Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 01АП-7648/17 по делу N А39-7955/2016

г. Владимир

04 февраля 2021 г.

Дело N А39-7955/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.02.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рубис Е.А.,

судей Протасова Ю.В., Белякова Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерное общество) (ОГРН 1021300001029, ИНН 1326024785)

на определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.09.2020 по делу N А39-7955/2016

принятое по заявлению конкурсного управляющего должника Мурашкиной Елены Вячеславовны о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором Акционерным коммерческим Банком "актив Банк" (публичное акционерное общество) по заключению договора аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Торговый центр "Дом мебели",

при участии в судебном заседании:

от Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" - Пучковой А.А., на основании доверенности N 343 от 14.09.2020 сроком действия до 11.04.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр" "Стройтехпроект" - Овчинникова Ю.А. на основании доверенности от 20.01.2021 сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" - Фазлова Р.Ш. на основании доверенности от 20.01.2021 сроком действия один год.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" (далее - ООО "Саранская мебельная компания", должник), конкурсный управляющий должника Мурашкина Елена Вячеславовна обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором - АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) по заключению договора аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Торговый центр "Дом мебели" по ул.Лодыгина (г.Саранск, кадастровый номер 13:23:1009041:559).

Определением от 15.09.2020 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил заявленные требования частично. Разрешил разногласия, возникшие между конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" Мурашкиной Еленой Вячеславовной и залоговым кредитором - Акционерным коммерческим Банком "Актив Банк" по заключению договора аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина (г. Саранск, кадастровый номер 13:23:1009041:559). Предоставил конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" Мурашкиной Еленой Вячеславовной право заключить договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина (г. Саранск, кадастровый номер 13:23:1009041:559 на условиях, предоставленных собранию кредиторов от 03.04.2020. В остальной части заявленных требований

Акционерный коммерческий Банк "Актив Банк" (публичное акционерное общество) не согласился с определением суда первой инстанции от 15.09.2020 и обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что заключение договора аренды на срок, превышающий срок конкурсного производства, по окончании которого Должник должен быть ликвидирован, противоречит закону (статьям 124, 149 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") и судебным актам о введении и продлении процедуры конкурсного производства.

Кроме того, заключение договора аренды с прямой целью сдачи в субаренду помещений ТЦ "Дом мебели" приводит к упущенной выгоде в виде разницы между арендной платой Арендатора и арендной платой субарендаторов.

В материалы дела поступили следующие документы: от Мурашкиной Елены Вячеславовны отзыв на апелляционную жалобу от 17.11.2020 (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 18.11.2020); от Мурашкиной Елены Вячеславовны ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей от 30.10.2020 (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 02.11.2020).

Конкурсный управляющий должника Мурашкина Е.В. в отзыве на апелляционную жалобу указала на законность и обоснованность судебного акта.

В судебном заседании 19.11.2020 суд предложил акционерному коммерческому Банку "Актив Банк" (публичное акционерное общество) и Мурашкиной Елене Вячеславовне обеспечить явку в судебное заседание. Предложил Мурашкиной Елене Вячеславовне представить в материалы дела экономическое обоснование арендной платы (в том числе переменной и постоянной составляющих арендной платы), в случае заключения договора аренды, представить оригинал договора аренды, обоснование сроков.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд объявил перерыв в судебном заседании 19.11.2020 до 26.11.2020.

Определением от 26.11.2020 Первый арбитражный апелляционный суд в порядке статьи 158 АПК РФ отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 17.12.2020, повторно предложил Мурашкиной Елене Вячеславовне представить в материалы дела экономическое обоснование арендной платы (в том числе переменной и постоянной составляющих арендной платы) обоснование срока заключения договора аренды, в случае заключения договоров субаренды, представить оригиналы договоров.

Определением от 17.12.2020 Первый арбитражный апелляционный суд в порядке статьи 158 АПК РФ отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 21.01.2021, предложил акционерному коммерческому Банку "Актив Банк" (публичное акционерное общество) и Мурашкиной Елене Вячеславовне представить письменные пояснения относительно вопросов заданных в судебном заседании. Запросил в Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска регистрационное дело общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр "Лето" (ОГРН 1201300000098, ИНН 1327035469) 430006, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, д. 17Е. Предложил обществу с ограниченной ответственностью "Мебельный центр "Лето" обеспечить явку в судебное заседание.

В материалы дела потупили следующие документы: от Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерного общество) письменные пояснения от 20.01.2021 (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 20.01.2021); от конкурсного управляющего должника Мурашкиной Елены Вячеславовны ходатайство об отложении судебного заседания от 20.01.2021 (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 20.01.2021); от общества с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" ходатайство об отложении судебного заседания от 20.01.2021 (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 21.01.2021); от общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр" "Стройтехпроект" ходатайство об отложении судебного заседания, с приложением копии документов: определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.09.2017 по делу N А39-7955/2016, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.01.2018 по делу N А39-7955/2016, определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.09.2020 по делу N А39-7356/2020, определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 06.10.2020 по делу N А39-7955/2016, доверенность от 21.01.2021, доверенность от 02.10.2020, выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО "НПЦ "Стройтепроект", из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Промкомалект" (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 21.01.2021); от Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска ответ на запрос от 29.12.2020 N 04-16/11046/ДСП (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 11.01.2021).

В судебном заседании 21.01.2021 представитель Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерного общество) поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании 21.01.2021 суд выяснил, поддерживает ли представитель Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерного общество) ходатайства конкурсного управляющего должника Мурашкиной Елены Вячеславовны, общества с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" об отложении судебного заседания.

Представитель Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерного общество) оставил вопрос о разрешении ходатайства об отложении на усмотрение суда.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" не возразил против удовлетворения ходатайств об отложении судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства по статье 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.

Суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайств об отложении судебного разбирательства, поскольку предусмотренные частью 5 статьи 158 АПК РФ основания для этого отсутствуют, уважительных причин, по которым необходимо отложить судебное разбирательство, не усматривает, рассмотрение дела возможно по имеющимся в нем доказательствам.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд объявил перерыв в судебном заседании 21.01.2021 до 28.01.2021.

В материалы дела поступили следующие документы: ходатайство от АО "АКТИВ БАНК" об отложении судебного заседания от 27.01.2021 (входящий от 27.01.2021 N 01АП-7648/17(2); ходатайство об отложении судебного заседания от ООО "НПЦ "Стройтепроект" от 27.01.2021 (входящий от 27.01.2021 N 01АП-7648/17(2) с приложенными копиями следующих документов: определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.09.2017 по делу А39-7955/2016; определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 14.09.2020 по делу А39-7356/2020; определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 06.10.2020 по делу А39-7955/2016; доверенность от 20.01.2021 ООО "НПЦ "Стройтепроект"; доверенность от 02.10.2020 ООО "ПРОМКОМПЛЕКТ"; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.01.201 N ЮЭ9965-21-21838459; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.01.201 N ЮЭ9965-21-21845385.

Совещаясь на месте, суд определил: отказать АО "АКТИВ БАНК" и ООО "НПЦ "Стройтепроект" в удовлетворении поступивших ходатайств об отложении судебного заседания, ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Суд расценил приложение к ходатайству об отложении судебного заседания от ООО "НПЦ "Стройтепроект" как ходатайство о приобщении.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Таким образом, разрешение вопроса о принятии, а также оценке доказательств находится в пределах рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Суд, совещаясь на месте, рассмотрев ходатайство ООО "НПЦ "Стройтепроект" о приобщении к материалам дела указанных документов, руководствуясь статьями 41, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: отказать в удовлетворении поступившего ходатайства, ввиду отсутствия процессуальных оснований, неотносимости к предмету спора.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 2, 12, 15, 18.1, 20.3, 32, 60, 61, 129, 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), правовой позицией, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.05.2019 N308-ЭС19-449 по делу NА53-34228/2016, правовой позицией, сформированной в пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.12.2016 принято к производству заявление Акционерного коммерческого Банка "АКТИВ БАНК" (ПАО) о признании общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" банкротом.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 05 мая 2017 года (резолютивная часть оглашена 04 мая 2017 года) по делу N А39-7955/2016 в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" (ОГРН 1021301066522, ИНН 1326182485) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Булгаков Вячеслав Иванович.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 07 июня 2017 года (резолютивная часть оглашена 31 мая 2017 года) по делу N А39-7955/2016 в реестр требований кредиторов третьей очереди должника ООО "Саранская мебельная компания" включено требование кредитора - Акционерного коммерческого Банка "АКТИВ БАНК" (ПАО) в общей сумме 107 413 114 рублей 77 копеек, в том числе основной долг в сумме 98 196 721 рубль 31 копейка, финансовые санкции (пени, штрафы) в сумме 9 216 393 рубля 46 копеек. Требования кредитора признаны обеспеченным залогом имущества должника.

Требования АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО), вытекающие из кредитного договора N 387-КЛ-13 (невозобновляемая кредитная линия) от 20.12.2013 и из кредитного договора N 69-КЛ-14 (невозобновляемая кредитная линия) от 29.04.2014, в общей сумме 73 449 836 рублей 06 копеек признаны обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества N387-3-13 от 25.12.2013 и N69-3-14 от 07.05.2014, а именно: объектом незавершенного строительства общей площадью 13547,6 кв.м., площадь застройки 5281,8 кв.м., степень готовности - 39%, кадастровый (или условный: номер:13:23:1009041:335, адрес (местоположение) объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Лодыгина, и правом аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта торговли (торговый центр "Дом мебели"), общая площадь 18537 кв.м., кадастровый номер: 13:23:1009041:93, адрес (местоположение) объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Лодыгина.

Определениями Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 августа 2017 года (резолютивная часть оглашена 11 августа 2017 года) по делу N А39-7955/2016 в реестр требований кредиторов третьей очереди должника ООО "Саранская мебельная компания" дополнительно включены требования кредитора - АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) в сумме 14 045 741 рубль 09 копеек (в том числе основной долг в сумме 6302104 рубля 67 копеек, финансовые санкции (пени, штрафы) в сумме 7743636 рубля 42 копейки) и в сумме 32493163 рубля 09 копеек (в том числе основной долг в сумме 29 808 834 рубля 25 копеек, финансовые санкции (пени, штрафы) в сумме 2 684 328 рублей 87 копеек).

Требования кредитора признаны обеспеченным залогом имущества должника (вытекающие из кредитного договора N 387-КЛ-13 (невозобновляемая кредитная линия) от 20.12.2013 и из кредитного договора N 69-КЛ-14 (невозобновляемая кредитная линия) от 29.04.2014, в общей сумме 8 762 155 рублей 87 копеек признаны обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества N387-3-13 от 25.12.2013 и N69-3-14 от 07.05.2014 (вышеупомянутым объектом незавершенного строительства с правом аренды земельного участка)).

Процедура наблюдения в должника завершена в связи с введением процедуры внешнего управления определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 13 февраля 2018 года (резолютивная часть объявлена 08 февраля 2018 года).

В ходе осуществления полномочий внешнего управляющего Мурашкиной Е.В. в соответствии с нормами статьи 106 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разработан и представлен на утверждение собранию кредиторов план внешнего управления общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" (ОГРН 1021301066522, ИНН 1326182485).

План утвержден собранием кредиторов от 09.04.2018.

Реализация плана внешнего управления предусматривала завершение строительства здания торгового центра и передачу помещений в указанном здании в аренду заинтересованным лицам.

28 января 2020 года состоялось общее собрание кредиторов ООО "Саранская мебельная компания", на котором присутствовали кредиторы, в совокупности обладающие 98% голосов. Кредиторами принято решение о заключении по итогам процедуры внешнего управления мирового соглашения между должником и кредиторами, однако на момент рассмотрения отчета указанное мировое соглашение не заключено.

В связи с истечением предельных сроков внешнего управления и отсутствием заключенного мирового соглашения, решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 13 марта 2020 года (резолютивная часть решения суда объявлена 05 марта 2020 года) по делу N А39-7955/2016 ООО "Саранская мебельная компания" (ОГРН 1021301066522, ИНН 1326182485) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 19 мая 2020 года конкурсным управляющим должника утверждена Мурашкина Елена Вячеславовна.

В рамках осуществления полномочий конкурсного управляющего ООО "Саранская мебельная компания" Мурашкина Е.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором - АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) по заключению договора аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Торговый центр "Дом мебели" по ул.Лодыгина (г.Саранск, кадастровый номер 13:23:1009041:559).

В обоснование заявления конкурсный управляющий указывает следующее.

В настоящий момент здание торгового центра по ул. Лодыгина г. Саранска достроено и введено в эксплуатацию. Для целей наполняемости торгового центра целесообразно привлечение агрегатора - специализированной компании, которая будет осуществлять текущее управление зданием, его эксплуатацию, выработку маркетинговой концепции и наполнение арендаторами. В результате мер, предпринятых конкурсным управляющим, в качестве такового готово выступить ООО "Мебельный центр "Лето" (привлечено к участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора).

Конкурсный управляющий указал, что 03 апреля 2020 года проведено собрание кредиторов ООО "Саранская мебельная компания", на котором присутствовали представители 8 конкурсных кредиторов, в совокупности обладающие 98 % голосов от общего количества голосов кредиторов.

Мурашкина Е.В. сообщила суду первой инстанции, что в ходе указанного собрания кредиторами абсолютным большинством голосов (98,3%) принято решение о согласовании с конкурсным управляющим условий договора аренды недвижимого имущества - Торгового центра по ул.Лодыгина (г.Саранск) кадастровый номер 13:23:1009041:559 с соблюдением следующих существенных условий: срок аренды - 3 года, арендная плата - 1000000 (один миллион) рублей в месяц на протяжении первого года аренды, 2000000 (два миллиона) рублей в месяц на протяжении второго года аренды, 3000000 (три миллиона) рублей в месяц на протяжении третьего года аренды.

Уполномоченный орган, обладающий 0,1% голосов, голосовал за отложение рассмотрения указанного вопроса.

Названным собранием дополнительно принято решение обязать конкурсного управляющего обратиться в арбитражный суд с заявлением о понуждении АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) к согласованию условий договора аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств арбитражным судом выносится определение.

Согласно ст. 2 Закона о банкротстве, целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Заключение договора аренды имущества должника Торгового центра, являющегося предметом залога, соответствует цели конкурсного производства, и способствует обеспечению сохранности имущества. Условия предложенного для заключения договора аренды не противоречат действующему законодательству, и не нарушают права и законные интересы СМК, как должника, его кредиторов, в том числе залогового.

Согласно п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве, при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. Основополагающим требованием при реализации конкурсным управляющим своих прав и обязанностей, определенных Законом о банкротстве, является добросовестность и разумность его действий с учетом интересов лиц. участвующих в деле о банкротстве, на основании принципов порядочности, объективности, компетентности, профессионализма и этичности. Права и обязанности конкурсного управляющего обусловлены целями конкурсного производства, направленными на соразмерное удовлетворение требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве).

Основной круг обязанностей (полномочий) конкурсного управляющего определен в статьях 3, 129 Закона о банкротстве, невыполнение которых является основанием для признания действий конкурсного управляющего незаконными и отстранения его от возложенных на него обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника, будучи вправе, согласно п. 3 названной статьи, распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных законом. Передача имущества должника в аренду в ходе проведения процедуры конкурсного производства не запрещена нормами Закона о банкротстве, поскольку при аренде, арендатор следит за надлежащим состоянием арендованного имущества и ею сохранностью, а денежные средства, вырученные от аренды, поступают в конкурсную массу. Совершение сделок по передаче имущества должника в аренду направлено на обеспечение сохранности имущества должника, получающего доход в результате избранного арбитражным управляющим способа сохранения имущества.

Конкурсный управляющий Мурашкина Е.В. полагает, что конкурсный кредитор - АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) злоупотребляет своими правами при отказе дать согласие на передачу Торгового центра в аренду; его действия направлены исключительно на воспрепятствование увеличения конкурсной массы и, как следствие, удовлетворение требований иных кредиторов.

В заявлении конкурсный управляющий просит разрешить разногласия по заключению договора аренды имущества должника - Общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" (нежилое помещение Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г. Саранске, кадастровый номер 13:23:1009041:559, кадастровая стоимость - 117 283 641, 14 руб., площадь - 14 032,4 кв.м., 3 этажа, в том числе один подземный), находящегося в залоге у АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), возникшие между должником - Обществом с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания", кредиторами и залоговым кредитором - АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), разрешив и.о. конкурсного управляющего (конкурсному управляющему) должника - Общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" заключить договор аренды имущества - нежилого помещения Тортовый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г. Саранске, кадастровый номер 13:23:1009041:559, кадастровая стоимость - 117 283 641, 14 руб., площадь - 14 032,4 кв.м., 3 этажа, в том числе один подземный, находящегося в залоге у АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), между должником - Обществом с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная фабрика" и Обществом с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" (ОГРН 1201300000098. ИНН 1327035469) с соблюдением следующих существенных условий: срок аренды 3 (три) года, арендная плата - 1 000 000 рублей ежемесячно на протяжении первого года аренды, 2 000 000 руб. в течение второго года аренды. 3 000 000 руб. ежемесячно в течение 3 года аренды.

В силу пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве, должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Указанные разногласия разрешаются судом в порядке статьи 60 Закона о банкротстве по правилам об обособленном споре.

По аналогии подлежит разрешению и настоящий спор.

Несмотря на то, что задачами арбитражного управляющего в процедуре конкурсного производства являются последовательные мероприятия по формированию конкурсной массы путем выявления и реализации имущества (активов) должника для расчетов с кредиторами, запрета на осуществление должником-банкротом хозяйственной деятельности Закон о банкротстве не содержит.

Действуя разумно и добросовестно в интересах должника и кредиторов, конкурсный управляющий в силу имеющихся у него полномочий и компетенции должен определить стратегию конкурсного производства в отношении должника, в том числе целесообразность дальнейшего функционирования хозяйствующего субъекта, учитывая, в частности, исключение возможности необоснованного простоя имущества, которое может приносить доход в период осуществления мероприятий по его оценке, подготовке к реализации, наличие объективных предпосылок к продаже предприятия как единого имущественного комплекса либо осуществления процедуры замещения активов и т.п.

Срок, в течение которого может сохраняться производственная деятельность должника, должен соотноситься с периодом времени, необходимым и достаточным для выполнения эффективным арбитражным управляющим всех предусмотренных законом процедур, направленных на отчуждение принадлежащих должнику объектов в целях проведения расчетов с кредиторами.

При определении юридической судьбы имущества, являющегося предметом залога, залоговый кредитор имеет приоритет над иными участвующими лицами; при этом, права указанного лица не имеют характера безусловных и ограничены правами арбитражного управляющего и иных кредиторов, императивными нормами Закона о банкротстве, необходимостью соблюдения баланса интересов кредиторов должника, а также недопущения злоупотребления правами кого-либо из участвующих в деле лиц. При разрешении указанных разногласий суд не связан с доводами сторон и вправе определить наиболее целесообразный способ распоряжения имуществом в рамках, установленных Законом о банкротстве.

Указанная правовая позиция, в частности, отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.05.2019 N 308-ЭС19-449 по делу N А53-34228/2016.

Указанный подход подлежит применению и при рассмотрении настоящего обособленного спора.

Как следует из материалов дела, информации размещенной в электронном деле и ЕФРСБ, определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 05.05.2017 г. по делу N А39-7955/2016 в отношении ООО "Саранская мебельная компания" (ОГРН 1021301066522, ИНН 1326182485, юр. адрес: 430006, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, д.15,) введена процедура наблюдения (сообщение от 11.05.2017 N 1787010).

Процедура банкротства ООО "Саранская мебельная компания" длится с 2017 года.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.03.2020 установлено, что 09 апреля 2018 года был утвержден план внешнего управления ООО "Саранская мебельная компания", который предусматривал завершение строительства торгового центра, принадлежащею на праве собственности ООО "Саранская мебельная компания" и передачу в аренду помещений в данном торговом центре с целью получения дохода. Право собственности ООО "Саранская мебельная компания" на "объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенною строительства, общая площадь 13 547.6 кв.м.. площадь застройки 5 281.8 кв.м.. степень готовности 39%. адрес (местоположение) объекта: Республика Мордовия, город Саранск, ул. Лодыгина, кадастровый (или условный) номер 13:23:1009041:335" было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 12 декабря 2013 года сделана запись регистрации Л"13-13-01/266'2013-310: документы - основания: разрешение на строительство выданное Администрацией городского округа Саранск от 07.09.20II N ru 13301000-489.

Как следует из Решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.03.2020, план внешнего управления исполнен частично: строительство торгового центра, завершение которого планировалось согласно плану внешнего управления, окончено, что подтверждается выпиской из ЕГРН на Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г. Саранске, которому 25 сентября 2019 года присвоен кадастровый номер 13:23:1009041:559. Нежилое помещение - Торговый центр "Дом мебели", кадастровой стоимостью 117 283 641. 14 рубля, имеет площадь 14 032.4 кв.м.. 3 этажа, в том числе 1 подземный (далее по тексту Торговый центр), не был передан в аренду ни полностью, ни частично, как это предусматривалось планом внешнего управления.

Согласно договоров залога недвижимого имущества, заключенных между ООО "Саранская мебельная компания" и АКБ "АКТИВ БАНК": N 69-3-14 от 07 мая 2014 года. N 387-3-13 от 25 декабря 2013 года (п.п.2.1. 6.2-6.3) предметом залога по данным договорам является "обьект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 13 547.6 кв.м.. площадь застройки 5 281.8 кв.м.. степень готовности 39%. адрес (местоположение) объекта: Республика Мордовия, город Саранск, ул. Лодыгина, кадастровый (или условный) номер 13:23:1009041:335". В период действия названных договоров залога, ООО "Саранская мебельная компания", как залогодатель, не вправе без предварительного письменного согласия АКБ "АКТИВ БАНК", как залогодержателя, передавать предмет залога в аренду; не проводить никаких действий в отношении предмета залога, результатом которых будет какое либо его обременение.

В связи с этим, Мурашкина Е.В. (на тот момент внешний управляющий ООО "Саранская мебельная компания") 07.02.2020 г. (исх. N 2) обратилась в АКБ "АКТИВ БАНК" (IIАО) с просьбой дать согласия на заключение договора аренды Торгового центра с ООО Мебельный центр "Лето", приложив проект договора аренды.

12 февраля 2020 года (исх. N 708/22) АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) ответил отказом.

25 февраля 2020 года (исх. N 4) Мурашкина Е.В. (на тот момент внешний управляющий ООО "Саранская мебельная компания"), вновь обратилась в АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) с просьбой дать согласие на заключение договора аренды Торгового центра с ООО Мебельный центр "Лето", указав на то, что на 50-60% площадей уже имеются предложения от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые желают взять помещения в аренду в Торговом центре, заключить договоры аренды (субаренды), въехать в Торговый центр и начать осуществление деятельности на арендованных площадях и. как следствие, оплачивать арендную плату.

Какого либо ответа на данное предложение от 25.02.2020 г. АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) в адрес ООО "Саранская мебельная компания" не направлял.

Как следует из протокола собрания кредиторов ООО "Саранская мебельная компания", 03 апреля 2020 года арбитражным управляющим Мурашкиной Е.В. проведено собрание кредиторов ООО "Саранская мебельная компания".

В собрании принимали участие (сведения об участниках отражены в "Журнале регистрации участников собрания кредиторов"):

Наименование участника собрания кредиторов	Ф.И.О. представителя участника собрания кредиторов	Реквизиты документа, подтверждающего ПОЛНОМОЧИЯ н ред с та витсл я у част н и ка собрании кредиторов	Отметка о количестве голосов, руб.
ФНС России	Зюков А.Н.	Доверенность N 15-27/01517 от 11.02.2020	104 043.74
ИП Советкин Сергей Иванович	Леушкина Н.Н.	доверенность от 11.12.2017	5 327 029.75
ООО "Дорожник"	Ковалев Э.Б.	доверенность от 21.01.2020	4 485 372,03
ИП Цанг Инна Геннадьевна	Филатова О. Е.	доверенность от 20.01.2020	4 550 000.00
ООО "Цанг"	Филатова О.Е.	доверенность от 21.01.2020	713 540.88
ООО "Био-Климат С"	Ковалев Э.Б.	доверенность от 21.01.2020	3 684 503.80
Надежин Вячеслав Николаевич	Надежин В.Н.	паспорт 8907 022617 выдан 13.09.2007 ОУФМС России в Октябрьском Районе г. Саранска	641 075,00
ООО "Научно-производственный центр "Стройтехпроект"	Клеянкина А.А.	доверенность от 02.04.2020	163 191 188,00
Управление Росреестра по Республике Мордовия	Кривовичсва Т.Н.	доверенность N 111 от 27.12.2019	Без права голоса

Общее число голосов участников собрания составило: 182 696 753.20 голосов из 185 735 257.06 голосов (98 %).

На повестку дня были вынесены следующие вопросы:

Определение кандидатуры конкурсного управляющего, либо определение саморегулируемой организации из числа членов которой может быть выбран конкурсный управляющий.

Определение периодичности проведения собраний кредиторов и предоставления кредиторам отчетов конкурсного управляющего о ходе конкурсного производства и об использовании денежных средств.

Как следует из протокола собрания кредиторов, до начала собрания кредиторов, конкурсный кредитор Надежин Вячеслав Николаевич обратился к исполняющему обязанности конкурсного управляющего с письменным заявлением о включении в повестку дня собрания кредиторов дополнительного вопроса: "Обязать исполняющего обязанности конкурсного управляющего (конкурсного управляющего) обратиться в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о понуждении АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) согласовать условия договора аренды здания Торгового центра "Дом мебели", расположенного по адресу: г. Саранск, Лодыгина, 17 Е. кадастровый номер 13:23:1009041:559", а так же просил голосовать кредиторов по данному дополнительному вопросу.

После голосования по вопросам повестки для, кредиторы приступили к обсуждению возможности включения в повестку дня собрания кредиторов дополнительного вопроса по письменной заявке конкурсного кредитора Надежина В.Н. Кредиторы решили проголосовать по данному вопросу.

Результаты голосования: за - 182 592 709,46 голосов (98.3 % голосов от общего числа голосов, включенных в реестр с правом голоса), против - 104 043,74 голосов (0,1 % голосов от общего числа голосов, включенных в реестр с правом голоса), воздержался - 0 голосов

Принято решение: включить в повестку дня собрания кредиторов дополнительный вопрос: "Обязать исполняющего обязанности конкурсного управляющего (конкурсного управляющего) обратиться в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о понуждении АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) согласовать условия договора аренды здания Торгового центра "Дом мебели", расположенного по адресу: г. Саранск, Лодыгина, 17 Е, кадастровый номер 13:23:1009041:559".

По дополнительному вопросу повестки дня собрания кредиторов выступила и.о. конкурсного управляющего, сообщив, что к ней с письменным заявлением обратился конкурсный кредитор должника - Надежин Вячеслав Николаевич, указал при этом, что здание торгового центра, расположенное по адресу: г.Саранск. Лодыгина. 17 Е пустует ввиду того, что залоговый кредитор ОАО АКБ "Актив Банк" не дает согласия на сдачу этого имущества в аренду. И.о. конкурсного управляющего подтвердила, что она неоднократно письменно обращалась в банк с вопросом о согласовании условий договора аренды помещений, введенного в эксплуатацию Торгового центра "Дом мебели", принадлежащего должнику на праве собственности. Указанное здание является предметом залога по обязательствам должника перед ОАО АКБ "Актив Банк", задолженность включена в реестр требований кредиторов. Кредиторы, в свою очередь, высказали единогласное общее мнение о том, что здание торгового центра с уже имеющимися в нём арендаторами (как готовый бизнес) будет иметь большую рыночную стоимость, и большую вероятность его продажи по высокой цене, что соответствует целям процедуры конкурсного производства реализация имущества по наиболее высокой цене и максимальное удовлетворение требований кредиторов.

По дополнительному вопросу N 1 повестки дня проголосовали "за" - 182 592 709,46 голосов (98.3 % голосов от общего числа голосов, включенных в реестр с правом голоса), "против" - 0 голосов, воздержался - 0 голосов, за "отложение голосования" - 104 043,74 голосов (ФНС России -0,1 % голосов от общего числа голосов, включенных в реестр с правом голоса).

Принято решение: Обязать исполняющего обязанности конкурсного управляющего (конкурсного управляющего) обратиться в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о понуждении АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) согласовать условия договора аренды здания Торгового центра "Дом мебели", расположенного по адресу: г. Саранск, Лодыгина, 17 Е, кадастровый номер 13:23:1009041:559.

Из протокола собрания кредиторов не следует, что управляющим предлагался для ознакомления проект договора аренды и не обсуждались вопросы о стоимости арендной платы, сроки договора, возможность наделения арендатора правом сдачи имущества в субаренду.

После проведения собрания кредиторов, и.о. конкурсного управляющего, 04.04.2020 года направила в адрес АКБ "АКТИВ БАНК" проект договора аренды Торгового центра с сопроводительным письмом в котором просила согласовать основные условия договора аренды. Ответа на данное письмо не получено.

Направляя в адрес залогового кредитора - АКБ "АКТИВ БАНК" (ПАО) письма - заявления с просьбой дать согласие на сдачу Торгового центра в аренду, временный управляющий (и.о. конкурсного управляющего) исходила из того, что:

в настоящее время у ООО "Саранская мебельная компания" отсутствуют денежные средства на содержание Торгового центра (отопление, охрану, освещение и т.д.). Отсутствие средств на содержание Торгового центра (его отопление, охрану, оплату иных коммунальных услуг, в том числе по освещению) приведет к разрушению Торгового центра, являющегося, в настоящее время основным средством получения ООО "Саранская мебельная компания" доходов от предпринимательской деятельности;

отсутствие арендаторов в Торговом центре существенно снизит его цену при реализации, так как данный объект строился исключительно в целях сдачи в аренду площадей Торгового центра. При наличии "готового бизнеса" (помещений (здания) с арендаторами), стоимость помещений (здания) с арендаторами значительно выше, чем без таковых;

- при сдаче Торгового центра в аренду, то есть при эксплуатации указанного объекта существенной амортизации Торгового центра, как предмета залога не произойдет: в тоже время будет обеспечена сохранность Торгового центра, как предмета залога; арендная плата, полученная от арендаторов, не только покроет текущие платежи, но и будет являться источником пополнения конкурсной массы ООО "Саранская мебельная компания";

- в настоящее время у ООО "Саранская мебельная компания" отсутствует иная возможность получения денежных средств (без проведения процедур оценки и реализации имущества, в том числе и залогового, которые являются затратными как по времени, так и финансово) на покрытие текущих платежей и формирование конкурсной массы;

- отказ залогового кредитора от дачи согласия на передачу в аренду залогового имущества должника не должен негативно сказываться на правах не залоговых кредиторов, должника и конкурсного управляющего.

15.05.2020 Конкурсный управляющий обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением, в котором просит разрешить разногласия по заключению договора аренды имущества должника - Общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" (нежилое помещение Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г. Саранске, кадастровый номер 13:23:1009041:559, кадастровая стоимость - 117 283 641, 14 руб., площадь - 14 032,4 кв.м., 3 этажа, в том числе один подземный), находящегося в залоге у АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), возникшие между должником - Обществом с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания", кредиторами и залоговым кредитором - АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), разрешив и.о. конкурсного управляющего (конкурсному управляющему) должника - Общества с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная компания" заключить договор аренды имущества - нежилого помещения Тортовый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г. Саранске, кадастровый номер 13:23:1009041:559, кадастровая стоимость - 117 283 641, 14 руб., площадь - 14 032,4 кв.м., 3 этажа, в том числе один подземный, находящегося в залоге у АКБ "АКТИВ-БАНК" (ПАО), между должником - Обществом с ограниченной ответственностью "Саранская мебельная фабрика" и Обществом с ограниченной ответственностью Мебельный центр "Лето" (ОГРН 1201300000098. ИНН 1327035469) с соблюдением следующих существенных условий: срок аренды 3 (три) года, арендная плата - 1 000 000 рублей ежемесячно на протяжении первого года аренды, 2 000 000 руб. в течение второго года аренды. 3 000 000 руб. ежемесячно в течение 3 года аренды.

В приложениях к указанному заявлению Конкурсный управляющий приложила проект договора аренды с ООО Мебельный центр "Лето".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Мурашкина Е.В. указала, что пока договор аренды не заключен, несмотря на указание суда первой инстанции на немедленное исполнение судебного акта.

Как следует из правовой позиции конкурсного управляющего, текста проекта договора аренды, управляющий настаивает на заключении договора аренды с ООО Мебельный центр "ЛЕТО" в лице директора Филатовой Олеси Евгеньевны, на условиях указанных в проекте договора.

Коллегией судей установлено, что согласно информации, содержащейся в ЕГРЮЛ, ООО "Мебельный центр "Лето" (ОГРН 1201300000098, ИНН 1327035469) зарегистрировано налоговым органом 16.01.2020 (ГРН 1201300000098). Адрес юридического лица: 430006, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, д. 17Е.

Директором общества является Филатова Олеся Евгеньевна. Уставный капитал общества составляет 10 000 рублей. Единственным участником общества является Ковалев Эдуард Болеславович (размер доли 100 %).

Основным видом деятельности ООО "Мебельный центр "Лето" является Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20). Дополнительные виды деятельности: 46.90 Торговля оптовая неспециализированная; 52.10.9 Хранение и складирование прочих грузов; 52.21.2 Деятельность вспомогательная, связанная с автомобильным транспортом; 52.29 Деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками; 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе; 70.22 Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления; 73.11 Деятельность рекламных агентств; 82.99 Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки.

При этом, помещение, в котом зарегистрировано указанное общество принадлежит ООО "Саранская мебельная компания" на праве собственности на основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, кадастровый (или условный) номер: 13:23:1009041:559. Дата государственной регистрации 15.10.2019, номер государственной регистрации: 13:23:1009041:559-13/038/2019-1".

В судебном заседании 17.12.2020, Мурашкина Е.В. не смогла пояснить о наличии либо отсутствии каких-либо договоренностей с ООО "Мебельный центр "Лето" о предоставлении юридического адреса по месту нахождения недвижимого имущества должника, ссылаясь на отсутствие воспоминаний об этом.

Установив указанные факты, определением от 17.12.2020 Первый арбитражный апелляционный суд запросил в Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска регистрационное дело общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр "Лето" (ОГРН 1201300000098, ИНН 1327035469) 430006, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, д. 17Е.

В материалы дела от Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска поступила копия регистрационного дела общества с ограниченной ответственностью "Мебельный центр "Лето" (входящий N 01АП-7648/17 (2) от 11.01.2021).

Суд изучив материалы регистрационного дела установил, что 13.01.2020 в налоговый орган подано заявление о создании юридического лица ООО "Мебельный центр "Лето".

Из решения N 1 единственного участника ООО "Мебельный центр "Лето" от 13.01.2020 следует, что единственный учредитель ООО "Мебельный центр "Лето" Ковалев Э.Б. решил создать ООО "Мебельный центр "Лето". Место нахождения общества: ул. Лодыгина, д. 17 Е, г. Саранск, Республика Мордовия. Размер уставного капитала 10 000 руб., т.е. по месту нахождения имущества должника.

Из указанного регистрационного дела следует, что в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска управляющим ООО "Саранская мебельная компания" Мурашкиной Е.В. представлено Гарантийное письмо N 1 от 13.01.2020 следующего содержания: "Настоящим гарантируем, что ООО "Саранская мебельная компания" (ИНН 1326182485) в лице внешнего управляющего Мурашкиной Елены Вячеславовны, действующей на основании приказа N5 от 13 февраля 2018 года, предоставит в аренду ООО "Саранская мебельная компания" нежилое помещение площадью 14032, 4 кв.м. на срок 5 лет, по адресу: 430006, г. Саранск, ул. Лодыгина 17Е, в том числе в качестве юридического адреса (места нахождения). После регистрации ООО "Мебельный центр "ЛЕТО" с ним будет заключен договор аренды.

Так же в указанном письме говорится, что помещение принадлежит ООО "Саранская мебельная компания" на праве собственности на основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, кадастровый (или условный) номер: 13:23:1009041:559. Дата государственной регистрации 15.10.2019, номер государственной регистрации: 13:23:1009041:559-13/038/2019-1".

Таким образом, еще до обращения управляющего к Банку с предложением согласовать заключение договора аренды, и до вынесения указанного вопроса на обсуждение собрания кредиторов (03.04.2020), Мурашкина Е.В. уже 13.01.2020 сообщила регистрирующему органу (Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Саранска) о договоренностях с единственный учредитель ООО "Мебельный центр "Лето" Ковалевым Э.Б. о заключении договора аренды сроком на 5 лет.

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 07.06.2017 суд в том числе признал обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества N 387-З-13 от 25.12.2013 и N 69-3-14 от 07.05.2014 объект незавершенного строительства общей площадью 13547,6 кв.м., площадь застройки 5281,8 кв.м., степень готовности - 39%, кадастровый (или условный: номер:13:23:1009041:335, адрес (местоположение) объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Лодыгина. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2013, запись регистрации N 13-13-01/266/2013-310.

Своего согласия на заключение договора аренды в отношении вышеназванного имущества Банк не давал.

Однако, как ранее уже было указано, при определении юридической судьбы имущества, являющегося предметом залога, залоговый кредитор имеет приоритет над иными участвующими лицами; при этом, права указанного лица не имеют характера безусловных и ограничены правами арбитражного управляющего и иных кредиторов, императивными нормами Закона о банкротстве, необходимостью соблюдения баланса интересов кредиторов должника, а также недопущения злоупотребления правами кого-либо из участвующих в деле лиц. При разрешении указанных разногласий суд не связан с доводами сторон и вправе определить наиболее целесообразный способ распоряжения имуществом в рамках, установленных Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из анализа норм законодательства о банкротстве, основная цель конкурсного производства - удовлетворение требований кредиторов в максимально полном объеме в результате реализации конкурсной массы должника. Следовательно, разумными и обоснованными являются действия конкурсного управляющего, направленные на увеличение размера конкурсной массы.

Заключение договоров аренды в период конкурсного производства допускается, если это не противоречит цели данной процедуры и не влечет за собой нарушение прав конкурсных кредиторов. Вместе с тем, не могут быть признаны добросовестными и разумными действия конкурсного управляющего, в результате которых условия пользования имуществом должника значительно, в худшую сторону для должника, отличаются от обычных условий пользования данным имуществом, что влечет за собой неполучение в конкурсную массу доходов, которые могли бы быть получены в обычных условиях.

Таким образом, передавая имущество должника в аренду, конкурсный управляющий, действуя разумно и добросовестно, должен учитывать экономическую обоснованность заключения договора аренды для должника.

Эти же условия необходимо выяснить и суду, рассматривающему настоящий спор.

Коллегией судей проанализированы существенные условия договора в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, в результате чего, коллегия судей пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1.1., 1.4 проекта договора, Арендодатель (должник по настоящему делу) передает за плату во временное владение и пользование Арендатору (ООО Мебельный центр "ЛЕТО") трехэтажное нежилое помещение Торговый центр "Дом мебели", расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, д. 17 Е, кадастровый номер 13:23:1009041:559. площадью 14 032.4 (четырнадцать тысяч тридцать две целых 4/10) квадратных метра (далее - "Здание") для организации и ведения коммерческой деятельности, кроме запрещенной действующим законодательством РФ, со всеми правами, предоставленными настоящим Договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а Арендатор обязуется принять Здание, своевременно и надлежащим образом вносить арендные платежи (раздел 6 настоящего Договора) и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

Арендатору одновременно с передачей нрав владения и пользования Зданием передается право пользования той частью земельного участка, которая занята Зданием и необходима для его использования. Земельный участок, на котором расположено Здание, площадью 18 537 кв. метров, кадастровый номер 13:23:1009041:93, адрес участка: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Лодыгина, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для размещении объекта торговли (Торговый центр "Дом мебели) и находится в пользовании Арендодателя на основании договора аренды земельного участка N 15440 от 05 апреля 2016 года.

Таким образом, согласно условиям проекта договора, ООО Мебельный центр "ЛЕТО" будет являться единственным арендатором всего указанного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как правило, арендная плата состоит из постоянной и переменой части оплаты. При этом, размер постоянной части определяется исходя из размера арендуемой площади, переменную часть оплаты составляют расчеты показаний счетчиков за потребленную энергию, водоснабжение и теплоснабжение.

Пунктом 6.1 проекта договора аренды установлено, что арендная плата за первый год аренды Здания составляет 1 000 000 (Один миллион) рублей в т.ч. НДС по действующей ставке РФ ежемесячно, за второй год аренды -2 000 000 руб. ежемесячно; за третий год аренды -3 000 000 руб. ежемесячно; срок аренды устанавливается - 3 года.

При этом, в соответствии с пунктами 3.1.5 и 3.1.6 Арендодатель обязан Оплачивать коммунальные платежи (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) согласно отдельным договорам, которые Арендодатель обязан заключить с соответствующими организациями и нести обязанность по страхованию Здания.

Таким образом, коллегия судей исходя из буквального содержания указанных положений проекта договора аренды, пришла к выводу, что настоящий проект не содержит условий о переменной части арендной платы, за счет арендной платы, в том числе должны погашаться и расходы по коммунальным платежам (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) согласно отдельным договорам, которые Арендодатель обязан заключить с соответствующими организациями, а также за счет арендной платы должник несет расходы по страхованию Здания.

В целях выяснения экономической обоснованности заключения договора аренды (для исключения его убыточности) и установления справедливой ежемесячной арендной платы (существенное условие договора), подлежит выяснению фактический размер расходов должника (в том числе ежемесячный), который есть в настоящее время и появиться в результате сдачи помещений в аренду (субаренду).

Кроме того, суд, разрешая разногласия относительно возможности заключения долгосрочного договора аренды, должен выяснить вопрос и экономическую обоснованность заключения договора аренды в том числе и для должника и его кредиторов.

В материалы дела конкурсным управляющим должника Мурашкиной Е.В. представлены сведения о ежемесячных расходах по содержанию и обслуживанию имущественного комплекса ООО "Саранская мебельная компания": Аренда земли (3 136 251 руб./12 мес.) 251 354 руб., налог на имущество (1 17 000 000 руб.*2%/12мес.) 195 000 руб., электроэнергия 85 700 руб., потребление газа 53 575 руб., обслуживание газопроводов 15 000 руб., охрана (3 чел.* 12130) 36 360 руб., прочее (водопровод, канализация, аварийные ситуации, мелкий ремонт, чистка снега) 35 000 руб. Итого 682019 руб. (т. 1 л.д. 178).

Коллегией судей в судебном заседании 19.11.2020 предложено Мурашкиной Елене Вячеславовне представить в материалы дела экономическое обоснование арендной платы (в том числе переменной и постоянной составляющих арендной платы), в случае заключения договора аренды, представить оригинал договора аренды, обоснование сроков.

Определением от 26.11.2020 Первый арбитражный апелляционный суд повторно предложил Мурашкиной Елене Вячеславовне представить в материалы дела экономическое обоснование арендной платы (в том числе переменной и постоянной составляющих арендной платы) обоснование срока заключения договора аренды, в случае заключения договоров субаренды, представить оригиналы договоров.

В материалы дела Мурашкина Е.В. не представила указанные сведения.

В письменных пояснениях от 20.01.2021 АКБ "Актив Банк" указывает, что спорный договор аренды в обязательном порядке должен предусматривать условия оплаты переменной составляющей - текущие коммунальные расходы.

Банк обращает внимание коллегии судей, что освещение и отопление здания площадью более 14 тыс. кв.м. может обойтись в сумму, стремящуюся к 1 млн. руб. При этом, постоянная составляющая спорного договора аренды составляет всего 1 млн. руб., то есть 71,26 рублей за 1 кв.м. (1 000 000 руб. / 14 032,4 кв.м.).

Банк полагает, что арендная плата в размере 71 руб. за 1 кв.м. - это низкая арендная плата за объекты недвижимости, гораздо ниже рыночной, которая составляет в настоящее время (с учетом пандемии) от 300 до 600 руб. за 1 кв. м. А в "хорошие времена" (до пандемии) арендная плата по аналогичным объхектам доходила и до 1 000 руб. и выше за 1 кв.м.

По мнению Банка, возложение текущих расходов по обслуживанию ТЦ "Дом мебели" на Должника, также как и "скромный" размер арендной платы, не только не оправдывает смысл заключения договора аренды, но и приведет к росту текущих расходов Должника (которые уже составляют более 35 млн. руб.), при одновременном получении достаточно солидной, по мнению Банка, прибыли Арендатора - ООО "Мебельный центр "Лето".

При таких обстоятельствах, по мнению Банка, заключение спорного договора аренды с ООО "Мебельный центр "Лето" для Должника является необоснованным и противоречащим целям конкурсного производства.

Коллегией судей проанализированы сведения о ежемесячных расходах по содержанию и обслуживанию имущественного комплекса ООО "Саранская мебельная компания": Аренда земли (3 136 251 руб./12 мес.) 251 354 руб., налог на имущество (1 17 000 000 руб.*2%/12мес.) 195 000 руб., электроэнергия 85 700 руб., потребление газа 53 575 руб., обслуживание газопроводов 15 000 руб., охрана (3 чел.* 12130) 36 360 руб., прочее (водопровод, канализация, аварийные ситуации, мелкий ремонт, чистка снега) 35 000 руб. Итого 682019 руб. (т. 1 л.д. 178).

В указанных расчетах не имеется сведений о стоимости страхования здания, отсутствует информация о размере налогов, подлежащих начислению и уплате в бюджеты различных уровней после поступления арендной платы, так как указанная сумма арендной платы будет в любом случае подвергаться налогообложением независимо от применяемой должником системы налогообложения.

Кроме того, ООО Мебельный центр "Лето" в материалы дела представлен список компаний, с которыми существуют предварительные договоренности по аренде в Торговом центре "ЛЕТО" (более 50 потенциальных субарендаторов). В силу указанных обстоятельств, также подлежит выяснению увеличение размера потребления различных ресурсов в связи со сдачей помещений в субаренду многочисленным субъектам предпринимательской деятельности и появления трафика потенциальных покупателей.

В материалы дела в ответ на запрос конкурсного управляющего Мурашкиной Е.В. о проведенных и планируемых мероприятиях по заполнению арендаторами Торгового центра "Дом мебели", ООО Мебельный центр "Лето" сообщило, что с целью исполнения взятых на себя обязательств ООО Мебельный центр "Лето" еще на стадии заключения договора с ООО "Саранская мебельная компания" была проведена следующая работа в том числе: предварительные договоренности с Ростелекомом по подключению и техническому обслуживанию сети Интернет, наружному и внутреннему видеонаблюдению.

Предварительные расчеты по указанным расходам должника также не представлены.

Размер увеличения расходов должника в связи с предполагаемой сдачей в аренду (субаренду) на момент рассмотрения дела, как в суде первой инстанции, так и на стадии рассмотрения дела в апелляционной инстанции, невозможно установить, и, соответственно, определиться с размером арендной платы.

Статьей 9 АПК РФ установлен принцип состязательности при рассмотрении дела в арбитражных судах. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который заключается в обеспечении сторонам дела "паритетной" возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. Этот принцип в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представить доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для нее негативных последствий такого процессуального поведения. В арбитражном процессе суд согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.

С учетом изложенного, у коллегии судей не имеется возможности определить существенное условие договора аренды - размер арендной платы, ввиду отсутствия полной и достоверной информации о расходах должника, которые возникнут в связи со сдачей имущества в аренду, с последующей пересдачей в субаренду.

Что является самостоятельным основанием для отказа в разрешении разногласий.

В отношении возможности сдачи помещений, принадлежащих должнику, установлено следующее.

В соответствии с пунктами проекта договора (п. 3.4.1.) арендатор имеет право сдавать Здание в субаренду, как в целом, так и какую-либо его часть без дополнительного согласования с Арендодателем; Согласовывать коммерческие условия по договорам субаренды (3.4.2.); Согласовывать размещение Помещений субарендаторов в Здании (3.4.3).

Таким образом, согласно условиям проекта договора, ООО Мебельный центр "ЛЕТО" будет является единственным арендатором всего указанного объекта недвижимости, и только он будет иметь право распоряжаться имуществом должника путем сдачи его в субаренду.

ООО Мебельный центр "Лето" в материалы дела представлен список компаний, с которыми существуют предварительные договоренности по аренде в Торговом центре "ЛЕТО" :

Первый этаж

Пав. N 1/1 Кухни "EVITA" (111 кв.м)

E-mail :devyatkin70@list.ru

Пав. N 2/1 Кухни "CUCINA" (87 кв.м)

E-mail:albatross.saransk@mail.ru

Пав. N 3/1 Корпусная мебель "Эко Мебель" (83 кв.м)

E-mail :maxdml 985@mail.ru

Пав. N 4/1 Кухни "SV мебель" (89 кв.м)

E-mail :razvitie@sv-mebel.ru

Пав. N 5/1 Кухни "Сурская мебель" (86 кв.м)

E-mail :mo.sdobnikova@bk.ru

Пав. N 8/1 Мягкая мебель "RIVALLI" (85 кв.м)

E-mail:makarov@nahodka.ru

Пав. N 9/1 Мягкая мебель BLANDO" (115 кв.м)

E-mail :makarov@nahodka.ru

Пав. N 14/1 Корпусная мебель "MIRATI" (106 кв.м)

Пав. N 15/1 ТД "Лазурит" (188 кв.м)

E-mail:dir@pnz.lazurit.com

Пав. N 16/1 Столы, стулья "СтолБери" (53 кв.м)

E-mail:dom2019saransk@mail.ru

Пав. N 17/1 Кухни "MGS МЕВЕЬ" (55 кв.м)

E-mail :Elena.sh21 @bk.ru

Пав. N 18/1 Кухни "Стиль Жизни" (55 кв.м)

E-mail:mebelsaransk@bk.ru

Пав. N 19/1 Кухни "Стиль Жизни" (55 кв.м)

E-mail: mebelsaransk@bk.ru

Пав. N 20/1 Кухни "Катюша" (109 кв.м)

E-mail:pasha.l.g2@mail.ru

Пав. N 21/1 Кухни "Кухонный двор" (83 кв.м)

E-mail: infiniti-a@yandex.ru

Пав. N 22/1 Кухни "Мирати" (111 кв.м)

E-mail :info@miratimebel.ru

Пав. N 24/1 Фабрика товаров для здорового сна "Аскона" (89 кв.м) E-mail :marshalovana@askona.ru

Пав. N 25/1 Фабрика товаров для здорового сна "Аскона" (140 кв.м)

E-mail:marshalovana@askona.ru

Пав. N 26/1 Мягкая мебель "MOON" (122 кв.м)

E-mail: go@moon.ru

Пав. N 27/1 Мягкая мебель "Ихсан" (84 кв.м) E-mail: factory.ihsan@yandex.ruПав. N 28/1 Мягкая мебель "Комфорт плюс" (84 кв.м) E-mail: info@cpmebel.ru

Пав. N 29/1 Мягкая мебель "Эко Мебель" (89 кв.м)

E-mail: maxdml985@mail.ru

Пав. N 31/1 Мягкая мебель "Идиллия" (90 кв.м)

E-mail: mebelidillia@mail.ru

Пав. N 32/1 Матрасы "Райтон" (84 кв.м)

E-mail :maslenniko v_o v@mail.ru

Пав. N 33/1 Матрасы "Райтон" (89 кв.м)

E-mail: maslennikov_ov@mail.ru

Пав. N 34/1 Матрасы "Орматек" (86 кв.м)

E-mail: maslennikov_ov@mail.ru

Пав. N 35/1 Матрасы "Орматек" (86 кв.м)

E-mail: maslennikov_ov@mail.ru

Второй этаж

Пав. N 3/2 Корпусная мебель "Фаворит" (83 кв.м) E-mail: mebel@favorit-divan.ru

Пав. N 22/2 Корпусная и мягкая мебель Семья МеБелони" (БТС) (55 кв.м) E-mail: info@semya.mebelony.ru

Пав. N 23/2 Корпусная и мягкая мебель Семья МеБелони" (БТС) (109 кв.м)

E-mail: info@semya.mebelony.ru

Пав. N 24/2 Корпусная мебель "Бержер" (86 кв.м)

E-mail: berger@mail.ru

Пав. N 25/2 Корпусная мебель "ЗУмебель" (111 кв.м) E-mail: razvitie@sv-mebel.ru

Пав. N 38/2 Мягкая мебель "M00N TRADE" (90 кв.м) E-mail: go@moon.ru

По сути, в результате заключения договора аренды ООО Мебельный центр "Лето" будет являться единственным лицом, имеющим право сдачи в субаренду помещений должника третьим лицам и целью заключения договора аренды является только сдача помещений должника в субаренду.

Целесообразность такой схемы постройки правоотношений конкурсным управляющим не доказана.

В отношении срока заключения договора аренды установлено следующее.

В силу положений части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1.5 проекта договора срок аренды Здания устанавливается с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Здания Арендатору и составляет 5 (пять) лет. Срок аренды и срок действия договора совпадают.

Кроме того, в соответствии с п. 3.4.5. проекта договора Арендатор пользуется преимущественным правом на продление Договора аренды на тех же условиях на новый срок, а также на заключение нового Договора аренды.

Пунктом 3.4.6. установлено, что Арендатор пользуется преимущественным правом на продление Договора аренды на тех же условиях на новый срок, а также на заключение нового Договора аренды.

Пунктом 13.1 предусмотрено, что реорганизация организации - Арендодателя, а также перемена собственника Здания не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора. Новый собственник (владелец) становится правопреемником Арендодателя по настоящему Договору, при этом Договор подлежит переоформлению на основании дополнительного соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (владельца).

При этом, 01.06.2020 в ЕФРСБ (сообщение N 5050309) размещена информация о результатах инвентаризации имущества должника. Из инвентаризационной описи основных средств от 27.05.2020 следует, что в собственности ООО "Саранская мебельная компания" находится здание Торгового центра "Дом мебели" 2019 года постройки, инвентарный номер N 00000001, стоимостью по данным бухгалтерского учета 393 246 446, 29 руб.

05.09.2020 в ЕФРСБ (сообщение N 5431270) размещен отчет об оценке имущества должника N 124/07-2020 от 02.09.2020, проведенный Саморегулируемой межрегиональной организацией оценщиков (СМАО). Согласно сведениям об объектах оценки стоимость здания (Нежилое здание, Торговый центр "Дом мебели" по ул. Лодыгина в г.Саранске), кадастровый номер 13:23:1009041:559, 13547,6 кв.м., на дату проведения оценки 02.09.2020 определена оценщиком в 390 936 000,00 руб., балансовая стоимость - 393 246 446,29 руб.

По сути своей, указанные сведения указывают, что имущество готовится к реализации.

Таким образом, из анализа указанных положений следует, что в результате заключения указанного договора в отношении недвижимого имущества должника, на стадии конкурсного производства, в преддверии его реализации, возникнет многолетнее обременение, с безусловным правом арендатора на продление Договора аренды на тех же условиях на новый срок, а также на заключение нового Договора аренды.

С учетом, установления факта невозможности определить справедливый размер арендной платы, не представляется возможным и установить факт того, будет ли обременение недвижимого имущества в виде долгосрочного договора аренды кардинально сужать круг возможных покупателей объектов недвижимости и снижать стоимость имущества. В силу чего не может быть учтено и представленное в материалы дела представлено мнение специалиста (т. 1 л.д. 171-172).

Как следует из протокола судебного заседания 17.07.2020 по делу N А39-7955/2016 (т. 1 л.д. 180) ко дню судебного заседания от третьего лица ООО "Мебельный центр "Лето" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства с связи с необходимостью представления дополнительных доказательств и был представлен иной проект Договора аренды с ООО Мебельный центр "ЛЕТО".

ООО Мебельный центр "Лето" внесло изменения в проект договора аренды с ООО "Саранская мебельная компания" (т. 1 л.д. 194) (размер арендной платы снижено до 700 000 руб. и т.д.).

Коллегией судей проанализированы положения и указанного проекта. Указанный проект содержит такие же пороки, как и проект, приложенный к заявлению конкурсного управляющего в заявлению.

Как выше уже было указано, арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который заключается в обеспечении сторонам дела "паритетной" возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. Этот принцип в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представить доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для нее негативных последствий такого процессуального поведения. В арбитражном процессе суд согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.

Коллегия судей оказывало управляющему содействие, предлагали восполнить недостающую информацию, с целью определить существенное условие договора аренды - размер арендной платы. Однако, Мурашкина Е.В. указанной возможностью не воспользовалась. Как не реализовали указанную возможность и иные заинтересованные лица (в том числе ООО Мебельный центр "ЛЕТО").

С учетом изложенного, в рамках настоящего обособленного спора невозможно разрешить разногласия, так как не имеется возможности определить существенное условие договора аренды - размер арендной платы, ввиду отсутствия полной и достоверной информации о расходах должника, которые возникнут в связи со сдачей имущества в аренду, с последующей пересдачей арендатором помещений в субаренду.

Учитывая, изложенное, коллегия судей приходит к выводу, что обращение в суд Мурашкиной Е.В. с названными разногласиями является преждевременным, ее заявление не подлежит удовлетворению.

Неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пп. 1 п. 1 ст. 270 АПК РФ), недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными (пп. 2 п. 1 ст. 270 АПК РФ) влечет отмену определения Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.09.2020 по делу N А39-7955/2016 с принятием постановления об отказе конкурсному управляющему ООО "Саранская мебельная фабрика" Мурашкиной Елене Вячеславовне в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором Акционерным коммерческим Банком "Актив Банк" (публичное акционерное общество).

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на определение по данной категории дел не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.09.2020 по делу N А39-7955/2016 отменить, удовлетворить апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Банка "Актив Банк" (публичное акционерное общество).

Отказать конкурсному управляющему ООО "Саранская мебельная фабрика" Мурашкиной Елене Вячеславовне в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором Акционерным коммерческим Банком "Актив Банк" (публичное акционерное общество).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Мордовия.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Рубис

Судьи

Е.Н. Беляков Ю.В. Протасов