|
8 февраля 2021 г.
|
Дело N А27-17231/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2021 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стасюк Т.Е.,
судей Киреевой О.Ю.,
Фертикова М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой П.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-КО" (07АП-12105/2020) на решение от 23.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-17231/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "СЧ Недвижимость" (ОГРН 1164205072680, ИНН 9718022399, город Москва) к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-КО" (ОГРН 1174205005424, ИНН 5406971690, город Новосибирск, Новосибирская область) о взыскании денежных средств.
В судебном заседании приняли участие:
от истца: Некрасова А.Н. по доверенности от 01.01.2019, паспорт,
от ответчика: Воробьев В.Ф. по доверенности от 26.03.2020, паспорт.
СУД УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "СЧ Недвижимость" (далее - ООО "СЧ Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-КО" (далее - ООО "Инвест-КО") о взыскании 1 155 527 руб. 79 коп. долга (с учетом принятого судом уточнения исковых требований от 05.10.2020 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л. д. 79-80).
Решением от 23.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требований удовлетворены - с ООО "Инвест-КО" в пользу ООО "СЧ Недвижимость" взыскано 1 155 527 руб. 79 коп. долга, 24 555 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску. ООО "СЧ Недвижимость" возвращено 13 695 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной согласно платежному поручению N 1833 от 21.07.2020.
В апелляционной жалобе ООО "Инвест-КО" просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы податель ссылается на то, что арендуемое помещение используется для объектов торговли, в том числе непродовольственными товарами, в связи с распространением новой короновирусной инфекции распоряжениями Губернатора Кемеровской области введены ограничения, а именно приостановлена работа объектов розничной торговли непродовольственных товаров, в период с 31.03.2020 по 31.05.2020 осуществлять полноценное использование здания не представлялось возможным, в связи с чем ответчик снизил арендную плату субарендаторам; ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с предложением об уменьшении базовой части арендной платы, на что истец отвечал отрицательно.
От истца поступил отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором он просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, между ООО "СЧ Недвижимость" (арендатор) и ООО "Кузбасс Капитал Инвест" (субарендатор) заключен договор субаренды от 06.02.2017 (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендатор передает субарендатору, а субарендатор принимает во временное владение и пользование, за плату нежилое здание (гипермаркет "Поляна"), расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д.50, общей площадью 9535,7, кадастровый (или условный) номер 42:24:0201003:652 (далее - здание), расположенное на земельном участке общей площадью 12 233 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады, по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д.50, с кадастровым номером 42:24:0201003:197.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды здания составляет сто восемнадцать месяцев и исчисляется с даты подписания договора.
В связи с реорганизацией ООО "Кузбасс Капитал Инвест" в форме выделения из него ООО "Инвест-КО", права и обязанности по договору перешли к ООО "Инвест-КО".
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 20.03.2019 базовая часть арендной платы за пользование зданием в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 1525000 руб. в месяц (в т.ч. НДС). Сумма базовой части арендной платы уплачивается субарендатором до 10 числа расчетного месяца.
Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2017 (т.1 л. д. 26).
Ссылаясь на ненадлежащее осуществление субарендатором обязанности по уплате арендных платежей с апреля по май 2020 года, истец вручил 02.07.2020 ООО "Инвест-КО" претензию, в которой предложил ответчику в досудебном порядке погасить задолженность в сумме 3 050 000 руб.
Требования истца добровольно удовлетворены ответчиком в общем размере 1 894 472 руб. 21 коп. (платежные поручения N 1881 и N 1882 на сумму 1 830 000 руб. и зачет встречных требований на сумму 64 472,21 руб.), в связи с чем согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом уменьшен размер долга до 1 155 527 руб. 79 коп.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции принял по существу верное решение, при этом выводы суда соответствуют представленным в дело доказательствам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из материалов дела, по мнению истца, у ответчика образовалась задолженность по основной части арендной платы с апреля по май 2020 года в размере 3050000 руб.
Согласно пункту 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Пунктом 3 этой же статьи Закона предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него прав
