчика определяется пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на участке.

Расчет арендной платы для Букиной О.В. осуществляется следующим образом:

- 72,2/16561,6 от 4660 кв.м с 01.09.2014 до 07.09.2016 (торговое) = 20,32 кв.м.

- 72,2/19778,9 от 4660 кв.м с 07.09.2016 до 20.04.2017 (торговое) = 17,01 кв.м.

- 415,4/19778,9 от 4660 кв.м с 20.04.2017 (торговое) = 97,87 кв.м.

Неисполнение предпринимателем обязанности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания суммы долга в размере 219 871 руб. 72 коп. и неустойки в сумме 69 183 руб. 13 коп., суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности; наличия оснований для взыскания неустойки. Отказывая в удовлетворении остальной части требований, суд исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Принимая во внимание вышеизложенные положения законодательства, учитывая, что ответчик приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401017:0009, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды N 4-561 от 20.10.2003 и поэтому является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

В договоре N 4-561 от 20.10.2003 стороны предусмотрели порядок и сроки внесения арендной платы.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с сентября 2014 года по ноябрь 2019 года составила 261 403 руб. 687 коп.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статьям 195 - 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исследовав и оценив по правилам статьей 65, 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, приняв во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по части требований, арбитражный суд первой инстанции с учетом применения норм закона о сроке исковой давности правомерно частично удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, взыскав в ответчика в пользу истца 219 871 руб. 72 коп. долга.

Поскольку ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы, истцом также заявлено требования о взыскании неустойки.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Условиями договора аренды земельного участка N 4-561 от 20.10.2003 предусмотрена мера ответственности арендатора за неисполнение обязательства по внесению арендной платы (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 6.1 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Материалами дела факт просрочки исполнения ответчиком обязательства подтвержден, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

В соответствии со статьей 207 ГК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

С учетом установленного факта неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы и пропуска администрацией срока исковой давности по части требований, суд первой инстанции, применив положения статей 195, 196, 199, 200, 202, 330 ГК РФ, правомерно взыскал неустойку в сумме 69 183 руб. 13 коп. за период с 13.11.2018 по 09.12.2019.

Рассмотрев заявление предпринимателя о несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, оснований для ее снижения в порядке статьи 333 ГК РФ не усмотрел.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки в период до 01.06.2020 являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

Факт неполучения расчетов не освобождает должника от уплаты арендной платы, поскольку все составляющие, необходимые для расчета арендной платы, носят открытый характер в силу открытости сведений относительно размера ставок арендной платы и формулы для расчета арендной платы, предусмотренные Постановлением Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", а также открытости сведений относительно размера кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными.

Следует также указать, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик извещал истца о переходе права собственности на помещения, сообщал свой почтовый адрес, запрашивал расчеты арендной платы с целью внесения платы за землю (пункт 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 10.11.2006). Ответчик, как лицо, приобретшее права и обязанности арендатора по договору аренды, несет соответствующие риски неисполнения указанных обязанностей. При таких условиях, основания для применения положений статьи 406 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 10.10.2019 N 305-ЭС19-12083) не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и необходимость ее снижения подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что предприниматель с 20.04.2017 является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из указанного суд обоснованно пришел к выводу о том, что предприниматель при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по договору аренды N 4-561 от 20.10.2003.

С момента вступления в арендные правоотношения по договору N 4-561 от 20.10.2003 ответчик добровольно принял на себя права и обязанности арендатора, в том числе и обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения имеющейся задолженности по арендной плате.

Размер договорной неустойки, определенный сторонами (0,1% за каждый день просрочки от размера подлежащего перечислению платежа), не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости. Иного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Таким образом, доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для взыскания с него неустойки, являются несостоятельными, опровергаются материалами дела, основаны на неверном толковании норм права, противоречат разъяснениям пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 06.10.2020 является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 октября 2020 года по делу N А60-23280/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Э.А. Ушакова