Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 г. N 05АП-226/21 по делу N А59-6759/2019

г. Владивосток

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 мая 2021 г. N Ф03-1781/21 настоящее постановление оставлено без изменения

12 февраля 2021 г.

Дело N А59-6759/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Южно Сахалинска,

апелляционное производство N 05АП-226/2021

на решение от 03.12.2020 П.Б. Мисилевич

по делу N А59-6759/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Тугиной Любови Вячеславовны (ОГРНИП 305650101700301 ИНН 650100233409)

к Администрации города Южно-Сахалинска

(ОГРН 1026500538129 ИНН 6501026762),

обществу с ограниченной ответственностью "Западно Сибирский консалтинговый центр" (ОГРН 1097232011271, ИНН 7202196077)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной на основании отчета от 22.08.2019 N 257, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи муниципального имущества,

при участии:

от истца: Д.М. Ломакин, по доверенности от 25.11.2020, сроком действия на 1 год, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тугина Любовь Вячеславовна (далее - истец, ИП Тугина) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее - ответчик, Администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, определенную в размере 9 199 440 рублей на основании отчета от 22.08.2019 N 257, выполненного ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, между Администрацией, действующей от имени городского округа "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом и ИП Тугиной, с учетом протокола разногласий от 27.09.2019, а именно, из преамбулы договора исключить фразу "отчета об определении рыночной стоимости от 22.08.2019 N 257", пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, оставляет 6 000 000 рублей (НДС не облагается)". При неисполнении ответчиком решения суда по настоящему делу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу считать договор купли-продажи указанного недвижимого имущества заключенным с учетом условий, определенных в резолютивной части решения суда по настоящему делу.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлен отказ от требования: "при неисполнении ответчиком решения суда по настоящему делу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу считать договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, заключенным с учетом условий, определенных в резолютивной части решения суда по настоящему делу".

Определением суда от 21.09.2020 суд, по ходатайству истца, привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр".

С учетом окончательного уточнения исковых требований, истец просил признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, определенную в размере 9 199 440 рублей на основании отчета от 22.08.2019 N 257, выполненного ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" - требование заявлено к ответчику ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр", определить условия договора купли-продажи указанного недвижимого имущества между Администрацией г.Южно-Сахалинска, действующей от имени городского округа "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом и ИП Тугиной, с учетом протокола разногласий от 27.09.2019 к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно, из преамбулы договора исключить фразу "отчета об определении рыночной стоимости от 22.08.2019 N 257", пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 125 000 рублей (НДС не облагается)" - требование заявлено к Администрации г.Южно-Сахалинска.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 03.12.2020 принят отказ от исковых требований в части требования: "при неисполнении ответчиком решения суда по настоящему делу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу считать договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, заключенный с учетом условий, определенных в резолютивной части решения суда по настоящему делу", производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования в остальной части удовлетворены, признана недостоверной величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения, определенная в размере 9 199 440 рублей на основании отчета от 22.08.2019 N 257, выполненного ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр"; определены условия договора купли-продажи с учетом протокола разногласий от 27.09.2019, а именно, из преамбулы договора исключена фраза "отчета об определении рыночной стоимости от 22.08.2019 N 257", пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора оставляет 4 125 000 рублей (НДС не облагается)".

Администрации города Южно Сахалинска, не согласившись с вынесенным решением, обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания удовлетворенных требований, поскольку, по мнению апеллянта, истец не представил надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что рыночная стоимость спорного имущества составляет именно 6 000 000 рублей. Полагает, что отчет от 22.08.2019 N 257 об определении рыночной стоимости спорного объекта муниципальной собственности, является надлежащим доказательством, оснований сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы не имеется. Администрация, ознакомившись с заключением эксперта ИП Евдокимовой Н.С. от 10.05.2020 N Э5 72-20, полагает, что оно не может считаться достоверным, поскольку при проведении указанной экспертизы эксперт подобрал и использовал для сравнения объекты - аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (местоположение, дата предложения о продаже, самостоятельные здания).

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.02.2021.

Через канцелярию суда от ИП Тугиной поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Из текста жалобы следует, что судебный акт обжалуется истцом в части удовлетворенных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Истец с 08.09.2003 по настоящее время является арендатором объекта недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 -м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, что подтверждается договором аренды N 1/03 от 08.09.2003.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), истец обратилась к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта муниципального имущества.

Постановлением Администрации г.Южно-Сахалинска от 28.08.2019 N 2630 истцу предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества по цене 9 199 440 рублей. Администрацией 05.09.2019 в адрес истца направлено указанное постановление, проект соответствующего договора.

Предпринимателем в адрес ответчика 02.10.2019 направлен протокол разногласий к проекту договору в части определенной выкупной цены имущества, подписанный предпринимателем договор с учетом протокола разногласий.

Письмом от 17.10.2019 Администрация отклонила протокол разногласий к договору.

Наличие разногласий относительно цены выкупа спорного помещения, послужили поводом для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

Принимая положения пункта 3.1 договора в редакции истца, суд первой инстанции исходил из следующего.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости помещения. Рыночная стоимость арендуемого истцом помещения установлена на основании отчета от 22.08.2019 ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" в сумме 9 199 440 рублей.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП Евдокимовой Н.С.. На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155 по состоянию на 17.10.2019?

Согласно экспертному заключению N Э572-20 от 10.05.2020 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м., расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Комсомольская, 155 на 17.10.2019 составляет 4 125 000 рублей.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

ИП Евдокимовой Н.С. произведен визуальный осмотр, в результате которого установлено тип здания - многоквартирный жилой дом, этажность - 4, удовлетворительное состояние здания, состояние помещение - удовлетворительное, требуется капитальный ремонт, состояние отделки - неудовлетворительное (выпучивание, отпадание, трещины, окна - деревянные (гниль), полы - бетонные, сверху линолеум (прогибы, местами изломы). В данном случае оценщиков применен сравнительный подход. При выборе объектов оценки использованы аналоги с актуальными ценами предложений на момент проведения оценки, сопоставимые по физическому состоянию и экономическим характеристикам. При определении рыночной стоимости помещения экспертом использовался справочник оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.

Повторно проанализировав заключение эксперта N Э572 -20 от 10.05.2020, коллегия приходит к выводу о том, что данное экспертное заключение соответствует установленным законом требованиям, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Информация, приведенная в отчете, документально подтверждена.

Апеллянт, ссылаясь по тексту жалобы на достоверность представленного им отчета от 22.08.2019 N 257, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Вместе с тем, вопреки доводам апеллянта, представленный им отчет N 257 от 22.08.2019 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства величины стоимости спорного помещения в силу следующих противоречий.

На листе 13 отчета оценщиком указано, что при осмотре объекта оценки выявлено, что объект используется по назначению - жилое помещение, на листе 15 отчета в пункте 2 раздела 7.4. оценщиком указано, что объект оценки относится к нежилым помещениям, на листе 20 отчета указано, что объект оценки - земельный участок является недвижимым имуществом. Корректировка вводится на основании справочника оценщика недвижимости 2018 "Жилая недвижимость..". Ссылка на указанный справочник имеется также на листе 24 отчета в разделах "Корректировка на общую площадь", "Корректировка на потребность в ремонте".

Вместе с тем, исходя из договора аренды от 08.09.2003, постановления от 28.08.2019 спорный объект является нежилым помещением.

Кроме того, на листе 23 отчета указано, что корректировка на этажность при определении рыночной стоимости не требуется, так как объект оценки расположен в 2-хэтажном здании, однако помещение расположено в 4-хэтажном многоквартирном доме.

В разделе 8.3. отчета указаны объекты аналоги, сведения о которых использованы оценщиком при применении сравнительного подхода, с указанием на хорошее физическое состояние и среднее состояние отделки, сведений о фактическом внутреннем состоянии объекта оценки не приведено, однако из акта приема-передачи спорного имущества в аренду по договору от 08.09.2003 следует, что техническое состояние объекта - неудовлетворительное.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчет N 257 от 22.08.2019 в силу допущенных нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении стоимости спорного объекта.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта ИП Евдокимовой не может считаться достоверным, поскольку при проведении указанной экспертизы эксперт подобрал и использовал для сравнения объекты - аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, подлежит отклонению.

В качестве объектов - аналогов экспертом-оценщиком ИП Едвокимовой Н.С. использовались только помещения, расположенные в г.Южно-Сахалинске, по следующим адресам: ул.Им. Космонавта Поповича, 44 (объект -аналог N 1), пр. Мира 56Г (объект - аналог N 2), ул.Северная, 44 (объект - аналог N 3), ул.Украинская, 68 (объект - аналог N 4). Все объекты - аналоги по своему физическому состоянию и экономическим характеристикам сопоставимы с объектом оценки, в связи с чем, корректировка их цены по данным факторам оценщиком не проводилась (лист 26 заключения).

При проведении оценки методом сравнительного подхода оценщиком использовались аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, близкий к дате, определенной судом для проведения оценки. Объекты - аналоги N 1 и N 3 являются встроенными помещениями и по данному показателю полностью сопоставимы с объектом оценки. Объекты - аналоги N 2 и N 4 являются отдельно стоящими зданиями, в связи с чем, для каждого из них введена корректировка (-11%) и соответственно рассчитаны их скорректированные цены величины которых учитывались экспертом при составлении экспертного заключения (листы 24 и 28 заключения). Таким образом, при составлении экспертного заключения экспертом-оценщиком были учтены все факторы, имеющие существенное значение для определения стоимости объекта оценки.

Судебные расходы на оплату услуг по производству судебной экспертизы в размере 15 000 рублей и уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей, понесенные истцом, с учетом результатов рассмотрения дела, правомерно отнесены на ответчиков в равных долях на основании статьи 110 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых доводами апелляционной жалобы, и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Участвующие в деле лица не указали суду мотивов к пересмотру решения суда в части требований, производство по которым прекращено, в связи с чем отсутствовали основания для пересмотра решения суда в указанной части.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 03.12.2020 по делу N А59-6759/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова