Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2021 г. N 20АП-4047/20

г. Тула

2 февраля 2021 г.

Дело N А09-5788/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (г. Брянск, ИНН 3255049625, ОГРН 1063255002920), ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп" на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.10.2020 по делу N А09-5788/2020 (судья Азаров Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи от 24.03.2020 N 578 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 66,5 кв.м (подвал, этаж N 1), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0011703:1915 по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Почтовая, д. 108, пом. 6.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 08.10.2020 иск удовлетворен. Урегулированы разногласия между обществом и управлением, возникшие при заключении договора купли-продажи от 24.03.2020 N 578, спорные условия договора изложены в следующей редакции:

"1.3. Рыночная стоимость Объекта составляет 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС".

"2.1. Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС".

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение норм материального права. Как полагает истец, эксперт в заключении от 28.09.2020 N 290-09/20Э необоснованно определил рыночную стоимость объекта в размере 1 017 500 руб. Общество указывает на то, что при изучении аналогов спорного нежилого помещения их стоимость составляла ориентировочно не более 900 000 руб. По мнению подателя апелляционной жалобы, у суда первой инстанции имелись основания для назначения повторной экспертизы по делу.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска: от 11.01.2016 N 454БД-2016 и от 10.01.2020 N 2Б-2020 является арендатором нежилого помещения, общей площадью 66,5 кв.м (подвал, этаж N 1), государственный кадастровый учетный номер 32:28:0011703:1915 по адресу: г. Брянск, ул. Почтовая, д. 108, пом. 6 (далее - нежилое помещение N 32:28:0011703:1915).

В соответствии с регистрационной записью N 32-32-01/086/2010-063, внесённой в единый государственный реестр недвижимости 16.11.2010, нежилое помещение N 32:28:0011703:1915 является объектом права собственности муниципального образования городской округ город Брянск.

В 2020 году общество, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 159-ФЗ) обратилось с заявлением о выкупе нежилого помещения.

10.03.2020 Брянской городской администрацией по результатам рассмотрения заявления общества вынесено постановление N 622-п, в соответствии с которым принято решение о приватизации нежилого помещения путем его отчуждения обществу по договору купли-продажи по цене 1 745 000 руб. (без учета НДС).

Во исполнение постановления от 10.03.2020 N 622-п, управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи нежилого помещения от 24.03.2020 N 578 (далее - договор купли-продажи от 10.03.2020 N 622-п, договор), по условиям которого выкупная цена имущества определена в размере 1 745 000 руб. (без учёта НДС) на основании отчета об оценке N 69-20, выполненного независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В. (п.п. 1.3, 2.1 договора).

Общество, рассмотрев проект договора, не согласилось с выкупной стоимостью имущества, предложенной продавцом (п.п. 1.3, 2.1 договора), направило в адрес управления протокол разногласий к договору купли-продажи, предложив заключить договор по цене приобретения имущества в размере 759 402 руб. 42 коп. (без учёта НДС), определенной на основании отчета об оценке от 16.04.2020 N 11Б-0/2020, выполненного ООО "Оценка+".

Письмом от 24.04.2020 N 29/04-5651 управление отказало обществу в урегулировании возникших разногласий, указав на отсутствие сведений о недостоверности размера стоимости нежилого помещения, определенной в отчете об оценке N 69-20, выполненного независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В.

Констатируя недостижение соглашения (наличие разногласий) по условиям п.п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи от 24.03.2020 N 578 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 443 ГК РФ предусмотрено, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

При этом, как следует из пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с положениями ГК РФ или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ, статьей 3 которого предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (ч. 4.1, п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Из положений статей 12-13 Закона N 135-ФЗ в их совокупности с разъяснениями, приведенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, следует, что оспаривание достоверности величины оценки путём предъявления самостоятельных исков возможно при обязательности такой оценки, только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридическим лицом). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Таким образом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была проведена оценочная экспертиза с целью выяснения вопроса о рыночной стоимости нежилого помещения N 32:28:0011703:1915 и дана оценка представленному по ее результатам заключению эксперта Федотова А.С. от 28.09.2020 N 290-09/20Э.

Согласно выводам эксперта, изложенным в указанном заключении, величина рыночной стоимости нежилого помещения N 32:28:0011703:1915 (без учета НДС) по состоянию на 10.03.2020 составляет 1 017 500 руб.

Заключения экспертов относятся к числу доказательств в том виде, как это определено положениями статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предмет доказывания по делу определяется судом, а реализация права участвующих в деле лиц на предоставление доказательств, к числу которых согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится заключение эксперта, не носит безусловного и неограниченного характера.

Соответственно, в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом первой инстанции верно указано, что заключение эксперта Федотова А.С. от 28.09.2020 N 290-09/20Э соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения эксперта Федотова А.С. от 28.09.2020 N 290-09/20Э материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта Федотова А.С. от 28.09.2020 N 290-09/20Э надлежащим доказательством по делу, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для рассмотрения вопроса о назначении повторной экспертизы.

В результате анализа вышеприведенных норм и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 28.09.2020 N 290-09/Э составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными собранными по делу доказательствами и установленными судом обстоятельствами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд первой инстанции правомерно урегулировал преддоговорные разногласия сторон, изложив условия пунктов 1.3, 2.1 договора купли-продажи от 24.04.2020 N 578 в следующей редакции:

п. 1.3 "Рыночная стоимость объекта составляет 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС";

п. 2.1 "Продавец продал, а покупатель купил Объект за 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС".

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не влекут отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 08.10.2020 по делу N А09-5788/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина