Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2021 г. N 09АП-55529/20

г. Москва

09 февраля 2021 г.

Дело N А40-342157/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.08.2020 по делу N А40-342157/19,

принятое по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Квази социум" о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Гура И.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом 1077050299084 от 02.07.2015,

ответчика: Кабакова С.А. по доверенности от 20.05.2020, диплом БВС 0862771 от 22.06.2000,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Квази социум" о взыскании 26 268 998,83 руб. задолженности по договору аренды N М-09-012269 от 26.08.1998, из них: 22 808 324,45 руб. - долг за период с 28.07.2016 по 2 квартал 2019, 3 460 674,38 руб. - пени по состоянию на 30.06.2019.

Решением арбитражного суда от 26.08.2020 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора заключен договор аренды земельного участка от 26.08.1998 N М-09-012269.

Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств в сумме 22 808 324,45 руб. за период с 28.07.2016 по 2 квартал 2019, 3 460 674,38 руб. - пени по состоянию на 30.06.2019.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество не имело возможности с момента утверждения градостроительного плана земельного участка использовать земельный участок, предоставленный в аренду по целевому назначению; со стороны арендодателя не были исполнены встречные обязательства, позволяющие использовать арендатором земельный участок по целевому назначению.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что при подписании договора каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчеты производятся на условиях договора, у сторон нет друг к другу претензий по существу, таким образом, арендодателем были исполнены обязательства по передаче имущества арендатору; в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ и 6.2 договора соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, то есть в письменной форме, никаких изменений в договор аренды земельного участка не вносилось, следовательно, согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от обязательств не допустим.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.06.009 арендатору выдан ГПЗУ-1, в октябре 2010 подготовлен проект строительства, который 19.10.2010 сдан на утверждение архитектурного совета, и 15.08.2011 в отношении проекта получено положительное заключение Мосгосэкспертизы.

По результатам заседания группы по вопросам градостроительной деятельности 24.10.2011 принято решение согласиться с дальнейшей реализацией инвестиционного проекта при условии изменения назначения и параметров объекта, а именно размещения в составе объекта физкультурно-оздоровительного комплекса и подземного паркинга с подготовкой нового ГПЗУ вместо торгово-бытового, досугового центра обслуживания населения.

Письмом от 19.11.2011 N 09-3-1510/11-(0)-1 Мосстройнадзор приостановил выдачу разрешения на строительство, в связи с принятием решения о подготовке нового Градостроительного плана земельного участка. В 2012 году был получен новый Градостроительный план земельного участка, предусматривающий размещение в составе объекта физкультурно-оздоровительного комплекса и подземного паркинга.

Однако дальнейшая реализация проекта стала невозможной в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка и технико-экономические показатели, указанные в ГПЗУ, не соответствовали условиям договора аренды.

С целью внесения изменений в договор аренды земельного участка в части, касающейся цели предоставления земельного участка, ООО "Квази Социум" неоднократно направлял в адрес ответчика письма с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

С 2010 года арендатор не мог выполнить условия договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта, государственные органы города Москвы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств, а в момент выдачи разрешения на строительство (в 2011 году) изменили технико-экономические показатели объекта и его целевое назначение.

При этом, с целью реализации проекта и выполнения обязательств, взятых на себя по договору аренды общество с ограниченной ответственностью "Квази Социум" разработало предпроектную и проектную документацию, согласовало ее, получило разрешение на строительство на подготовительный период и приступило к освоению земельного участка.

Ответчик указывает на то, что просрочка в строительстве объекта была обусловлена принятием градостроительно-земельной комиссией решения об изменении технико-экономических показателей и разрешенного использования земельного участка, которое потребовало от истца получения нового градостроительного плана земельного участка, обязательность представления которого при получении разрешения на строительство, обусловлена положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В феврале 2016 года ООО "Квази Социум" вновь обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству с заявлением о выдаче Градостроительного плана земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 26.08.1998.

В соответствии с нормами п. 2.7.1 Постановления Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП "О порядке подготовки, утверждения, изменения (переоформления) и отмены градостроительных планов земельных участков", ГПЗУ должен был быть выдан уполномоченным органом в конце марта 2016 года и в соответствии с документами градостроительного планирования, действовавшими на этот период.

27.09.2016 Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы приказом N 3488 от 15.02.2016 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 25. Новый Градостроительный план земельного участка содержал "нулевые" параметры в отношении подлежащего размещению на участке объекта капитального строительства (ГПЗУ N RU77-206000-019294 от 27.09.2016).

Таким образом, нарушение Комитетом сроков предоставления ответчику государственной услуги стало причиной невозможности реализации обществом такого проекта, то есть фактически реализации договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для целей строительства.

Кроме того, получению разрешения на строительство препятствовали действия Департамента городского имущества г. Москвы по расторжению в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 26.08.1998. Данные действия были признаны незаконными судебными актами по делу N А40-159794/2014.

После вступления в законную силу указанного решения ответчик в октябре того же года обратился в Департамент по вопросу предоставления государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".

Письмами Департамента от 23.10.2015 и 17.11.2015 N N 33-5-73106/15-(0)-1 и ДГИ-1-324816/15-1 истцом сообщено ответчику о том, что услуга не может быть оказана, поскольку договор аренды расторгнут.

Уведомлением от 06.06.2016 N ДГИ-И-23548/16 Департамент вновь уведомил ответчика о расторжении договора, в связи с отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Истцом в адрес ответчика направлены возражения на данное уведомление, в ответ на которые, Департаментом направлено уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 25.07.2017 N ДГИ-1- 56567/16-1. Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец вновь обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании.

Решением от 31.07.2017 по делу N А40-116620/17, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 апреля 2018 года, данные требования удовлетворены - оспариваемое уведомление об одностороннем отказе признано недействительным. Признавая данные оспариваемые сделки недействительными, суды пришли к выводу об отсутствии у Департамента оснований для расторжения указанного договора аренды в связи с недоказанностью существенного нарушения истцом условий договора аренды, необходимого для одностороннего расторжения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Суды пришли к выводу об отсутствии вины арендатора, и наличии, в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем указали на то, что из времени неиспользования арендатором земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование не по вине арендатора.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебные акты по делам N N А40-159794/14 и А40-11620/17 в отношении к предмету настоящего спора имеют преюдициальный характер.

Кроме того, несмотря на наличие действующего договора аренды земельного участка между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Квази Социум", 28.03.2017 постановлением Правительства города Москвы, утверждены правила землепользования и застройки города Москвы, согласно которым арендуемый участок отнесен к землям общего пользования и размещения объектов капитального строительства запрещено.

В связи с изменением целевого назначения переданного в аренду земельного участка путем составления ГПЗУ 2016 года привело к невозможности ответчиком использования арендованного имущества с той целью, на которую он рассчитывал при заключении договора.

В связи с неисполнением истцом обязанности по передаче ответчику объекта в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества у общества не возникает обязанности по внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка.

Такой правовой подход соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 26 июня 2015 года.

Согласно положениям ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По указанным основаниям постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2019 года по делу N А40-166729/18 отказано в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы о взыскании арендной платы по договору N М-09-012269 от 26.08.1998 за иной период. Законность постановления суда апелляционной инстанции подтверждена судом кассационной инстанции.

Таким образом, с учетом наличия судебного акта, принятого при тех же обстоятельствах, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, а равно судов по ранее рассмотренному делу у суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы по настоящему делу не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2020 по делу N А40-342157/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко