Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2021 г. N 09АП-68803/20 по делу N А40-280821/2019

г. Москва

09 февраля 2021 г.

Дело N А40-280821/19

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.11.2020 по делу N А40-280821/19 по иску Администрации Муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области (ОГРН 1143926002461, ИНН 3902802424) к КБ "МосКомСерцБанк" (АО) (ОГРН 1107711000066, ИНН 7750005612), третьи лица: ООО "Гусевский завод светотехнической арматуры "Прожектор", ООО "Гусевский индустриальный парк", ООО "БалтСельХозТорг", ООО "Транзит СТА" об обязании заключить договор аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Черных А.В. по доверенности от 29.08.2020, диплом 1082180621484 от 30.06.2015;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к КБ "МосКомСерцБанк" об обязании заключить договор в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального права и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 09 ноября 2020 года на основании следующего.

Согласно п. 2, 4 ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничено, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных, участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с ЗК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 39:04:010117:1, площадью 95486 кв.м., разрешенное использование - для размещения производственно-административных зданий, расположенный по адресу Калининградская область, Гусевский район, г. Гусев, ул. Победы, 26 является земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена.

На земельном участке расположены здания (сооружения) принадлежащие нескольким правообладателям: КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) (43 объекта), ООО "Гусевский завод светотехнической арматуры "Прожектор" (8 объектов), ООО "Гусевский индустриальный парк" (6 объектов), ООО "Балтсельхозторг" (1 объект), ООО "Транзит СТА" (1 объект).

Согласно п. 6 ст. 39.20. ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В рамках рассмотрения заявлений КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО), ОО "Гусевский завод светотехнической арматуры "Прожектор", ООО "Гусевский индустриальный парк", ООО "Балтсельхозторг", ООО "Транзит СТА" о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 39:04:010117:1, расположенным по адресу: Калининградская область, ул. Победы, 26, администрацией МО "Гусевский городской округ" были подготовлены договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 58/2019-1 от 30.04.2019 г., N 55/2019-2 от 30.04.2019 г., N 58/2019-3 от 30.04.2019 г., N 58/2019-4 от S0.04.2019 г., N 58/2019-5 от 30.04.2019 г. в соответствии с расчетом доли в праве на здания и расчетом обязательств.

Копии договоров аренды администрацией муниципального образования Гусевский городской округ" были подготовлены и переданы заявителям ООО "Гусевский завод светотехнической арматуры "Прожектор", ООО "Гусевский индустриальный парк", ООО Балтсельхозторг", ООО "Транзит СТА", которые в свою очередь подписали зарегистрировали договоры в едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 6 ст. 39.20. ЗК РФ проект договора аренды N 58/2019-1 от 30.04.2019 г. был направлен уполномоченному КБ "Москоммерцбанк" (АО) Федорук О.В. действующей по доверенности N17-12 1 от 16.01.2019 г. с сопроводительным письмом (исх. N 2357 от 06.05.2019 г.) по адресу: г. Калининград, ул. Кирова, д.1. 14.06.2019 года КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) в лице своего представителя Федорук О.В. направил в адрес администрации муниципального образования для рассмотрения и подписания протокол разногласий от 13.06.2019 г. к договору аренды земельного участка N 58/2019-1 от 30.04.2019.

Администраций был подготовлен ответ на обращение и направлен письмом (исх. N 3311 от 28.06.2019 г.) об определении размера обязательств в судебном порядке, либо подписании договора аренды земельного участка N 58/2019-1 от 30.04.2019 г.

Однако до настоящего времени КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) не предоставлен в адрес администрации муниципального образования подписанный экземпляр вышеуказанного договора аренды земельного участка.

По мнению истца, КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО), в лице своего представителя Федорук О.В. действующего по доверенности N 17-12/1 от 16.01.2019 г., умышленно уклонился от заключения договора аренды земельного участка N 58/2019-1 от 30.04.2019 г., что и стало основанием для обращения истца с иском в суд.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 3 ст. 445 Кодекса предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, истец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор только в том случае, если заключение договора для ответчика является обязательным в силу требований ГК РФ, закона или добровольно принятого ответчиком обязательства.

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов перечисляются в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9).

Статья 39.20 устанавливает, что, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, при этом в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что заключение договора аренды земельного участка является правом собственника здания, сооружения, помещений в них, расположенных на земельном участке.

Пункт 6 ст. 39.20 Кодекса предоставляет право любому из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение 30-ти дней со дня получения заявления о предоставлении земельного участка в аренду от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30-ти дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 Кодекса в течение 3-х месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, согласно п. 8 ст. 39.20 Кодекса уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области 06.06.2020 номер регистрации 39:04:010117:98- 39/026/2020-2.

Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком. Арендаторами земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора выступают все правообладатели здания, сооружения или помещений в них.

Принимая во внимании, что ответчик не является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Гусев, ул. Победы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск о понуждении КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) заключить договор аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком.

Арендаторами земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора выступают все правообладатели здания, сооружения или помещений в них.

Как указал суд первой инстанции, Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области 06.06.2020 номер регистрации 39:04:010117:98-39/026/2020-2.

При этом, КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) является ненадлежащим ответчиком, поскольку произошло отчуждение помещений, что подтверждается Договором купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Гусев, ул. Победы, 26 от 22.05.2020, заключенный между КБ "МОСКОММЕРЦБАНК" (АО) и гр. РФ Кравчук Н.Н., актом приема-передачи, актом взаиморасчетов.

В связи с тем, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2020 по делу N А40-280821/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева