Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2021 г. N 15АП-22471/20 по делу N А32-59407/2019

город Ростов-на-Дону

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2021 г. N Ф08-3646/21 настоящее постановление оставлено без изменения

12 февраля 2021 г.

дело N А32-59407/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07 декабря 2020 года по делу N А32-59407/2019

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Мельница"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мельница" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 25.03.1998 N 4900000736 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 4 630 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301017:140, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Бытха, а также об указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды общества по вышеуказанному договору.

Исковые требования мотивированы тем, что общество использует земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301017:140 с нарушением целевого назначения, предусмотренного договором аренды от 25.03.1998 N 4900000736 (вид разрешенного использования - "творческая деятельность"), т.к. на земельном участке расположен информационный центр.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что истцом не доказан факт существенного нарушения ответчиком договора аренды, размещение в здании ответчика информационного центра не противоречит условиям аренды.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и сводятся к тому, что ответчик используется земельный участок с нарушением целевого назначения, предусмотренного договором аренды от 25.03.1998 N 4900000736.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) согласно постановлению главы администрации города Сочи от 11.10.1993 N 822/1 заключен договор аренды от 225.03.1998 N 4900000736 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 4 630 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0301017:140, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Бытха, с видом разрешенного использования "творческая деятельность".

Срок действия договора установлен до 01.02.2047.

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

Арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, законодательства и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за нарушение общего порядка и правил использования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

На основании дорожной карты мероприятий по организации и проведению осмотров земельных участков с целью выявления и пресечения использования земельных участков не по целевому назначению и (или) не в соответствии с видом разрешенного использования на территории муниципального образования город-курорт Сочи Управлением по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации при проведении осмотра от 07.03.2019 установлено, что ответчик использует земельный участок с кадастровым номером с 23:49:0301017:140 с нарушением вида разрешенного использования, а именно на земельном участке расположен "информационный центр", что, по мнению администрации, не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.1. договора.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия от 18.03.2019 N 4633/02-05-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения ответчиком не устранены, истцом направлена претензия от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

В установленный в претензии срок арендатор в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специального отраслевого законодательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Из материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлены претензии N 4633/02-05-16 от 18.03.2018 с требованием об устранении допущенных нарушений, N 13771/02-05-16 от 17.06.2019 с предложением заключить соглашение о расторжении договора аренды, ввиду неустранения ответчиком нарушений.

Таким образом, администрацией соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества: "башня связи", литер XV, общей площадью 28 кв.м., по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Быхта, 54, который принадлежит обществу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.09.2020 сделана запись регистрации N 23-23-19/087/2010-441, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2010 серии 23-АИ222577.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 утверждены Правила землепользования и застройки.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлены допустимые доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

В частности, доказательств неисполнения обществом обязанностей по внесению арендной платы по договору материалы дела не содержат.

Действительно, по общему правилу, арендатор не может изменять вид использования земельного участка, согласованный при заключении договора. Однако в рассматриваемом споре земельный участок предоставлен для целей эксплуатации существующего объекта недвижимости. Ответчик являлся и является субъектом исключительного права на получение в пользование земельного участка под таким объектом недвижимости.

Действующим законодательством не предусмотрено общего (безусловного) запрета на изменение собственником объекта недвижимости (здания, строения) целей использования такового, заявленных в момент строительства. Специальной процедуры согласования такого изменения закон также не устанавливает. Следовательно, в случаях, когда земельный участок был предоставлен для эксплуатации существующего объекта недвижимости, арендодатель не может заявлять о нецелевом характере использования без ссылок на специальные ограничения законодательства, которые препятствовали бы арендатору использовать принадлежащий ему объект по выбранному им новому назначению, и даже при доказанности такой невозможности (например, ввиду существующих градостроительных ограничений и нарушения правил землепользования и застройки) публично-правовое образование не может лишать собственника недвижимости права исключительного землепользования (поскольку такое нарушение не влечет сноса легально возведенного объекта недвижимости), но может лишь требовать запрета на осуществление соответствующего вида деятельности арендатором.

Так, например, согласно части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Аналогичные ограничения содержатся в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено наложение запрета на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости в случае, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Между тем, такие требования администрацией не заявлены, основания иска сведения о подобных обстоятельствах не содержат.

Расположение ответчиком на земельном участке информационного центра не противоречит ни условиям договора аренды, ни Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 декабря 2020 года по делу N А32-59407/2019 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко