Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2021 г. N 08АП-15011/20 по делу N А46-14638/2020

город Омск

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 мая 2021 г. N Ф04-2390/21 настоящее постановление оставлено без изменения

11 февраля 2021 г.

Дело N А46-14638/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Лотова А.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Бралиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-15011/2020, 08АП-514/2021) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска и Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 по делу N А46-14638/2020 (судья В.Ю. Распутина), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Юдина Анатолия Геннадьевича (ИНН 550608238281, ОГРНИП 304550634100421) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142, адрес: 644099, Омская область, г. Омск, ул. Гагарина, д. 32, корп. 1) о признании незаконным решения в виде отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, адрес: 644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8),

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Пятков Артем Викторович по доверенности 15.09.2020 N ИСХ-ДИО/9092 сроком действия 1 год;

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - представитель Бусс Светлана Анатольевна по доверенности от 19.02.2020 N 02/1375 сроком действия 1 год;

от индивидуального предпринимателя Юдина Анатолия Геннадьевича - представитель Маркелова Ирина Валерьевна по доверенности от 27.01.2021 N 55/122-н/55-2021-3-72 сроком действия 3 года,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Юдин Анатолий Геннадьевич (далее - заявитель, предприниматель, ИП Юдин А.Г.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент, ДАГ Администрации г. Омска) о признании незаконным и отмене решения заинтересованного лица об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выразившегося в ответе Департамента от 21.07.2020 N Исх-ОГ-ДАГ/07-01/1510, обязании заинтересованного лица в срок не более чем тридцать дней принять решение об определении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:40940 хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), ремонт автомобилей (код 4.9.1.4), служебные гаражи (код 4.9), склады (код 6.9).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 по делу N А46-14638/2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДАГ Администрации г. Омска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что условиями договора аренды земельного участка от 11.05.2017 N Д-О-14-165 установлена обязанность арендатора не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; предприниматель не обосновал изменение вида разрешенного использования земельного участка; заявитель осуществляет обозначенные в заявлении от 29.06.2020 виды деятельности в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков.

Отзыв на апелляционную жалобу заинтересованного лица не представлен.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что земельный участок предоставлен заявителю для определенных целей без проведения аукциона; изменение существующего вида его разрешенного использования недопустимо, поскольку может ущемлять права собственника земельного участка.

В письменном отзыве ИП Юдин А.Г. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу третьего лица - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных отношений поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на жалобу третьего лица, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ИП Юдин А.Г. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:120305:3737 - здания по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, дом 65А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120305:40940.

Земельный участок используется предпринимателем на праве аренды по договору от 11.05.2017 N Д-О-14-165, заключенному с Департаментом имущественных отношений.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 11.05.2017 N Д-О-14-165 цель использования участка - эксплуатация объекта недвижимости.

Разрешенное использование: промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон (пункт 1.5 договора).

По заявлению ИП Юдина А.Г. от 20.06.2020 Департаментом был изменен вид разрешенного использования с "промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не требующие создания санитарно-защитных зон" на "гараж-стоянка".

29.06.2020 ИП Юдин А.Г. обратился в Департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в настоящее время строение используется для осуществления следующих видов деятельности: хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады.

21.07.2020 заинтересованным лицом принято решение от 21.07.2020 N ИсхОГ-ДАГ/07-01/1510 об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В качестве обоснования отказа ДАГ Администрации г. Омска указал, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:36:120305:40940, площадью 4349 кв.м, имеет вид разрешенного использования "гаражи-стоянки: наземные многоэтажные, подземные". В соответствии с договором аренды от 11.05.2017 N Д-О-14-165 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения, указанный земельный участок предоставлен в аренду ИП Юдину А.Г. с целью эксплуатации объекта недвижимости, расположенного в границах указанного земельного участка - нежилого здания (гараж-стоянка) площадью 1188, 3 кв.м, принадлежащего ИП Юдину А.Г. на праве собственности. Департамент указал, что условиями договора аренды земельного участка от 11.05.2017, N Д-О-14-165 предусмотрено, что арендатор обязан не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка. Действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка влекут за собой изменение существенных условий договора аренды земельного участка, что лишает договор юридической силы.

Полагая, что отказ Департамента, изложенный в письме от 21.07.2020 N Исх-ОГ-ДАГ/07-01/1510, является незаконным и нарушающим права и законные интересы, ИП Юдин А.Г. обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

10.12.2020 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа Департамента законодательству и нарушении этим отказом прав и законных интересов предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1. статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Таким образом, действующее земельное и градостроительное законодательство позволяет правообладателю земельного участка выбирать вид разрешенного использования из любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 29.05.2012 N 13016/11, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанной правовой нормы установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 ГрК РФ).

Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, которыми определено территориальное зонирование, где для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П3.

Материалами дела подтверждается, что предметом договора от 11.05.2017 N Д-О-14-165 является земельный участок с видом разрешенного использования "гаражи-стоянки". ИП Юдиным А.Г. испрашивается иной вид разрешенного использования, поскольку строение используется для осуществления следующих видов деятельности: хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады.

Вопреки позициям подателей апелляционных жалоб, договором от 11.05.2017 N Д-О-14-165 не установлена обязанность арендатора не изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Пункт 3.1 договора от 11.05.2017 N Д-О-14-165, на который ссылаются ДАГ Администрации г. Омска и Департамент имущественных отношений, предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением, а целью договора является эксплуатация объекта недвижимости. Соответственно, эксплуатируя объект недвижимости в соответствии с действующим гражданским законодательством, ИП Юдин А.Г. имеет право арендовать спорный земельный участок и менять его разрешенное использование в пределах, установленных земельным законодательством.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости (нежилое здание (гараж-стоянка) площадью 1188,3 кв.м), принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, и без проведения торгов.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции и не опроверг Департамент, осуществляемые предпринимателем виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне П3.

Довод Департамента о том, что предприниматель не обосновал изменение вида разрешенного использования земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в своей апелляционной жалобе сам ДАГ Администрации г. Омска указывает, что заявитель осуществляет обозначенные в заявлении от 29.06.2020 виды деятельности: хранение автотранспорта, магазины, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, служебные гаражи, склады, соответственно, вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с осуществляемой хозяйственной деятельностью.

Доводы Департамента имущественных отношений о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка недопустимо, поскольку может ущемлять права собственника земельного участка, отклоняется апелляционной коллегией как необоснованные и не подтвержденные какими-либо доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не усматривает ограничений в гражданском законодательстве на то, чтобы использовать объект недвижимости в предпринимательской деятельности по усмотрению предпринимателя - в соответствии с его функциональными возможностями. Соответственно, если гараж-стоянку как объект недвижимости можно использовать в качестве складов, магазина, служебных гаражей и если само функциональное значение при соблюдении всех санитарных, противопожарных норм не препятствует этому, что заинтересованным и третьим лицами не доказано, гараж-стоянка может использоваться по иному назначению, соответствующему целям и задачам предпринимательской деятельности, а также основным видам разрешенного использования в территориальной зоне П3.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что спорный объект недвижимости не представляется возможным использовать в обозначенных предпринимателем целях, материалы дела не содержат.

Как верно отметил суд первой инстанции, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Между тем в рассматриваемом случае ущемления прав собственника земельного участка судом не установлено и из материалов дела не усматривается.

Обращение ИП Юдина А.Г. с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу не направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Обратное из материалов дела не следует и подателями жалоб не доказано.

Поскольку материалами дела подтверждается, что осуществляемые предпринимателем виды деятельности являются основными видами разрешенного использования в территориальной зоне П3, испрашиваемый вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует функциональному назначению принадлежащему предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости и не нарушает ни частных, ни публичных интересов.

Принимая во внимание, что оспариваемый отказ Департамента нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая ИП Юдина А.Г. использовать принадлежащее ему недвижимое имущество по своему усмотрению с учетом установленной в договоре от 11.05.2017 N Д-О-14-165 цели использования земельного участка, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб не рассматривался, так как ДАГ Администрации г. Омска, Департамент имущественных отношений освобождены от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2020 по делу N А46-14638/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.Н. Лотов О.Ю. Рыжиков