Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2021 г. N 15АП-420/21 по делу N А53-4683/2020

город Ростов-на-Дону

10 февраля 2021 г.

дело N А53-4683/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бархо В.Ю.,

при участии:

от истца: представитель Чакрян А.А., по доверенности от 10.02.2020;

от ответчика: представитель Голубова Н.Н., по доверенности от 26.01.2021;

от третьих лиц: представители, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2020 по делу N А53-4683/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Интер Плюс"

(ИНН 6167133954, ОГРН 1166196079708)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Согласие", муниципального казённого учреждения жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

о расторжении договора и взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Интер Плюс" (далее - истец, ООО "Интер Плюс") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик, департамент) о расторжении договора аренды от 12.07.2016 N 36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 м2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39, взыскании уплаченной по договору арендной платы в размере 4 269 179,15 руб., убытков (реального ущерба) в размере 3 393 058,79 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2020 исковые требования удовлетворены частично; суд расторг договор аренды от 12.07.2016 N 36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, заключённый между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Интер Плюс"; с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу ООО "Интер Плюс" взыскана уплаченная по договору арендная плата в размере 4 269 179,15 руб., убытки в размере 3 388 408,79 руб.; в остальной части иска отказано; с Департамента имущественно-земельных отношений в пользу ООО "Интер Плюс" взысканы судебные расходы в размере 117 240 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы департамент указал, что сведения, подтверждающие наличие оснований для принятия решения об отказе в проведении аукциона, в том числе предусмотренные статьей 39.11 ЗК РФ, отсутствовали, в связи с чем аукцион был проведен. Договор аренды земельного участка был заключен исключительно на условиях, предусмотренных конкурсной (аукционной) документацией. Спорный земельный участок не является ограниченным в обороте с особым правовым режимом использования, следовательно, не имеет недостатки в смысле ст. 612 ГК РФ. Истец, являясь коммерческой организацией в сфере строительства, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, а также должен был предполагать возможность наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможным негативным воздействием строительно-монтажных работ на соседнее здание. Внесение задатка и арендной платы осуществлялось истцом в соответствии с условиями действующего договора аренды, при этом земельный участок не свободен, находится в пользовании истца, в связи с чем неосновательное обогащение со стороны департамента отсутствует, ввиду чего требование о возврате уплаченной арендной платы неправомерно. Ответчик отмечает, что затраты, которые просит взыскать истец в соответствии со статьей 15 ГК РФ, не являются убытками. Все расходы, которые истец произвел, являются обязательными инвестициями любого строительства. Расходы, произведенные истцом при подготовке строительства, не являются прямым следствием издания органом местного самоуправления актов, не позволяющих осуществлять строительство или создание препятствий в пользовании участком по целевому назначению. В данной ситуации отсутствует причинно-следственная связь между действиями департамента и возникшими у истца расходами, что не позволяет квалифицировать данные затраты как убытки.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 10.05.2016 N 516 назначено проведение аукциона на право заключения сроком на 5 лет договора аренды земельного участка площадью 0,0463 га с кадастровым номером 61:44:0050619:9, имеющего адресный ориентир: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39, с целью строительства многоквартирного жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона N 3/439-1 от 20.06.2016 заседания комиссии по проведению торгов на условиях аукциона по продаже права заключения договора аренды сроком на 5 лет земельного участка, утверждённого председателем МКУ "Фонд имущества города Ростова-на-Дону", открытый аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся. Единственным участником аукциона признано ООО "Интер Плюс".

По результатам проведённого аукциона 12.07.2016 между ООО "Интер Плюс" (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключён договор аренды N 36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 м2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39, разрешённое использование - "многоквартирный жилой дом" сроком на пять лет с момента передачи земельного участка по акту приёма и передачи.

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20.07.2016, номер регистрации 61-61/032-61/001/042/2016-448/2.

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора аренды от 12.07.2016, земельный участок предоставлен арендатору для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком на пять лет с момента передачи земельного участка. В соответствии с условиями договора арендодатель принял на себя обязательства передать земельный участок арендатору по акту приёма и передачи, а арендатор - использовать земельный участок в соответствии с его разрешённым использованием и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату за его использование.

Земельный участок передан арендатору арендодателем по акту приёма и передачи (приложение N 1 к договору от 12.07.2016 N 36730).

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства в соответствии с условиями заключённого договора: своевременно и в полном объёме уплачивал арендную плату за пользование земельным участком, приступил к его освоению в соответствии с разрешённым использованием.

Согласно представленному в дело акту сверки взаимных расчётов N 2938 от 12.11.2019, по состоянию на указанную дату арендатором в счёт арендной платы уплачено 4 269 179,15 рублей, задолженность по уплате арендной платы отсутствует.

Уплата арендной платы по договору осуществлялась обществом в следующем порядке: 1 361 150,55 руб. - платёжным поручением N 1 от 09.06.2016 в качестве задатка за участие в аукционе (впоследствии засчитывается в счёт арендной платы за первый год аренды); 1 086 381,92 руб. - платёжным поручением N 2 от 09.06.2016 в качестве задатка за участие в аукционе путём зачёта встречных требований на основании письма ООО "Интер Плюс" от 24.05.2017 N 3 и письма ДИЗО г. Ростова-на-Дону N 54-30-10999/5; 317 773,52 руб. - платёжным поручением N 46 от 25.06.2018; 368 055,10 руб. - платёжным поручением N 72 от 26.09.2018; 368 055,10 руб. - платёжным поручением N 115 от 17.12.2018; 383 881,48 руб. - платёжным поручением N 31 от 01.04.2019; 383 881,48 руб. - платёжным поручением N 97 от 18.06.2019.

С целью исполнения договора аренды земельного участка - строительства на его территории многоквартирного дома арендатором были заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по проведению инженерных изысканий, договоры на технологическое присоединение проектируемого объекта капитального строительства к инженерным сетям, а также разработке проектной документации многоквартирного жилого дома.

Однако в процессе выполнения инженерно-геологических изысканий (отбор проб грунта с целью определения его свойств) от жильцов расположенного на смежном земельном участке по адресу ул. Московская, 37, многоквартирного дома в уполномоченные органы поступили жалобы о возможном обрушении жилого дома в связи с проведением строительных работ.

В рамках следственной проверки была проведена экспертиза, из которой следует, что выполнение каких-либо строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050619:9 в настоящее время невозможно. Следовательно, земельный участок, предоставленный в аренду ООО "Интер Плюс" по договору аренды от 12.07.2016, не может быть использован по целевому назначению, указанному в договоре и в соответствии с разрешённым использованием по причинам, не зависящим от арендатора.

23 декабря 2019 года ООО "Интер Плюс" обратилось в департамент с заявлением о расторжении договора, возврате полученной арендной платы и возмещении причинённых ненадлежащим исполнением договора убытков. Письмом от 22.01.2020 департамент уведомил ООО "Интер Плюс" об отказе в расторжении договора и возмещении причинённых убытков, поскольку, по мнению департамента, он не несёт ответственность за невозможность использования сданного в аренду имущества по его целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Во исполнение договора аренды ООО "Интер Плюс" заключило ряд договоров, необходимых для проведения строительных работ. Однако в процессе выполнения инженерно-геологических изысканий (отбор проб грунта с целью определения его свойств) от жильцов расположенного на смежном земельном участке по адресу ул. Московская, 37, многоквартирного дома в уполномоченные органы поступили жалобы о возможном обрушении жилого дома в связи с проведением строительных работ.

Опрошенные в ходе проведения проверки должностные лица МКУ "УЖКХ Ленинского района" г. Ростова-на-Дону, ООО "Управляющая организация "Согласие", пояснили, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37, непосредственно граничит с земельным участком по ул. Московская, 39, предоставленным для строительства ООО "Интер Плюс", представляет собой двухэтажное здание, состоящее из пяти квартир. Дом 1890 года постройки, аварийным в установленном порядке не признавался, собственники квартир, проживающие в доме, какие-либо мероприятия по признанию дома аварийным, проводить отказываются, переезжать из дома, несмотря на его состояние не намерены. На несущих элементах жилого дома имеются трещины, в том числе на наружной стене. Управляющей компанией после получения информации о повреждении дома в результате строительных работ на смежном участке были установлены временные маяки в местах обнаружения трещин, ведётся журнал наблюдения за маяками с целью контроля деформации несущих конструкций.

На основании постановления от 19.03.2019 следователя следственного отдела по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону следственного управления СК РФ по Ростовской области, вынесенного по материалам проверки N 103-пр-19 по заявлению Шаповаловой М.М. была проведена судебно-строительная экспертиза некоммерческим экспертным учреждением "Центр судебной экспертизы "Прайм".

По результатам проведённого экспертного исследования НЭУ ЦСЭ "Прайм" подготовлено заключение N 208-У от 08.05.2019, содержащее следующие выводы. Так, конструкции многоквартирного жилого дома литер "Б" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 имеют дефекты: наклонные и вертикальные трещины, выветривание швов кирпичной кладки левой и тыльной несущих стен здания; разрушение и выпадение отдельных кирпичей из кладки стен здания; наклонные и вертикальные трещины в штукатурном слое и других облицовочных материалах несущих и ненесущих конструкций здания. Прямая причинно-следственная связь между проведением работ по отбору проб грунта (изыскательскими работами) на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39 и появлением трещин в конструкциях многоквартирного жилого дома литер "Б" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 отсутствует. Физический износ конструкций многоквартирного жилого дома литер "Б" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 составляет 64,7%, что согласно "Укрупнённой шкале износа строительных конструкций" соответствует ветхое техническое состояние, состояние конструктивных элементов - аварийное. Дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома литер "Б" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 без угрозы жизни и здоровью граждан, нарушению их прав и законных интересов возможна только при условии выполнения мероприятий, направленных на восстановление или усиление конструкций жилого дома и исключения до их завершения проведения на прилегающей территории строительно-монтажных работ, связанных с устройством котлованов, забивкой свай, разрытием траншей и т.п.

Исходя из содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.05.2019 следователя следственного отдела по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону СУ СК РФ по РО, вынесенного по материалам проверки N 103-пр-19, в действиях ООО "Интер Плюс" и его сотрудников отсутствуют признаки состава преступления, предусмотренного части 1 статьи 216 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, с учётом экспертного заключения выполнение каких-либо строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050619:9 в настоящее время невозможно.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции судом была назначена по ходатайству истца судебная строительно-техническая экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Экспертиза ЮФОСЭО" Лузанову Роману Анатольевичу, Говорухину Дмитрию Алексеевичу. На разрешение экспертов судом, исходя из заявленного предмета иска и с учетом мнения сторон, поставлены следующие вопросы:

1. Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39, по целевому назначению для строительства многоквартирного жилого дома с учетом состояния многоквартирного жилого дома расположенного на смежном земельном участке по адресу: ул. Московская, 37, период с 12.07.2016 по настоящее время?

2. Соответствует ли стоимость разработки проектной и рабочей документации по объекту "Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39", установленная договором N 04/2018 от 22 августа 2018 года, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Интер Плюс" и обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс-Дон" и актом о приостановке проектных работ от 05.06.2019 обычно применяемым на территории Ростовской области расценкам, а также расценкам установленным нормативными документами (сборниками определения видов стоимости проектных работ с учетом территориальных расценок для определения видов работ и пр. документами)?

В материалы дела поступило экспертное заключение N 116-А от 02.10.2020 г. ООО "Экспертиза ЮФОСЭО". В результате проведенного исследования экспертами по поставленным судом вопросам сделаны следующие выводы.

По первому вопросу установлено, что в соответствии с таблицей 1 методики определения физического износа, используемой для оценки общего состояния зданий, техническое состояние строительных конструкций жилого дома Лит. "Б", по ул. Московская, 37 в г. Ростове-на-Дону является ветхим, состояние конструктивных элементов жилого дома - аварийное. В соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, техническое состояние жилого дома Лит. "Б" по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 в целом оценивается как аварийное. В результате обследования выявлены дефекты и повреждения конструктивных элементов жилого дома, а именно: крен тыльной стены, сквозные трещины правой стены дома, разрушения кирпичной кладки несущих стен, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и функционального назначения элементов вследствие длительной эксплуатации, а также неравномерной осадки фундамента; существует опасность внезапного обрушения конструктивных элементов жилого дома, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По мнению экспертов, указанные обстоятельства свидетельствуют, что использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9 расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, N 39, по его целевому назначению в период с 12.07.2016 года по настоящее время, для строительства многоквартирного дома не представляется возможным, в связи с ветхим, аварийным техническим состоянием жилого дома литер "Б", расположенного на смежном земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37, так как при возведении многоквартирного дома на земельном участке по ул. Московская, 39, необходимо проведение работ по разработке грунта, по устройству котлована и забивке свай, что приведет к перераспределению нагрузок в массиве грунта, а также к дальнейшему прогрессированию дефектов и повреждений жилого дома литер "Б" на смежном земельном участке, разрушению и обрушению конструктивных элементов, что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При ответе на второй вопрос экспертом установлено, что договорная цена разработки эскизного проекта, установленная Приложением N 2 к договору N 04/2018 от 22.08.2018 "Протокол согласования договорной цены на разработку проектной и рабочей документации по объекту: "Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39", составляет 850 000 руб., что соответствует среднерыночной стоимости разработки эскизного проекта в г. Ростове-на-Дону, при стоимости разработки проектных работ 3 100 000 руб. Стоимость разработки проектной документации - стадия "П", по объекту: "Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39", установленная актом о приостановке проектных работ от 05.06.2019, которая составляет 2 135 590 руб., на 4650 руб. больше стоимости разработки проектной документации стадия "П", рассчитанной в соответствии с требованиями СБЦП 81-2001-03 "Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищного гражданского строительства", а также согласно Постановлению Правительства от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", которая составляет 2 130 940 руб.

Как верно установлено судом первой инстанции экспертное заключение согласуется с иными, представленными в материалы дела доказательствами, в том числе: заключением НЭУ ЦСЭ "Прайм2 N 208-У от 08.05.2019, заключением N 340/20 от 13 июля 2020 года Центра судебных экспертиз по Южному округу. Каких-либо обстоятельств, опровергающих выводы экспертов, либо ставящих под сомнение достоверность представленного заключения ответчиком не заявлено.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на момент обращения в арбитражный суд истцом невозможно было осуществление строительства многоквартирного дома на арендованном земельному участке, в связи с чем он фактически не мог реализовать право на использование спорного земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.

В апелляционной жалобе ответчиком заявлены доводы о том, что договор аренды земельного участка был заключен исключительно на условиях, предусмотренных конкурсной (аукционной) документацией; спорный земельный участок не является ограниченным в обороте с особым правовым режимом использования, следовательно, не имеет недостатки в смысле статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая указанные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Департамент указывал в информационном сообщении о проведении торгов сведений о том, что предлагаемый к застройке земельный участок расположен "в зоне сложившейся жилой застройки". Как было установлено в процессе расследования следственного отдела по Ленинскому району города Ростова-на-Дону следственного управления СК РФ по Ростовской области по материалам дела N 103-пр-19, жители многоквартирного дома по адресу ул. Московская, 37 много лет обращались в Администрацию города и Ленинского района с заявлениями об аварийном характере их жилого дома.

Кроме того, согласно письму администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону от 07.07.2020 N 59.2404-1697, в реестре муниципального имущества города Ростова-на-Дону значится квартира N 5 в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 37 (аварийный дом).

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, департамент, к полномочиям которого относится осуществление функций собственника в отношении имущества, принадлежащего муниципальному образованию "Город Ростов-на-Дону", должен был располагать сведениями о техническом состоянии многоквартирного дома по ул. Московская, 37.

В материалы дела представлен акт N 370 от 20.02.2016 обследования земельного участка по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39 (том 2 л.д.126), из которого следует что спорный земельный участок огорожен забором со стороны ул. Московской, ранее существовавшие аварийные строения снесены.

Таким образом, специалисты департамента за несколько месяцев до заключения договора аренды земельного участка выезжали на место, однако в аукционной документации не было отражено аварийное состояние соседних строений.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что департаменту было известно не только о наличии на смежных земельных участках "сложившейся жилой застройки", но и о негативном техническом состоянии многоквартирного дома, расположенного на смежном участке арендованного земельного участка, однако при подготовке документации для проведения аукциона сведения о наличии на смежном земельном участке жилого дома, имеющего признаки аварийности и грозящего обвалом, не были включены в информационное сообщение и не были доведены до участников торгов. Самостоятельно определить признаки аварийности многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участках, у участника аукциона нет возможности, поскольку у него отсутствует доступ к объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил отсутствие фактического пользования истцом земельным участком в соответствии с целями его приобретения. Доказательств использования истцом земельного участка в иных целях, не соответствующих указанным в договоре, суду не представлено.

На основании изложенного, требование о расторжении спорного договора аренды правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из указанных положений, денежные средства в размере 4 269 179,15 руб., уплаченные ООО "Интер Плюс" в качестве арендной платы за непригодный для использования по назначению земельный участок, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Суд первой инстанции верно отметил специфику договора аренды земельного участка для строительства, при котором арендатор может извлечь эффект от использования участка только в случае возможности строительства объекта, в отличии от обычных арендных правоотношений, когда арендатор может извлекать прибыль от его использования. В результате того, что земельный участок не пригоден для использования в тех целях, для которых он предоставлялся, арендатор не мог получить тот положительный эффект от аренды, на который он правомерно рассчитывал. В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о возврате арендной платы за весь период аренды.

Истцом также заявлены убытки в виде расходов, понесенных последним в связи с выполнением инженерно-геологических изысканий в размере 3 393 058,79 руб.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданским кодексом Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В обоснование несения убытков ООО "Интер Плюс" представило в материалы дела следующие документы:

22.08.2018 между ООО "Интер Плюс" (заказчик) и ООО "Ресурс-Дон" (подрядчик) заключён договор N 04/2018 на разработку проектной и рабочей документации по объекту: "Многоквартирный жилой дом по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39". Согласно условиям договора (п. 4.1. договора, протокол согласования договорной цены - приложение N 2 к договору), общая стоимость работы составляет 8 400 000 руб., в том числе: эскизный проект, сбор нагрузок на инженерные сети - 850 000 руб., проект стадия "П" - 3 100 000 руб., проект стадия "Р" - 4 450 000 руб.. Согласно акту приёмки-сдачи работ от 10.10.2018 в полном объёме изготовлена, передана исполнителем и принята заказчиком разработанная проектная документация объекта в составе: эскизный проект, сбор нагрузок на инженерные сети. Стоимость данного этапа работ согласно условиям договора составила 850 000 руб. Кроме того, согласно Акту от 05.06.2019 о приостановке проектных работ по состоянию на указанную дату ООО "Ресурс-Дон" выполнены, а ООО "Интер Плюс" приняты работы по разработке проектной документации на общую сумму 2 135 590 рублей.

31.10.2018 между ООО "Интер Плюс" и Федеральным государственным бюджетным учреждением "Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" заключён договор N 459р на оказание услуг по предоставлению специализированной гидрометеорологической информации о состоянии окружающей среды, а именно: фоновые концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе для объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39. Стоимость услуг по договору составила 31 879 руб. (акт N ск001614 от 09.11.2018). 31 октября 2018 года между обществом и Федеральным государственным бюджетным учреждением "Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" заключён договор N 462р на оказание услуг по предоставлению специализированной гидрометеорологической информации о состоянии окружающей среды, а именно: климатические характеристики по данным метеорологических наблюдений для объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39. Стоимость услуг по договору составила 20 877 руб. (акт N ск001623 от 12.11.2018).

19.11.2018 между ООО "Интер Плюс" и Ростовской региональной общественной организацией "Донское археологическое общество" заключён договор N 21/11 на проведение археологических разведок на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050619:9. Согласно акту приёмки и сдачи выполненных работ от 08.04.2019 стоимость работ по проведению археологических разведок составила 108 243,56 руб.

17.12.2108 между ООО "Интер Плюс" и АО "Донэнерго" заключён договор N 2069/18/РГЭС/ЮРЭС об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям - ЛЭП-0,4 кВ для энергоснабжения объекта на земельном участке по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39. Согласно условиям договора (п. 10, 11) ООО "Интер Плюс" произведена оплата услуг по технологическому присоединению в размере 51 569,23 руб.

24.01.2019 между ООО "Интер Плюс" и ООО "ГеоСеть" заключён договор на выполнение работ по определению координат и высот реперов, вынос углов здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39. Согласно условиям договора стоимость работ составляет 6000 руб. (акт N 27 от 25.02.2019).

15.02.2019 между ООО "Интер Плюс"и ООО "ТОН" заключён договор N 009-2019 И на выполнение инженерно-геологических изысканий по объекту: "Многоквартирный жилой дом по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39". Стоимость работ по договору составляет 177 000 руб. (акт N 009-2019 И от 21.03.2019).

20.03.2019 между ООО "Интер Плюс" и ИП Никитченко С.С. заключён договор N 19-02 на выполнение работ по топографической съёмке в масштабе М:500 земельного участка по адресу: ул. Московская, 39. Стоимость работ по договору составляет 11 900 руб. (акт сдачи-приёмки инженерно-геодезических работ от 09.04.2019).

Таким образом, исходя из представленных ООО "Интер Плюс" в материалы дела документов, общая сумма расходов, понесённых на освоение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9 в соответствии с условиями договора аренды с целью строительства на нём многоквартирного дома, составила 3 393 058,79 руб.

Вместе с тем, как ранее было указано в заключении эксперта N 116-А от 02.10.2020, при ответе на второй вопрос установлено, что стоимость разработки проектной документации - стадия "П", по объекту: "Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39", установленная актом о приостановке проектных работ от 05.06.2019, которая составляет 2 135 590 руб., на 4 650 руб. больше стоимости разработки проектной документации стадия "П", рассчитанной в соответствии с требованиями СБЦП 81-2001-03 "Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищного гражданского строительства", а также согласно Постановлению Правительства от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", которая составляет 2 130 940 руб.

Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих размер понесенных ООО "Интер Плюс" расходов на освоение участка.

Таким образом, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции на сумму 3 388 408,79 руб. с учетом выводов экспертного заключения о незначительном завышении стоимости затрат.

Доводы заявителя жалобы о том, что затраты которые просит взыскать истец в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются убытками; все расходы, которые истец произвел являются обязательными инвестициями любого строительства, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как указано выше, поскольку департамент нарушил условия договора аренды земельного участка в части предоставления арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, постольку данные требования надлежит квалифицировать в соответствии с нормами статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации как договорные убытки.

Как установлено судом первой инстанции, ООО "Интер Плюс" имело право возводить на участке многоквартирный дом в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченными органами правил, нормативов. Работы в рамках вышеуказанных договоров были совершены по адресу земельного участка, что подтверждается актами приемки выполненных работ.

Таким образом, указанный земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 39 приобретался в целях возведения многоквартирного дома. Стремление к достижению указанной цели явно усматривается из представленных в материалы дела документальных доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "Интер Плюс" после получения его в пользование на правах аренды приступило к освоению путем проведения ряда работ.

При этом департаментом не доказано принятия им всех мер для надлежащего исполнения своего обязательства по предоставлению участка в целях осуществления на нем строительства ООО "Интер Плюс", и проявления для этого необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в то время как на момент заключения сделки с истцом, напротив имелись препятствующие обстоятельства хорошо известные именно департаменту, а не истцу, не имеющему отношения к земельному участку до момента участия в торгах.

Департамент, проводивший аукцион на право заключения договора аренды, несмотря на известные ему ограничения, создал возможность для осуществления истцом строительства и тем самым способствовал спорным убыткам; совершая необходимые действия по строительству многоквартирного дома, ООО "Интер Плюс" было вправе рассчитывать, что департамент действует добросовестно.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2020 по делу N А53-4683/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов