Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2021 г. N 20АП-7580/20

г. Тула

8 февраля 2021 г.

Дело N А23-5397/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., с участием представителя истца по доверенности адвоката Кеся И.В. (доверенность от 01.09.2020), представителя ответчика Храмовой Е.В. (доверенность от 11.01.2021, паспорт, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МВМ" на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2020 по делу N А23-5397/2020 (судья Погонцев М.И.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Симонова Анатолия Алексеевича (г. Калуга, ИНН 402701918668, ОГРНИП 30440273200283), индивидуального предпринимателя Шмаковой Натальи Николаевны (г. Калуга, ИНН 402900911152, ОГРНИП 307402718400019), индивидуального предпринимателя Невзоровой Светланы Петровны (г. Калуга, ИНН 402703385729, ОГРНИП 307402708700014), индивидуального предпринимателя Воробьева Андрея Ивановича (г. Калуга, ИНН 402701918273, ОГРНИП 304402732000120), индивидуального предпринимателя Денисова Александра Алексеевича (г. Калуга, ИНН 402700938830, ОГРНИП 306402702400049) к обществу с ограниченной ответственностью "МВМ" (г. Москва, ИНН 7707548740, ОГРН 1057746840095) о взыскании задолженности в размере 993 132 рублей,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Симонов Анатолий Алексеевич, Шмакова Наталья Николаевна, Невзорова Светлана Петровна, Воробьев Андрей Иванович, Денисов Александр Алексеевич (далее - истец) обратились в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МВМ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 993 132 руб.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2020 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить. Заявитель жалобы указывает, что часть эксплуатационных расходов оплачена ответчиком в качестве коммунальных платежей по договору с управляющей компанией (техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, техническое обслуживание котельной). По мнению ответчика, истцом не могли быть понесены эксплуатационные расходы, поскольку осуществление работниками технического обслуживания было невозможно ввиду предписания находится на самоизоляции. Истцом не представлено доказательств объема и стоимости понесенных фактически эксплуатационных расходов. Также, по мнению ответчика, судом не учтена правовая позиция, изложенная в ответе на вопрос N 3, изложенному в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). В письме от 29.04.2020 N 16 истец указал на право ответчика на предоставление отсрочки оплаты арендной платы без каких-либо указаний на внесение эксплуатационных расходов.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске - отказать.

Представитель истца доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

10.09.2010 между ИП Симоновым А.А., ИП Воробьевым А.И., ИП Невзоровой СИ., ИП Шмаковой Н.Н., ИП Денисовым А.А. (соистцы, арендодатели) и ООО "МВМ" (ответчик, арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения (долгосрочный), согласно п. 2.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору арендуемое помещение в аренду, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

Согласно п. 1.1 Договора арендуемое помещение представляет собой торгово-офисное помещение площадью 2364,6 кв. м., в цокольном этаже кирпичного здания торгово-офисного центра (расположенного по адресу: РФ, Калужская область, г. Калуга, ул. Кирова, д. 39), предназначенное для использования Арендатором магазина, ограниченное внутренними поверхностями внешних стен, потолочных перекрытий и пола, указанное линиями красного цвета на поэтажном плане (Приложение N 1).

Согласно абз. 4 п. 4.6 заключенного сторонами Договора определено, что арендная плата включает в себя платежи за землю и иные налоги и сборы, эксплуатационные и любые другие платежи и расходы, за исключением коммунальных расходов.

Как указывает истец, согласно нормам, изложенным в п.1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 следует, что отсрочка в части уплаты эксплуатационных расходов, входящих в состав арендных платежей по Договору, арендатору не предоставляется, так как: в состав арендных платежей включены эксплуатационные расходы, представляющие собой расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией Объекта аренды (приложение N2 к Договору) (п. 4.6 Договора), арендодатели не освобождены от несения эксплуатационных расходов.

На основании протокола от 01.08.2007 N 1 собственники помещений в здании торгово-офисного центра по адресу: г. Калуга, ул. Кирова, д. 39, создали кооператив (управляющая компания) для управления, эксплуатации, обеспечения содержания, обслуживания здания, в том числе его инженерных сетей, содержания, уборки площадей общего пользования и прилегающей к ним территории.

Протоколом общего собрания членов кооператива от 20.03.2019 N 1 с 01.04.2019 был установлен размер эксплуатационных расходов, составляющий 105 руб. с 1 кв. м. площади в месяц.

Общая площадь арендуемого помещения составляет 2364,6 кв. м.

Таким образом, сумма эксплуатационных расходов, подлежащих оплате ежемесячно составляет: 105 руб./кв. м. * 2364,6 кв. м. = 248 283,00 руб.

В связи с неоплатой эксплуатационных расходов, входящих в состав арендных платежей, на которые в соответствии с пп. е) п. 1 Постановления Правительства N 439 не распространяется требования о предоставлении отсрочки, в период с апреля по июль 2020 года, у арендатора образовалась задолженность в размере 993 132,00 руб.

Несение эксплуатационных расходов за арендатора в период с апреля по июль 2020 года осуществлялось арендодателями исходя из их долей в праве собственности на арендуемое помещение, что подтверждается представленными платежными поручениями.

В соответствии с п. 9.2 Договора если стороны не придут к соглашению в течение 15 дней с момента получения одной из сторон уведомления другой стороны о наличии и предмете спора, то все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора и/или в связи с ним, подлежат разрешению в Арбитражном суде Калужской области.

15.06.2020 в адрес ответчика было направлено уведомление о наличии задолженности по арендной плате в части возмещения эксплуатационных расходов (РПО 24800047605912).

25.06.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность (РПО 24800048411017).

Поскольку задолженность оплачена не была, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, обязанность истца по передаче помещения в пользование исполнена, в связи с чем, на стороне ответчика возникло обязательство по оплате арендной платы.

Статьей 4 договора стороны согласовали порядок и размер внесения арендной платы.

В частности арендатор принял на себя обязательство по уплате коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией здания, согласно Приложению N 2, на основании договоров, заключенных с Управляющей компанией с обязательным предоставлением счетов, получаемых управляющей компанией от ресурсоснабжающих организаций. Расчет производится на основании показаний счетчиков, установленных в помещениях здания за счет арендодателя.

Приложением N 2 к договору стороны определили перечень коммунальных и эксплуатационных расходов, а также порядок и сроки их оплаты.

К эксплуатационным относятся расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта Аренды, площадей общего пользования и прилегающей к зданию территории, включая:

- техническое обслуживание здания (заработная плата управляющего, бухгалтера, лифтеров, сантехника, электрика, уборщицы),

- техническое обслуживание грузового лифта.

К коммунальным расходам относятся расходы по отоплению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, связи, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, пожарной и охранной сигнализации, охрана объектов аренды, вывод с территории твердых бытовых отходов и иные расходы, связанные с функционированием объекта.

Конкретный перечень коммунальных расходов определен в договоре от 01.12.2012 N 33 (т. 1, л. д. 110), из анализа которого следует, что эксплуатационные расходы не пересекаются с коммунальными расходами и не отражены в актах, подписанных между ответчиком и управляющей компанией.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характер" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требований N 439).

Согласно пункту 1 Требований N 439 настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований N 439).

В пункте 3 Требований N 439 указано, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (вопрос N 4) разъяснено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 не предусмотрена отсрочка по оплате арендатором коммунальных услуг и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, доказательств заключения между сторонами соглашения о предоставления отсрочки на иных условиях материалы дела не содержат.

Факт несения эксплуатационных расходов истцами в заявленном размере подтвержден материалами дела, в связи с чем, они подлежат взысканию с ответчика.

Довод ответчика, что в соответствии с Постановлением Правительства Калужской области от 17.03.2020 N 200 на территории Калужской области деятельность торгово-развлекательных центров была приостановлена, следовательно, в отсутствии функционирующего торгово-развлекательного центра расходы на его эксплуатацию являются необоснованными, правомерно отклонен судом.

Ответчик письмом от 28.03.2020 уведомил истцов, что просит обеспечить доступ в арендуемое помещение для организации бесконтактной выдачи и/или доставки товаров.

Ответчик письмом от 05.04.2020 уведомил истцов, что часть магазина, площадью до 200 кв.м., а также зона выдачи товаров будет оставаться открытыми для доступа посетителей. Следовательно, ответчик частично осуществлял свою деятельность в арендуемом помещении, а истцы обоснованно и правомерно несли эксплуатационные расходы, входящие в состав арендных платежей.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у судебной коллегии нет.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает на заключение между сторонами после принятия обжалуемого судебного акта соглашения от 24.12.2020, а также оплату задолженности с приложением платежных документов.

Между тем, указанные обстоятельства не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку возникли после рассмотрения дела в суде первой инстанции и не являлись предметом его оценки.

Ответчик не лишен возможности ссылаться на оплату, которая произведена им после принятия решения, на стадии исполнения судебного акта.

Кроме того, судебная коллегия при анализе условий соглашения от 24.12.2020 приходит к выводу, что оно не изменяет условия договора относительно размера подлежащих уплате эксплуатационных платежей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2020 по делу N А23-5397/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина