Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 г. N 11АП-589/21 по делу N А49-11646/2019

г. Самара

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2021 г. N Ф06-3381/21 настоящее постановление оставлено без изменения

12 февраля 2021 г.

Дело N А49-11646/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Назыровой Н.Б.,

судей Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола помощником Сердитовой Д.Д.,

с участием:

от истца - Королева Е.В., представитель по доверенности от 25.03.2020,

от ответчика - Лопачев И.Ю., представитель по доверенности от 18.01.2021,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Константиново" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.12.2020 по делу N А49-11646/2019 (судья Иртуганова Г.К.)

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Константиново" (ИНН 5829060515, ОГРН 1025801017120)

к акционерному обществу "Областной агропромышленный холдинг" (ИНН 5836645185, ОГРН 1115836007682),

о возложении обязанности заключить основной договор на основании предварительного договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общества "Российский сельскохозяйственный банк", Пензенская область в лице Департамента государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, индивидуальный предприниматель Колесников Николай Васильевич, Управление Министерства внутренних дел России по Пензенской области, Управление Министерства внутренних дел России по Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Константиново" (далее - ЗАО "Константиново", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением, с учетом изменения исковых требований, к акционерному обществу "Областной агропромышленный холдинг" (далее - АО "Областной агропромышленный холдинг", АО "ОАПХ", ответчик) о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 общей площадью 59 537 823 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская обл., Пензенский р-н, Саловский сельсовет, на основании предварительного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк", Пензенская область в лице Департамента государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, индивидуальный предприниматель Колесников Николай Васильевич, Управление Министерства внутренних дел России по Пензенской области, Управление Министерства внутренних дел России по Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.12.2020 в иске отказано.

ЗАО "Константиново" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, выразив несогласие с принятым судебным актом, просит отменить решение суда от 16.12.2020 полностью, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. Податель жалобы указывает на то, что выводы суда о противоречии включенных в договор отлагательных условий принципам, изложенным в ст. 157 ГК РФ, и их ничтожности ошибочны, что шестимесячный срок для предъявления требования о понуждении заключить договор купли-продажи пропущен не был.

В судебном заседании 10.02.2021 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил отменить решение суда первой инстанции, жалобу - удовлетворить.

АО "Областной агропромышленный холдинг" представило возражение на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами апелляционной жалобы, указало на то, что совокупность установленных по делу обстоятельств свидетельствует о всестороннем и полном исследовании дела судом первой инстанции, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал письменные возражения, не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание третьих лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Департамент государственного имущества Пензенской области представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО "Константинове" (арендатор) и АО "Областной агропромышленный холдинг" (арендодатель) 01.04.2012 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельных участков N 8, по условиям которого арендатору передается во владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:24:000000:645, общей площадью 60 225 496 кв.м., расположенный примерно в 5 км по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Саловка, ул. Новая, д. 3. (т.1 л.д. 11-16).

Дополнительным соглашением от 31.03.2016 к договору аренды N 8 от 01.04.2012 стороны излагают предмет договора в следующей редакции: "земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663, части земельного участка с 1-й по 2-й и с 4-й по 25-1 включительно, общей площадью частей равной 59 285 309 кв.м. примерно в 5 км по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Саловка, ул. Новая, д. 3. (т.1 л.д. 17-18). При этом в расчете арендной платы общая площадь земельного участка указана в размере 59 928 871 кв.м.

17.02.2015 года между ЗАО "Константиново" и АО "Областной агропромышленный холдинг" было заключено соглашение о предоставлении опциона, по условиям которого стороны соглашения приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:663 общей площадью 59 933 087 кв.м. в срок не позднее 30.06.2019, но не ранее 28.02.2015, по цене, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного в трехмесячный период, предшествующей дате заключения договора купли-продажи (раздел 1, п.п. 1.5 и 2.2 соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015) (т. 1 л.д. 24-25).

Как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663 площадью 59 926 874 кв. м был разделен арендодателем на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417 площадью 391 051 кв. м.

Согласно имеющейся в деле выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 (кадастровый номер присвоен 24.04.2018) имеет площадь 59 537 823 +/- 67516 кв.м., образован из земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:663 (т. 2 л.д. 1).

Дополнительным соглашением N 8 от 24.04.2018 в договор аренды земельных участков N 8 от 01.04.2012 сторонами внесены изменения в предмет договора аренды, указан земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв. м., адрес (местоположение): Пензенская область, Пензенский район, Саловский сельсовет, прошедшим государственную регистрацию 22.05.2018 за N 58:24:0000000:2447-58/036/2018-10.

В этот же день сторонами подписаны акты приема-передачи, согласно которым арендатор передал, а арендодатель принял земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663 общей площадью 59 285 309 кв.м., и арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки с кадастровым номером 58:24:000000:2447 общей площадью 59 537 823 кв.м. и с кадастровым номером 58:24:00341903:417 общей площадью 391 051 кв.м. Также 24.04.2018 стороны подписаны акт, по которому арендатор передал, а арендодатель принял земельный участок с кадастровым номером 58:24:00341903:417 общей площадью 391 051 кв.м.

25 сентября 2018 года письмом исх. N 592 ЗАО "Константиново" обратилось к ответчику о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв. м. (далее - спорный земельный участок) во исполнение условий соглашения о предоставлении опциона и совершении подготовительных действий, предусмотренным соглашением (оценке рыночной стоимости земельного участка и соблюдении порядка преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения Пензенской областью).

21 декабря 2018 года письмом исх. N 1187 ответчик сообщил о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, которая согласно отчету ООО "ОК Эксперт - Плюс" N8500-18 от 14.12.2018 составила 160 341 000 руб.

Ознакомившись с отчетом оценки рыночной стоимости земельного участка ООО "ОК Эксперт-плюс" N 8500-18 от 14.12.2018, в целях формирования окончательной позиции на предмет обоснованности размера стоимости участка с учетом профессионального мнения другого независимого специалиста, а также, принимая во внимание то обстоятельство, что пункт 2.2 соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015 не исключает возможность проведения оценки покупателем, ЗАО "Константиново" был привлечен оценщик - ИП Чикунова М.В., согласно отчету которой N 35/2018 от 06.03.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 составила 75 264 000 руб.

Как следует из переписки (письма АО "ОАПХ" исх. N 408 от 27.03.2019, N 460 от 11.04.2019, N 534 от 21.05.2019), ответчик счел нецелесообразным заключение договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной в отчете ИП Чикуновой М.В.

В связи с тем, что соглашение о предоставлении опциона от 17.02.2019 содержит сведения о предмете будущего основного договора и порядке определения его стоимости, но не содержит иных имеющих значение для сторон условий, истцом был подготовлен проект основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 с учетом собственной позиции.

Помимо условий о стоимости земельного участка, определенной на основании отчета об оценке ИП Чикуновой М.В., и порядке расчетов за приобретаемый объект недвижимости, в проект основного договора в соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ истцом были включены отлагательные условия о заключении договора купли-продажи при наличии отказа Пензенской области от преимущественного права покупки и при условии освобождения спорного земельного участка от обременений, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по ИОИП УФССП России по Пензенской области Ермолаевой С.С. от 24.09.2018 установлен запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 в пользу АО "Россельхозбанк", исполненным путем государственной регистрации соответствующих записей в ЕГРН. Постановление вынесено в целях обеспечения исполнения решений суда и выражается в запрете распоряжения АО "ОАПХ" этим имуществом. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка и письмом ответчика исх. N 460 от 11.04.2019.

27.03.2019 АО "Областной агропромышленный холдинг" направило в адрес ЗАО "Константиново" возражения относительно установленной рыночной цены земельного участка на основании отчета об оценке ИП Чикуновой М.В. и отказалось заключать сделку по указанной цене.

30.04.2019 года сопроводительным письмом исх. N 21 истец направил ответчику проект договора купли-продажи земельного участка с пояснениями включенных в него условий.

АО "Областной агропромышленный холдинг" не воспользовалось правом на акцепт оферты на иных условиях в порядке главы 28 ГК РФ, сообщив об оставлении проекта договора купли-продажи без рассмотрения и подписания (письмо АО "ОАПХ" исх. N 534 от 21.05.2019).

Поскольку ответчик договор купли-продажи спорного участка оставил без рассмотрения, 02.10.2019 ЗАО "Константиново" обратилось в суд к АО "Областной агропромышленный холдинг" о возложении обязанности заключить основной договор на основании предварительного договора.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения.

Для возникновения договорных отношений участникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи (ст. 423 ГК РФ).

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом первой инстанции, согласно отчету ООО "ОК Эксперт - Плюс" N 8500-18 от 14.12.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 составила 160 341 000 руб., согласно отчету ИП Чикуновой М.В. N 35/2018 от 06.03.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 составила 75 264 000 руб.

Определением суда первой инстанции от 05.02.2020 по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза для разрешения следующего вопроса: Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447, общей площадью 59537823 кв.м, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Саловский сельсовет, на момент проведения экспертизы?

По результатам экспертизы N 67/16 от 26.05.2020 стоимость спорного земельного участка составила 77 398 000 руб. Заключение эксперта признано судом первой инстанции логичным, последовательным, в связи с чем им установлено, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447, общей площадью 59537823 кв.м, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Саловский сельсовет, по результатам экспертизы N 67/16 от 26.05.2020 соответствует действительной стоимости, цена участка является приемлемой.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Поскольку цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием, то отсутствие согласования сторонами данного условия ведет к незаключенности договора.

Из материалов дела не следует, что ответчик является лицом, для которого законом установлена обязанность по продаже принадлежащего ему земельного участка. Судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае в судебном порядке цена договора купли-продажи не подлежит установлению, поскольку не относится к регулируемым ценам.

Указание в п.2.2 соглашения о предоставлении опциона порядка определения цены не свидетельствует о согласовании сторонами цены договора.

Арбитражный апелляционный суд также обращает внимание, что согласно названному пункту соглашения, цена определяется на основании отчета об оценке. Соглашением не предусмотрено, что отчет должен содержать оценку рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для установления при рассмотрения настоящего дела рыночной стоимости земельного участка.

Также апелляционным судом установлено, что предметом соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015 является земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663 общей площадью 59 933 087 кв.м. Доказательства внесения изменений в указанное соглашение истец не представил.

Предметом же договора купли-продажи, о понуждении которого заявлено истцом, является иной земельный участок, а именно: земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв. м.

Данное обстоятельство также свидетельствует о незаконности требований истца.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 1 и ст. 8).

Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101).

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Из материалов дела следует, что акционерное общество "Областной агропромышленный холдинг" не направляло Пензенской области в лице Департамента государственного имущества Пензенской области уведомлений о намерении продать спорный земельный участок.

Учитывая, что процедура продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является императивной, продавцом не соблюдена, а также принимая во внимание возражения Департамента государственного имущества Пензенской области относительно заключения основного договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сделка, является ничтожной в силу закона и не может быть заключена в судебном порядке.

Ссылка истца на включение в договор условия о возникновении прав и обязанностей у сторон в случае отказа Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка, правомерно была признана судом первой инстанции несостоятельной. Изложенные выше нормы права свидетельствует о том, что сделка по продаже земельного участка может быть заключена исключительно после соблюдения установленной обязательной процедуры.

Закрепив положение о ничтожности сделки, законодатель обязал участников сделки совершить определенные действия для наступления благоприятных последствий, то есть выполнить определенную процедуру перед заключением сделки, в связи с чем указание в договоре на отказ Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка как на событие, которое является отлагательным, суд первой инстанции верно признал необоснованным.

Суд первой инстанции правомерно признал обоснованным довод ответчика о пропуске истцом 30-дневного срока для передачи разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 2,6 ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке и считаются прекращенными.

Свои возражения относительно заключения основного договора на условиях, предложенных истцом, ответчик выразил в письме от 27.03.2019. Никаких встречных предложений данное письмо не содержит, в связи с чем утверждение истца о дальнейшем ведении переговоров относительно цены договора является несостоятельным. Истец, полагая, что шестимесячный срок следует исчислять с предельной даты для заключения договора, установленного соглашением о предоставлении опциона, неверно толкует положения ст.429 ГК РФ.

Следовательно, течение шестимесячного срока для предъявления требований о понуждении заключить договор купли-продажи началось с момента получения письма от 27.03.2019, в котором ответчик явно выразил нежелание заключить договор. Исковое заявление поступило в суд первой инстанции 02.10.2019, то есть за пределами шестимесячного срока.

Решение суда вынесено в соответствии с положениями вышеуказанных норм права, а также статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе всестороннего и полного исследования представленных в материалы дела доказательств, всех обстоятельства дела в совокупности.

В связи с вышеизложенным, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, сделанных судом выводов, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Ввиду непредставления платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 16 декабря 2020 года по делу N А49-11646/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Б. Назырова

Судьи

Е.В. Коршикова Л.Л. Ястремский